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降准释放资金,但不能流入房地产,楼市还有机会吗?

来源:海南楼盘网 编辑:zhengruijian 发布日期:2019年01月09日
  央行将在1月15日和1月25日分别下调存款准备金率0.5个百分点。据有关负责人称,此次将释放的1.5万亿元。尽管明言支持实体经济,不会流入房地产,但最终市场上资金还是多了,那么能托起楼市吗?
  

  对于限制诸多、干渴已久的房地产市场来说,听到降准二字就觉得是要大水漫灌了。不过,官方很快就给出了否定说法,降准并非大水漫灌……长期增量资金支持实体经济。


  
  这话就值得回味了,支持实体经济,那么房地产算不算实体经济呢?对房地产到底会不会有影响呢?
  
  对冲楼市降温
  
  要说完全没影响,这也并不客观。即便是严控资金不直接流入房地产,流入实体经济后,转一圈也有可能进入房地产。举个例子,中小企业获得贷款,企业发展、员工涨薪,然后,员工就有钱买房了……
  
  所以说,此时降准,即便说支持实体经济,实际上多少会对楼市产生一定的“利好”,部分商业银行利用增加的贷款额度,提升个人房贷方面的投放力度,也是有可能的。但整体来看,楼市分化、因城施策的大方向已定,个别房价承压过重的城市,楼市可能会受到政策和贷款的倾斜照顾;但整体来说,楼市全面火热起来的可能性是微乎其微的。
  
  不产生现金流的资产,是危险的资产
  
  对于个体投资者而言,如果现在自己获得了更多贷款的机会,还要不要追加楼市的投资呢?
  
  笔者的建议是,此时不但不要追加投资,相反,在价格下行期,任何价格喘息的机会都是套现的窗口期;尤其是前期过度加杠杆的多套房持有者,未来宽松的市场,将是解套的良机。
  
  为什么此时要减持资产呢?回顾过去一段时间的经济走势,我们可以看出,经济发展乏力时,总是靠投资来解决增长问题;没钱投资时,就要债务和金融杠杆来实现资金的流动。一般来说,我们的固定资产投资主要有基础建设、制造业和房地产这几个方面,真正和普通投资者有关系的,也就是房地产了。
  
  宏观上看,PMI指数并不乐观,汽车销量、手机销量也是持续下滑,曾经辉煌的制造业陷入了一个比较尴尬的境地;除掉政府主导的基础设施投资,也就是房地产这方面可以作为一个X变量,引导一下经济发展的方向。
  
  问题在于,前期加杠杆撬动的房地产投资,后期能有多少收益的机会呢?当杠杆加满,居民储蓄余额出现低估,同时居民部门信贷大幅增长之后,作为资产的房子,未来还有多少价格增长空间,想必每个人心里都有数。
  

  总之,楼市会受到资金、市场、政策、人口趋势等多方因素影响,越是宏观的因素,影响越是久远。我们总说人口红利,事实上人口带动房价上涨,起码要等这批人口真正成为人力资源,并有足够的收入买房才可以支持房价;而对于投资者和买房人来说,真的等到那时候,长期的负债支出,基本上对冲了未来房价的收益。短期来看,市场预期左右着房价的变动,当整个市场看空的时候,越是刺激楼市的政策频出,反而越加剧观望的态度。从两方面讲,此次定向降准,并非大手笔投资房地产的信号,反而如果楼市稍稍升温,那么多套房持有者减持房产和负债,才是比较明智的做法。




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