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风向变了!国家突然下了两大铁命令,新一轮财富大洗牌或即将上演

来源:正和岛 编辑:杨加雷 发布日期:2019年07月14日

  

  楼市调控真不是说说而已。

  这不,一周之内,楼市传来了两大重磅消息:

  7月6日,证券时报报道,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示。

  要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

  

  7月10日,3万亿信托融资路径被封堵之后仅一周,中国证券报又爆出大消息:

  规模10万亿级,房地产融资的重中之重——银行贷款也被监管层窗口指导,严控房地产贷款规模!

  什么意思?简单来说,就是监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房贷规模。

  显然,下半年,房企想通过信托融资来解决资金问题的渠道,几乎可以说是无望了。

  而对于资金密集型,快周转,而且是高度依赖举债的房地产行业来说,信托渠道的“封死”,相当于直接断掉了一种资金渠道上的“口粮”。

  另外,我们要知道的是,信托融资一直被视为众多房企续命的“主食”,而不是可有可无的餐后“甜点”。乃至于此番限令发布后,有不少媒体惊呼,八级地震,下半年房地产,要“凉凉”。

  然而,接下来的走势,真的是这样吗?我们不妨来分析一下。

  01.

  看似事发突然,实则早有预兆

  先看银保监会为何约谈信托公司。

  其实,对于银保监会密集约谈房地产信托融资一事,业内人士普遍认为这是国家对房地产信托融资进一步收紧的信号,此举或与抑制房价过热有关。

  在去年国家多项房地产调控措施的抑制下,各地房价在去年底和今年初一直保持了相对平稳的状态,部分前期上涨过猛的城市,房价甚至开始出现松动、回调的迹象。但是随着去年底和今年初央行几次降准之后,部分地方的房价在最近几个月又出现了窜涨苗头。

  今年上半年,北上深广等一线城市的房价维持在较为平稳的状态,但是苏州、杭州、合肥、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市则表现出窜涨的苗头,尤其是苏州的房价更是在短短几个月里普遍上涨了20%以上。

  这种现象明显跟此前中央三令五申强调的“房住不炒”大政方针是相违背的,所以我们看到自2019年4月以来,国家住建部已经连续2次分别预警点名了10个城市房价上涨过快的问题,海南、广州、苏州、合肥等地也继续对房地产调控力度进行加码。

  6月13日在上海召开的第十一届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席兼央行党委书记的郭树清也特别提到“必须正视一些地方房地产金融化的问题”。

  

  郭树清指出:“近年来,我国一些城市住户部门杠杆率极速上升,相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产,并且房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。”

  他还总结道:“房地产市场是有很强的的区域性,不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。”

  熟悉政策逻辑的人都知道,当有关人士以如此直言不讳的语调强调一件事情,且相关政策一而再再而三被重申时,那就意味着这些政策的重要性超出想象,所带来的影响同样超乎想象。

  何况在中国金融圈里,郭树清一直还是个厉害的角色,素有“铁面书生”、“拆弹专家”、“郭旋风”、“改革猛将”等外号,现在又身兼中国银保监会主席和央行党委书记两大重任的金融大员,显然,他在陆家嘴论坛上言论可以看做是对房地产行业过度金融化的警告。

  

  02.

  全部暂停的背后,是所有人都忽视了23号文

  接下来,我们再来看看监管部门对银行的“窗口指导”又是为何。

  有人说信托“暂停”,银行“暂停”是监管层的连续出手和突然袭击,但如果仔细想想你便会发现,所有看似突发结果的产生,只是因为我们的信托机构、银行以及房企们把一份关键性文件忘得一干二净。

  哪份文件?就是今年5月银保监会发布的“23号文”,原文较长我们在这里就不一一列出了,但其核心要义却只有一个:住房不炒之下,绝对不许违规给房企融资,拿地、开发、项目并购都不行。

  但23号文下发之后,我们看到的结果却是地产信托在信托中的占比连续两个月(5月和6月)的不降反增,且金额还在高位运行,这注定让监管层继续出重拳。

  银行方面,其实和信托类似。

  本轮楼市周期,确实周期长度、韧性超出过往,3年一周期的规律几乎可以说已经被打破。

  而让楼市周期如此有韧性的重要原因,其实就在于银行。

  下图中我们可以发现,房地产开发余额的同比增速自2014年开始就一直保持在20%附近,2014、2015、2016、2017、2018,可以看到,这种情况已经持续5年之久。

  

  而2019年第一季度,银行输血,地产商投资的房产开头机器仍然在蒙眼狂奔。

  央行数据显示,一季度房地产开发贷款余额10.85万亿元,同比增长竟然还保持在18.9%。

  据中指研究院的数据,去年房企融资来源里,除了信托以外,几乎所有渠道都在上涨,而银行贷款又是重中之重。

  

  进入2019年,时间过半,不难发现,融资端已经不是按下葫芦起了瓢的问题,而是主要融资都成“起瓢”之势。

  大家上半年的一个普遍疑惑是,房地产开发投资为什么能够一直超预期,即便销售端在往下走,还是能够保持故我,维持在10%以上高增长?

