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买房越来越专业,盲目买到下面几类房,未来不能成为有钱人

来源:刘磊房产评论 编辑:yuershuai 发布日期:2019年06月13日

  中国人买房赚了钱,就觉得房产投资是一件容易的事情,是一件只要有钱就可以保证稳赚的事情。这并不是说房产投资真的那么简单,也不是说房子就是稳赚不赔的,更不是说你过去买房赚了钱,就已经成了投资高手,从此无所畏惧。

  这是一种盲目的自信,过去买房赚钱的根本原因,与人无关,而是时代所赐;碰巧赶上了房地产市场化,赶上了货币宽松,赶上了时代转型的偶然馈赠。但这些都是既往之事,未来是无法复制的。如果还像之前那样去投资房地产,尤其是买到以下几类房产,那将看不到收益,只有风险。

  一、新区新房

  路不通、灯不亮、没商铺、缺人气。这样的房子买来作甚?

  有人说便宜,价格洼地,未来新区一起来,就可以躺着数钱了。

  问题是,新区何时能起来?不是你说的算,也不是我说的算;经历了这么多城市规划的案例,难道还没有看出来,很多规划都是“薛定谔的规划”吗?不到新区真正起来,我们永远也不能判断哪里才是真正的价格洼地,哪里是价格的滑坡。

  退一步说,即便是十年二十年之后新区崛起了,你也无法判断这个区域究竟是作何使用?比如某城市东南郊区计划是高新技术产业,打造类似中关村的产业园,无疑这对于房地产是提振作用,甚至有望成为新的人口聚集区。然而呢?规划几次修订,事态多有变化,最终成为了传统工业区。结果不用说都知道,房价彻底失去了上涨的机会。

  这类区域,往往是一二线城市的远景新区规划,或者三四线城市的郊区;它们共有的特点是不毛之地,没有人口基础,没有基建兜底,最终靠什么撑起房价呢?

  二、老破小、老破小,有没有学区都一样

  有人认为,学区房老破小,还是可以留意下的。

  实际上,学区房这种概念,早就该跟老破小一起进入历史的垃圾堆了。

  关于学区房,之前讲了太多,这里不再赘述;记住一句话:你的房算不算学区,都是管理层一句话的事;即便算学区,能不能入学,也是一句话的事儿。这种房子又贵又不保险,除了卖给钱多人傻的人,还有谁会接盘呢?

  至于说老破小本身,作为年轻人首次置业的考量,或许并不坏。

  但作为投资,试问除了等待房地产市场再度升温,整个市场整体上房价上扬,老房子还有什么机会呢?

  有人说,拆迁啊!

  关于拆迁,我不知道为什么社会上会普遍存在一个拆迁致富的误传。首先说补三套房五套房,多数是指的城中村宅基地的改造,补的房子也多为村证。普通单元楼补三套?从成本上来说几乎都是不可能的了。

  而且,政策上也开始收紧,棚改接近尾声,多地在旧城改造方面,已经出台标准补偿文件,钉子户想要多得也成了历史。

  总之,一切都在规范中,那种妄图买一套老房子,坐等变成新房子的想法,快点打消吧。

  三、公寓或托管型商铺

  公寓从来不是市场主流,它应该是商业用地上起来的建筑,主打商用。但由于不限贷不限购,颇受投资者青睐。

  然而,名不正言不顺,商业地产能否盈利主要考虑的就是人流量的问题,但你看很多城市都在郊区起来很多商业地产,这目的很明显了,盈利模式绝对不会是传统的商业模式,而是变成了击鼓传花式的营销。

  这里特别强调一点就是长租公寓和托管型商铺。这两者有一个共同点,基本上没有个人的产权证,是一个大的房证,投资者一般都是通过协议来认购其中的“股份”。产权不明,这就为后期一些纠纷埋下了隐患。

  其次,长租公寓政策限制颇多,一些地方政府已经把这类投资视为“非法”,既然如此,投资者为什么还要拿着自己的真金白银往里冲呢?

  另外,对于托管型商铺,业主投资认购,然后由物管中心统一招租,利润按股均分。这对于业主,就坐等分红数钱就行。

  看似很美好,实际上也暗藏风险:

  1. 宣传中,这些商铺租金收益通常能达到6%-8%左右,算下来大概十来年就能回本。然而,8%在发达国家房地产市场中,都是较高的收益率了,开发商承诺这么高的收益,能保证十年八年吗?后期很可能就会出现问题。

  2. 王健林曾表示,万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。万达商业管理的专业性首屈一指,都不能保证全部盈利,那其他开发商和物管公司呢?

  3. 租约一般都是跟第三方签的,更难保证业主权益;而且格子铺没有独立产权,都是按股认购,如果物管公司跑路,后期业主想自己处理商铺都是问题。

  综上,笔者举了几类常见的房产投资误区,实际上随着市场规范化、房地产投资专业化的推进,像过去那样闭眼买房就想赚钱的时代已经一去不复返。即便未来限购放松,即便信贷再次宽松,投资者也要多留心自己的现金流,以免繁花似锦时买了房,就是一个长久的寒冬;那种守着千万资产过穷日子的生活,绝对不是投资的目的。

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