二手房商业地产税费到底怎么算？终于说清楚了
二手商业地产的税费到底怎么算？因为接触得少，很多人到现在还搞不清楚。
首先，请确认你所要计算的房子到底属于哪类，请以房产证（或不动产权登记证）为准。各地的政策略有出入，我们以深圳为例，介绍二手商业地产的税费计算方法。
二手商业房的税费计算：
1、增值税（出售方）
免征条件：夫妻财产分割、继承、直系亲属赠与方式进行产权转移，可申请减免。
差额征收：增值税=（过户价-原价）×0.5%÷1.05%
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（出售方）
税点分别为7%、3%、2%的增值税，合计就是=增值税×12%
3、契税（买方）
通过夫妻财产分割、继承方式进行财产转移的，可向地税局申请减免。
契税=（过户价-增值税）×3%
4、转移登记费（买方）
商业类房产550元/套。
5、贴花（买方）
5元
6、印花税（双方各出）
买方：印花税=（过户价-增值税）×0.05%
卖方：印花税=（过户价-增值税）×0.05%
7、交易手续费（双方各出）
买方：交易手续费=面积×2
卖方：交易手续费=面积×2
注：面积以平米计算。
8、个人所得税（出售方）
免征：夫妻财产分割、继承、直系亲属赠与方式进行产权转移的，可申请减免。
2种征收方式，哪种税费最少用哪种：
核定征收：（过户价-增值税）×1.5%
核实征收：（过户价-增值税-原价-抵扣项）×20%；抵扣项包括但不限于佣金、利息、上一次及本次交易中纳税人名下产生的税费、装修费用；
拍卖房的税费计算，（过户价-增值税）×3%
9、抵押登记费（买方）
商业550元/套
10、土地增值税（出售方）
核定征收和核实征收，哪种税费低，就用哪种。土地增值税的征收地点为深圳市地税局，其他税均由产权登记中心代收。
核定征收：应纳土地增值税税额=（过户价-增值税）×核定征收率
深圳市土地增值税核定征收税率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
核实征收：房地产转让收入计入以计税价格为准，扣除项目包括房地产原价、转让环节税费（上一次及本次交易中纳税人名下产生的印花税、登记费、契税、中介费、交易服务费等），有关税费以合法有效税票、发票和财政数据上注明的数额为准。即，（计税价格-原价-扣除项目）×4级超率累进税率，意思是分段计费再累加。
A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%
C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%
D、增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。
11、增值收益费（出售方）
用途为工业用地、厂房等；土地用途为工业用地、厂房等的配套设施（宿舍、单身公寓等）需缴纳增值收益费。
自转移登记之日起五年内转让的，增值收益费核定征收=交易价格×5%
注意：上述税费基于目前国家政策，如国家税费缴纳政策发生调整，上述计算方式将予以相应修订。
首先，请确认你所要计算的房子到底属于哪类，请以房产证（或不动产权登记证）为准。各地的政策略有出入，我们以深圳为例，介绍二手商业地产的税费计算方法。
二手商业房的税费计算：
1、增值税（出售方）
免征条件：夫妻财产分割、继承、直系亲属赠与方式进行产权转移，可申请减免。
差额征收：增值税=（过户价-原价）×0.5%÷1.05%
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（出售方）
税点分别为7%、3%、2%的增值税，合计就是=增值税×12%
3、契税（买方）
通过夫妻财产分割、继承方式进行财产转移的，可向地税局申请减免。
契税=（过户价-增值税）×3%
4、转移登记费（买方）
商业类房产550元/套。
5、贴花（买方）
5元
6、印花税（双方各出）
买方：印花税=（过户价-增值税）×0.05%
卖方：印花税=（过户价-增值税）×0.05%
7、交易手续费（双方各出）
买方：交易手续费=面积×2
卖方：交易手续费=面积×2
注：面积以平米计算。
8、个人所得税（出售方）
免征：夫妻财产分割、继承、直系亲属赠与方式进行产权转移的，可申请减免。
2种征收方式，哪种税费最少用哪种：
核定征收：（过户价-增值税）×1.5%
核实征收：（过户价-增值税-原价-抵扣项）×20%；抵扣项包括但不限于佣金、利息、上一次及本次交易中纳税人名下产生的税费、装修费用；
拍卖房的税费计算，（过户价-增值税）×3%
9、抵押登记费（买方）
商业550元/套
10、土地增值税（出售方）
核定征收和核实征收，哪种税费低，就用哪种。土地增值税的征收地点为深圳市地税局，其他税均由产权登记中心代收。
核定征收：应纳土地增值税税额=（过户价-增值税）×核定征收率
深圳市土地增值税核定征收税率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
核实征收：房地产转让收入计入以计税价格为准，扣除项目包括房地产原价、转让环节税费（上一次及本次交易中纳税人名下产生的印花税、登记费、契税、中介费、交易服务费等），有关税费以合法有效税票、发票和财政数据上注明的数额为准。即，（计税价格-原价-扣除项目）×4级超率累进税率，意思是分段计费再累加。
A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%
C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%
D、增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。
11、增值收益费（出售方）
用途为工业用地、厂房等；土地用途为工业用地、厂房等的配套设施（宿舍、单身公寓等）需缴纳增值收益费。
自转移登记之日起五年内转让的，增值收益费核定征收=交易价格×5%
注意：上述税费基于目前国家政策，如国家税费缴纳政策发生调整，上述计算方式将予以相应修订。
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