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现阶段,聪明人应该买房还是卖房?业内人士:需要分3类人群来看

来源:楼事纪 编辑:玉儿甩 发布日期:2019年06月08日
  2019年已过近半,今年到底适合“买房”还是“卖房”?哪一个才是聪明的选择?

  在房地产快速发展的十年时间里,买房甚至囤房成为了很多人乐此不疲的事情,现在回头看看,早早买房无疑成为了“人生赢家”。但是,在最近两年多的调控过程中,随着房价预期的转变,对于买不买房也已经产生了分歧。比如,如是金融研究院院长、经济学家管清友曾表示,买不起就多买两套,借钱也要买,而建设银行董事长田国立则表示,现在买房也赚不了钱,现在买房就是高位接盘。其实,眼看着2019年已过近半,除了纠结适不适合买房之外,随着楼市行情的转变,不少多套房拥有者也开始疑问今年适不适合卖房的问题。那么,2019年到底适合“买房”还是“卖房”呢?

  楼市现状概括
  首先,“房住不炒”成为长期定位,房价或开始“L型”模式,逐渐告别普涨阶段。众所周知,房子兼具居住和金融两大属性,但在投机的作用下,金融属性一度超过居住属性。经历这两年多的调控后,可以很明确的就是,国家希望房子的居住属性占主导地位,而非金融属性。对此,中泰证券首席经济学家李迅雷曾表示,在“房住不炒、租售并举”的政策严控下,房价即便不跌,至多也只能走“L型”。笔者认为,“房住不炒”正成为长期定位,在这样的基调之下,调控并不会轻易放松,房价将逐步告别普涨阶段。

  其次,房地产税正在全国多地调研,住房租赁在加快推进,长效机制逐步迎来突破。从以限购等为主的短期调控向长效机制过渡,一直被认为是长期稳定房价的保障。笔者看来,随着房价趋于平稳,房地产长效机制或逐步迎来突破。近期,关于住房租赁和房地产税加快推进的消息常常见诸报端:其一,为支持公租房的运营,财政部等发文明确加大补贴力度并免除相关税费。另一方面,全国人大预算工委法案室原主任俞光远透露,房地产税立法小组去年已成立,当前正在各地进行调研,为立法做准备。

  第三,楼市发展环境转变,脱虚向实和防范房地产金融风险成为目前更为重要的目标。我国楼市走向有其自身发展规律,政策面和经济环境往往是主要影响因素,而当前的楼市环境已经发生了变化。其实,从去年开始,央行多次降准,但都明确了不会大水漫灌和加强实体扶持。今年5月份,央行金融市场司副司长邹澜又表示,当前房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变。无独有偶。银保监会副主席王王兆星也表示,房地产金融是防范风险的重点领域,将严防资金违规流入房地产行业。


  根据以上因素分析,2019年适合买房还是卖房?需要分三类来看。
  1、针对自住需求来说,“房住不炒”定位会继续延续下去,刚需和改善两大群体的利好因素也会逐步落实,所以2019年可以不用着急买房或者换房。

  对于自主需求而言,买房的通用原则就是量力而行,保证自身的能力、财富、精力都可以相互匹敌。就当前楼市环境而言,刚需和改善可以不用着急买房或换房。其一,部分热点城市的房贷利率再次上浮,买房压力较大;其二,房价长期平稳可期,现阶段没必要盲目加杠杆;其三,调控政策逐步向自住需求倾斜,但措施落实到位还需时日,不着急买房可以等等;其四,二手房处于调整阶段,议价空间较大,如果考虑卖旧换新,暂时没必要。

  2、针对资产保值需求来说,房产依然是现阶段资产保值的稳定手段,但买房稳赚不赔的阶段已经过去了,要想靠买房跑赢通胀就要认准买房的结构性机会。

  按照房价平稳的趋势来看,对手里有闲钱,存在银行又担心贬值的投资型购房者而言,房产依然是保值的稳定手段。但是,稳赚不赔的阶段过去了,靠买房来跑赢通胀并实现资产保值就需要下一番功夫。在笔者看来,总体原则就是全国范围选城市,城市内部选地段和品质,认准房产投资的结构性机会。

  一般来说,城市发展潜力关乎房产的保值升值空间,而人口流向和资金流向是两个重要的参考指标。随着城镇化继续推进,人口和资金将会集中涌入核心城市或城市群:从全国范围看,粤港澳、长三角,以及成都、武汉、西安等国家中心城市是大家首选;从一个省内部来看,省会城市和周边城镇也有不错潜力。此外,如果已经在这些城市买了房,可以考虑长期持有。但如果选择了一些房价过度透支或者资源枯竭型城市,可以考虑适当减持。

  3、针对短期牟利的炒房客来说,应认识到楼市环境已经发生变化,在“房住不炒”的背景下,房价长期走“L型”的概率较高,这对炒房客而言则意味着“亏损”。

  楼市调控两年多,最无奈的或许就是炒房客,本身只是短线牟利,没想到最后被迫成了长线投资,如今想卖却卖不上心理价位或者干脆卖不掉。值得注意的是,接下来的楼市形势对炒房客而言会越来越不利:一方面,从短期看,炒房客很被动,特别是被高位套牢的炒房客面临着月供压力和断供风险。另一方面,从长期来看,权威部门和官方媒体也已经纷纷定调,指望楼市调控放松并不现实,而且人们的房价预期也出现了转变,目前并没有人愿意当接盘侠。

  在笔者看来,随着楼市进入调整期,我们可以预见的是,在“房住不炒”的定位下,还指望靠买房牟利的真的可以醒醒了。如果房价长期呈“L型”走向,这意味着炒房客将逐步面临亏损。此外,房地产税也让未来的房价存在不确定性。众所周知,房地产税是通过增加持有成本,把多余的房子逼出来,所以随着房地产税的日益临近,楼市不可避免的会面临抛售现象,或许到时候卖房就更难了。

  下面是笔者的简单总结
  现阶段,在“房住不炒”的定位下,楼市调控还在继续,房地产市场已经与过去发生了明显不同,所以无论是自住、投资还是炒房需求都应该认清形势,摒弃买房就能赚钱的思维。

  笔者认为,对自住而言,如果着急买房,需要明白一个事实,自住不可能像投资一样随意选择城市,所以绝大多数城市的潜力分析往往都跟自住没关系,因此实现房子保值的不二法门就是看准房子的地段和品质。对于炒房客而言,如果遇到合适的价格可以考虑出手,不必贪多贪高,如果依然抱着房价反弹的幻想,难免会遭遇长期套牢的风险,房子可能真的就成为了累赘。

  其实,退一步来说,楼市环境变了,房产占据家庭资产比例过高也是一种风险,所以如果手里房子较多,不如选择适当减持,卖掉多余的非优质房产,这样一方面可以对抗未来楼市的不确定性,另一方面也可以落袋为安,保持稳定的现金流。

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