关于“共有产权住房”的几个问题，千万别误读！
8月3日，北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），正式向社会公开征求意见。
《办法》指出，共有产权住房供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。而对于已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。明确各区的共有产权房源将有30%划给新北京人，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，此外《办法》还对共有产权房申请、购买、使用、再上市交易等各个环节进行了明确规定。
应该看到，这一系列政策出台，进一步表明了政府稳房价的决心。不过，对于很多细节问题，大家还是有写地方不清楚，今天小编整理了几个关于落户及法律方面的解答，希望让大家对共有产权住房更加了解~~
非京籍买“共有产权房”可落户系误读
“共有产权房可落户上学”，并非指非京籍人士可购房落户。北京市新入市销售的自住房将转为“共有产权房”，相关政策征求意见近日截止。根据社会关注的热点问题，市住建委明确共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。不少人士对此消息进行了“误读”，认为购买共有产权房可落户。北京市住房保障专家组成员对此进行了“澄清”和进一步解读。
2017年8月3日至8月10日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）和《关于印发的通知》（征求意见稿）面向社会各界公开征求意见。征求意见期间，《办法》和《导则》受到广大群众、媒体和社会各界的广泛关注。反馈意见对一些具体细节问题提出了意见建议，市住建委进行了认真研究分析，并逐条回复。
其中，对于群众关切的能否落户、入学等问题，市住建委回复表示：“共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。”
消息一出，不少社会人士将其“误读”为非京籍人士可以购房落户。《北京户籍制度大转折？又一场楼市风暴到来！》此类“博眼球”的文章频出。北京市住房保障专家组成员表示，此类消息实属“误读”。北京市推出共有产权房的“落户”是指户口迁移，比如是北京集体户口的可以迁移落到房子上，并不是非京籍家庭买共有产权房，就可以落户北京。
业内人士认为，人们产生这种“误读”的原因是，首先，共有产权房要求各区需满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说符合条件的非京籍家庭可以通过申请、摇号的方式购买。同时，国内不少城市曾经为拉动房地产市场消费需求，针对非当地户籍人口确实有过“购房落户”的政策。例如天津市，在出台积分落户政策之前，只要全款购房并达到一定总价即可落户。“我国的户籍体制改革虽然已先行在中小城市放开，但是对于诸如北京、上海等特大城市，目前依然实行人口指标控制的户籍管理政策。”该人士表示。
那么，购买共有产权住房后能否租赁、抵押？此类房屋的车位、物业费如何分配和缴纳？对于这些问题，西城法院法官进行了分析。
共有产权住房应为按份共有
解读共有产权住房一切问题的根源，在于此类房屋的性质，是按份共有还是共同共有。对此，该办法指出，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
虽然该办法禁止擅自出售、出租、出借共有产权住房，但合法出售等行为，如何操作？物权法规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
因此，法官预判，将来共有产权家庭用房产进行贷款、抵押、出租、出让或进行重大修缮时，可能会因产权权限不足三分之二与代持机构间发生纠纷。法官建议，政府部门在制定相关配套规定或正式签约时，应对产权家庭的前述权限予以明确。
产权份额可能引发物业纠纷
该办法规定，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。具体的比例确定方式需待办法正式通过后，依据相关规定确定。
而物权法则明确规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
法官分析，在购房人产权份额确定后，行使建筑物区分所有权时可能就车位、公用修缮、物业服务、业主委员会等问题与其他业主或代持机构发生纠纷。因此，在出台相关规定或正式签约时，应注意明确这些物业服务等内容。
应明确约定购房人贷款权限
如果买房后，无力支付房款怎么办？如果购房人把产权卖给第三人，第三人和代持机构发生纠纷如何处理？这也是很多人关心的问题。
根据办法规定：共有产权住房可经购房人和代持机构协商一致向符合条件家庭转让，按产权比例获相应的转让款；共有产权住房购房人取得产权证未满5年不允许转让。因特殊原因确需转让的，可向建委（房管局）提申请，由代持机构回购；代持机构拥有优先购买权。
法官分析，在办法征求意见稿中，购房人可按政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款，也可将其所有部分用于抵押。但这就会涉及购房人在无力还清贷款、抵押权实现或其他债务纠纷导致对房屋进行拍卖等处理时，代持机构在维护国家社会利益的同时，与第三人法律关系的问题。
对此，法官建议，相关政府部门在制定相关规定或签订正式合同时，对购房人的贷款权限、能否二次抵押、拍卖是否设定基准价等应做出明确约定，并与相关部门出台联合规定，预防有关合同效力与撤销权的纠纷。