  答案就在这里,因为房企们手里不缺钱,他们可以从银行顺顺利利的贷到款,所以地产开发投资才能毫不慌张的超预期运行。

  说完整体看细节。

  在2018年年报中我们发现,33家上市银行对公贷款项下的房地产行业贷款余额总计5.4万亿元,较年初增长16.2%,整体增速不跌反涨,高于2017年。且33家银行中,只有8家房贷有所减少,其余25家全部增长。

  在增长的25家中,房贷增速超过10%的竟然有20家,青岛银行、郑州银行的增速更是分别达到113%、81%。大行方面,除了邮政储蓄专注于自己的一亩三分地,其他大行的房地产开发贷款都是余额占比双增长。

  2019年半年报还有没有出来,但是根据2019年一季度央行的数据,10.85万亿开发贷,18.9%的高增长,主要上市银行房贷业绩能差得了?

  当然不可能!

  所以,和信托一样,既然发文无效,那就别怪监管层,放狠话,出重拳。

  

  03.

  房企的最后动力——活下去

  那么,监管部门的重重施压对于众多房企们又意味着什么呢?

  众所周知,房地产是典型的资金密集型产业,高周转、高负债、高杠杆是其本色。

  没有货币之水的支持,再大的房地产企业都激不起一点风浪。相反,一旦资金收紧,中小企业大概率会遭遇生存困境。

  所以,这一次房企融资收紧,更可谓釜底抽薪之策。

  这一政策,不仅有力扭转了大宽松的行业预期,强化了“房住不炒”的政策刚性,更为规范市场发展、稳定社会预期,提供强力支撑。

  可以预料,“地王”现象将大幅降温。

  每一次楼市调控,都离不开“地王”们对市场情绪的鼓动。此前相关部门就已规定,银行间直接融资要求不能拿“地王”;这次房地产信托收紧,对于土地市场的影响可想而知。

  同时,部分房企将会面临资金回笼压力,降价促销或会重出江湖。

  要知道,即便有宽松政策的背书,今年上半年,过半房企都未完成年度目标的一半任务。部分房企,销售额非但没能迎来高增长,反而出现下滑。

  

  如果政策持续收紧,房企面临的压力可想而知,如果借用万科的一句话来说,那就是活下去。

  04.

  结语

  从这两年来的房地产调控政策来看,国家明显是希望房价长期保持平稳状态,也就是不暴涨也不暴跌,最好不涨不跌维持高位横盘状态。

  有留意楼市动向的人会发现,这两年的楼市政策看似左右摇摆不定,但是存在一个很明显的规律,那就是只要房价稍微一涨,国家就开始出手调控,如果房价稍微下跌,国家就会出台政策刺激。这就说明了国家强烈希望房价维持在目前水平上小范围波动,坚决反对房价出现大幅波动。

  国家之所以这么做,除了维持经济大局稳定之外,也是为了最大程度上兼顾到各方的利益,因为房价的暴涨暴跌都会引起一轮财富大洗牌,届时有人赚得盆满钵满的同时,势必有人要输得倾家荡产。

  首先,如果房价出现暴涨的话,还未买房的年轻人和低收入群体更加买不起房子,贫富差距将愈发凸显,在这方面香港就是一个很典型的例子,所以国家不希望房价继续暴涨。

  其次,如果房价出现暴跌的话,大量负债买房的刚需一族将会被银行要求增加抵押物,届时可能会出现断供、破产等情况,继而引发系统性的金融危机,所以国家也不愿意看到房价出现暴跌。

  最好的情况就是维持房价不涨不跌,这种情况下即可以保护到已购房和未购房的刚需一族,又能够打击到炒房的投机者。因为在房价不变的情况下,炒房者除了要背负每年5%左右的房贷利息之外,还需要承受通货膨胀所带来的影响,综合下来每年大概要亏损掉7%左右。

  所以还是那句话:大热必有调控,遇冷则有松绑。不到关键时刻,不会大规模刺激房地产。

  显然,关键时刻,并没有到来。

  参考资料:

  《釜底抽薪,楼市下半场悬了!》 国民经略

  《国家收紧房地产信托融资,楼市要变天?》 金融智库

  《猝不及防!监管层连续放大招!楼市 只剩一条路可走?!》 叶檀财经

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