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冯仑看楼市:未来一二线城市房价,稳中略降是有可能的

来源:老百家聊生活 编辑:yuershuai 发布日期:2019年05月10日
  万通地产创始人冯仑,看待未来房价时表示:“基本上一二线城市住宅是饱和状态,涨不到哪儿去,而且可能我们认为,随着人口的流动、经济的变化,会略微下降,这是正常的。因为现在的人均GDP早就已经超过8000美元,另外,新房旧房的比例超过1:1。空间格局也已经规划好,人口增量也不会再有大的涨幅,所以在这种情况下,一二线城市的房价稳中略降,是可能的。”

  那么冯仑的这种看法到底有没有现实依据呢?我们先从大数上,看看目前全国的住房存量和需求关系。根据上海地产研究院数据指出,目前全国已存在的商品房数量中,空置率达到21%。这部分空置的房子包括投资炒房、银行抵押、司法拍卖、以及长期闲置无人居住的情况等等。我们会看到现在新开发的楼盘中,一到夜晚几乎没有几盏灯亮着,无人居住的房子口门满是灰尘,门上也被贴上了水电费催缴通知单等等。

  那么剩下的79%的住房则是被完全利用起来的,有的是家庭住房、有的是租赁住房等等。不管是一二线城市,还是三四线城市,人们的基本住房需要是被满足了。但是有很大一部分租房群体,他们也渴望买上一套自己的房子。而21%的房子还空在那里,正所谓“旱的旱死,涝的涝死”。

  另外再说人口增量。全国600多个地级市中,大部分三四线城市都属于人口外流城市。劳动力外流和生育率减少,让户籍人口持续下降。90后人口比80后少了4000万人口,00后人口比90后人口少了3000万人口,本质上来说购房人群就少了7000万人口,这样的形势还会加剧。

  可能有另外一种说法是,目前国家已经开放了二胎政策,未来人口应该还会继续上涨,那么房子存量远远不够,未来房价还会上涨。其实这种说法有很多因素不足以支撑,首先二胎政策的开放对应的是90后人口,目前90后生存压力巨大,很少有人会生二胎。其次目前所统计的房屋存量都是商品房存量,在过去城市化进程阶段里,开发商和地方政府全面开发城市土地,但实际的房屋存量要比统计数字还要大。目前几乎是一代房子养两代人,所以供应要远大于需求。并且人口红利时期早就已经过去,未来房价没了人口的支撑,趋势可以想象。

  最后要说的是,一二线城市房价稳中略降还有一个重要因素就是,一二线城市对人口的吸引无非就是城市资源,包括教育、医疗、就业发展、城市配套等等。未来城市化进程不断加深,城市功能不断完善,一二线城市对人口不会有太大吸引力,更多人愿意在三四线城市发展。

对于冯仑的楼市看法,以及未来房价的趋势,你有什么看法?

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