《办法》指出，共有产权住房供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。而对于已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。明确各区的共有产权房源将有30%划给新北京人，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，此外《办法》还对共有产权房申请、购买、使用、再上市交易等各个环节进行了明确规定。
应该看到，这一系列政策出台，进一步表明了政府稳房价的决心。不过，对于很多细节问题，大家还是有写地方不清楚，今天小编整理了几个关于落户及法律方面的解答，希望让大家对共有产权住房更加了解~~
非京籍买“共有产权房”可落户系误读
“共有产权房可落户上学”，并非指非京籍人士可购房落户。北京市新入市销售的自住房将转为“共有产权房”，相关政策征求意见近日截止。根据社会关注的热点问题，市住建委明确共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。不少人士对此消息进行了“误读”，认为购买共有产权房可落户。北京市住房保障专家组成员对此进行了“澄清”和进一步解读。
2017年8月3日至8月10日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）和《关于印发的通知》（征求意见稿）面向社会各界公开征求意见。征求意见期间，《办法》和《导则》受到广大群众、媒体和社会各界的广泛关注。反馈意见对一些具体细节问题提出了意见建议，市住建委进行了认真研究分析，并逐条回复。
其中，对于群众关切的能否落户、入学等问题，市住建委回复表示：“共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。”
消息一出，不少社会人士将其“误读”为非京籍人士可以购房落户。《北京户籍制度大转折？又一场楼市风暴到来！》此类“博眼球”的文章频出。北京市住房保障专家组成员表示，此类消息实属“误读”。北京市推出共有产权房的“落户”是指户口迁移，比如是北京集体户口的可以迁移落到房子上，并不是非京籍家庭买共有产权房，就可以落户北京。
业内人士认为，人们产生这种“误读”的原因是，首先，共有产权房要求各区需满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说符合条件的非京籍家庭可以通过申请、摇号的方式购买。同时，国内不少城市曾经为拉动房地产市场消费需求，针对非当地户籍人口确实有过“购房落户”的政策。例如天津市，在出台积分落户政策之前，只要全款购房并达到一定总价即可落户。“我国的户籍体制改革虽然已先行在中小城市放开，但是对于诸如北京、上海等特大城市，目前依然实行人口指标控制的户籍管理政策。”该人士表示。
那么，购买共有产权住房后能否租赁、抵押？此类房屋的车位、物业费如何分配和缴纳？对于这些问题，西城法院法官进行了分析。
共有产权住房应为按份共有
解读共有产权住房一切问题的根源，在于此类房屋的性质，是按份共有还是共同共有。对此，该办法指出，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
虽然该办法禁止擅自出售、出租、出借共有产权住房，但合法出售等行为，如何操作？物权法规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
因此，法官预判，将来共有产权家庭用房产进行贷款、抵押、出租、出让或进行重大修缮时，可能会因产权权限不足三分之二与代持机构间发生纠纷。法官建议，政府部门在制定相关配套规定或正式签约时，应对产权家庭的前述权限予以明确。
产权份额可能引发物业纠纷
该办法规定，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。具体的比例确定方式需待办法正式通过后，依据相关规定确定。
而物权法则明确规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
法官分析，在购房人产权份额确定后，行使建筑物区分所有权时可能就车位、公用修缮、物业服务、业主委员会等问题与其他业主或代持机构发生纠纷。因此，在出台相关规定或正式签约时，应注意明确这些物业服务等内容。
应明确约定购房人贷款权限
如果买房后，无力支付房款怎么办？如果购房人把产权卖给第三人，第三人和代持机构发生纠纷如何处理？这也是很多人关心的问题。
根据办法规定：共有产权住房可经购房人和代持机构协商一致向符合条件家庭转让，按产权比例获相应的转让款；共有产权住房购房人取得产权证未满5年不允许转让。因特殊原因确需转让的，可向建委（房管局）提申请，由代持机构回购；代持机构拥有优先购买权。
法官分析，在办法征求意见稿中，购房人可按政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款，也可将其所有部分用于抵押。但这就会涉及购房人在无力还清贷款、抵押权实现或其他债务纠纷导致对房屋进行拍卖等处理时，代持机构在维护国家社会利益的同时，与第三人法律关系的问题。
对此，法官建议，相关政府部门在制定相关规定或签订正式合同时，对购房人的贷款权限、能否二次抵押、拍卖是否设定基准价等应做出明确约定，并与相关部门出台联合规定，预防有关合同效力与撤销权的纠纷。
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