以史为镜，可以知兴替。

中国五千年璀璨历史文明中，农耕文化所形成的土地价值观历经岁月更迭仍历久弥新。在中国房地产业走向十字路口，不动产统一登记制度稳步推进，土地改革进程再度被资本市场炒作的当下，回顾历史上那些精英人物推动的时代进程，不同朝代以土地为核心的政治经济改革，其中所彰显的智慧与历史远见，仍然值得今天房地产关联领域改革学习和借鉴。

商鞅变法增加田地供应与人口导入

年代：公元前356年

综述：从开辟阡陌封疆的增加田地供应，到迁都咸阳（楼盘）的促进区域发展，再到分给田地的外来人口导入，统一度量衡的市场化做法……商鞅变法，时至今日也不过时。

战国时期秦国的秦孝公即位以后，决心图强改革，便下令招贤。商鞅自魏国入秦，并提出了废井田、重农桑、奖军功、实行统一度量和建立县制等一整套变法求新的发展策略，深得秦孝公的信任，任他为左庶长，在公元前356年和公元前350年，先后两次实行以“废井田、开阡陌，实行郡县制，奖励耕织和战斗，实行连坐之法”为主要内容的变法。

这其中，有不少变法内容，值得地产业学习和借鉴。

一、开辟阡陌封疆，即把供兵车来往的田间大路、贵族领主作为划分疆界和防守用的土堆、荒地、树林、沟渠等均开成了田地，并归定谁开垦的土地，归谁所有。田地可以自由买卖。二、迁都咸阳。为了便于向东发展，把国都从原来的雍城(陕西省凤翔县)迁移到渭河北面的咸阳。三、引进人口。秦国土地广，人口不太多，邻近的“三普”土地少，人口密。商鞅就请秦孝公出了赏格，叫邻国的农民到秦国来种地，给他们田地和住房。此外，原来秦国各地的尺有长有短，斗有大有小，斤有轻有重，商鞅把全国的度“尺的长短”、量“斗的大小”、衡“斤的轻重”规定了一个标准。此举方便了老百姓交税、纳租、做买卖。

作为中国古代一次成功的变革，商鞅变法让秦国成为一个强大的国家，并且为以后秦国统一六国奠定了基础。

王安石变法 盘活存量与财税改革

年代：公元1069年

综述：是“民贼”，“古今第一小人”；是“圣人”，“古今第一完人”；王安石超前于时代的改革，得到截然相反的时代定性，但其财税领域的举措对今天也极具启发。

北宋熙宁二年（1069年），王安石以“天变不足畏，祖宗不足法，人言不足恤”的精神，推出一系列变革措施，力图挽救积弊已久的大宋王朝。他推出的变法包括富国、强兵、取士三大法，青苗、募役等13项细分法，其中有三分之一可与今天的房地产关联领域相比较。

其中，方田均税法：下令全国清丈土地，核实土地所有者，并将土地按土质的好坏为五等，作为征收田赋的依据。其作用在于清丈出大量隐瞒土地，增加了政府收入；部分农民免除赋税，得到实惠。农田水利法：鼓励垦荒，兴修水利，费用由当地住户按贫富等级高下出资兴修水利，也可向州县政府贷款。水利工程广为修建，保证了灌溉；耕地面积增加，农业生产发展，政府税收增加。但兴修水利数量逐渐成为官员政绩考核标准，一些地方政府强制百姓修建水利，加重人民负担。市易法：在东京设置市易务，出钱收购滞销货物，市场短缺时再卖出。其作用在于限制大商人对市场的控制，有利于稳定物价和商品交流，也增加了政府的财政收入。

王安石变法的目的在于富国强兵，借以扭转北宋积贫积弱的局势。但宋朝的封建政体是其面临的难以逾越的困境，变法的走样与失败注定不可避免。

张居正 彻察土地寡头化

年代：公元1575年

综述：全面清察土地，整顿赋役制度、扭转财政危机，被誉为“宰相之杰”的张居正，其改革思路与改革力度、深度、广度，值得今天的廉政建设借鉴。

明朝中叶，兼并土地的情况相当严重。皇族、王公、勋戚、宦官利用政治特权,以投献、请乞、 夺买等手段，大量占夺土地。在江南，有的大地主占田7万顷。在朝廷，大学士徐阶一家就占田24万亩全国纳税的土地，约有一半为大地主所隐占，拒不缴税，严重地影响了国家收入。贵族大地主疯狂地掠夺土地，封建剥削的进一步加剧，租种官田的农民生活极苦。社会矛盾日益严重，各地起义不断。

内阁首辅张居正指出当时存在五大积弊：“曰宗室骄恣，曰庶官瘝旷，曰吏治因循，曰边备未修，曰财用大匮。”为挽救明王朝，缓和社会矛盾，他致力于寻求一条必革自救的道路。

整顿赋役制度、扭转财政危机，这是张居正改革的重点。他认为赋税的不均和欠额是土地隐没不实的结果，所以要解决财政困难的问题，首要前提就是勘核各类土地，遂于万

八年十一月，下令清查全国土地。在清查土地的基础上，张居正推行了一条鞭法：“总括一县之赋役，量地计丁，一概征银，官为分解，雇役应付。”就是把各州县的田赋、徭役以及其他杂征总为一条，合并征收银两，按亩折算缴纳。

张居正的改革改善了国家的财政状况，推动了明朝商品经济的发展。

雍正 摊丁入亩的财税政策

年代：公元1722年

综述：决策果断正确、执行雷厉风行，居帝王高位的雍正，以空前绝后的敬业姿态，以摊丁入亩等多项改革措施，推动清王朝走向鼎盛，其改革执行率对今天具有重要启发意义。

1722年，雍正登基。

在其后短短的十三年执政生涯中，作为中国历史上最敬业的皇帝，他推行了多项重大的改革：“摊丁入亩”、“耗羡归公”、“改土归流”、“废除贱籍”、“秘密立储”、“创设军机”、“强化密折”等等。

其中，摊丁入亩。即将人丁税摊入地亩，地多者多纳，地少者少纳，无地者不纳，一举取消了人头税。该措施有利于贫民而不利于地主，是典型的“杀富济贫”。这是我国财政赋税史上的一项重大改革。

此外，他清查亏空、耗羡归公、实行养廉银制度和取缔陋规，使清政府的财政状况得到了明显改善，官吏贪污、吏治败坏的情况大有好转；废除贱籍，使人民起码在表面上可以保持平等；整饬官衙书吏，加大对书吏的管束，铲除书吏队伍中敲诈勒索和舞文弄法之积弊。狠刹摊派之风。雍正接连颁发“谕禁数条”的革新思想，并且惩处了一批妄行摊派的官员。从而一定意义上造就了比较廉洁的官吏队伍。

雍正的改革也为其子乾隆奠定基础，乾隆只需“雍规乾随”，即坐享康乾盛世，更使大清国国土达到了清朝历史顶峰。