7月10日，碧桂园服务控股有限公司发布公告称，其通过旗下附属公司以最高代价3.75亿元收购一组物业管理公司。自2018年6月港交所敲钟上市后，碧桂园服务开始发力扩大规模，如本次收购完成，碧桂园服务将间接持有港联不动产服务(中国)100%股份。

　　港联不动产的前生今世

　　此次收购的港联不动产前身为港联物业，成立于1996年，是合富辉煌集团控股有限公司的附属公司，主要从事物业管理业务。在目前入驻的60多个重点城市中，为超过350座中高端地产、办公楼、商业综合体等各类不动产提供物业管理服务，足迹遍布天津、武汉、上海、南京、广州等重点城市。2019年4月，港联不动产未经审核资产净值合共约1.79亿港元。

　　可以窥见，碧桂园服务在收购标的方面有着诸多考量，标的物业公司的运作水平必须达到一定的标准。

　　物业扩张势头明显

　　根据中指研究院发布的2019中国物业服务百强企业榜单，碧桂园作为第三名紧随第一第二的万科物业、绿城物业之后，百强企业管理面积均值达到3718.1万平方米，同比增长17.5%，远高于同期全国商品房竣工面积增速和销售面积增速，这表明物业管理行业处于高速发展、集中度快速提升的跑马圈地阶段。碧桂园服务想要进一步突破的话，已经不能完全依托母公司，收并购成为当下众多物业服务公司扩大规模的重要思路。

　　碧桂园服务还在2018年收购了五间物业管理公司，合同管理面积增至5.05亿平方米，收费管理总面积达1.82亿平方米。

　　雅生活服务于2019年第一季度连续收购三家物业超50%的股份;佳兆业物业于4月收购嘉兴大树物业60%股权，招商蛇口也在4月收购中航善达股份有限公司22.35%股权。

　　物业管理从房地产开发业务的“附属”产品，到目前单独和快速发展的行业，其重要的潜力和价值已当下业内的共识。

　　物业管理费ABS

　　房地产行业作为一个资金密集型的行业，对资金的需求始终非常大。在传统的融资渠道受到限制的情况下，资产证券化这样一个融资模式给整个房地产行业进行了一个非常有效的补充。物业费债权是房地产企业进行资产证券化最合适的基础资产之一。

　　物业费具有持续性和稳定性等特点，但在利用率和流动性方面则略有不足。通过进行资产证券化，房企可以提前支取未来的物业收入，盘活资产，提高物业费的利用效率和流动性。良好的物业项目作为入池资产，盘活资产创造持续稳定现金流。

　　除了物业ABS外，购房尾款作为基础资产的ABS融资，也被广泛使用。2015年世茂购房尾款ABS首发成功以来，碧桂园、融信、融创、合生创展、宝龙地产、龙光地产、绿城集团、嘉禾集团、雅居乐、万科、首开股份等房企也陆续发行购房尾款ABS。

　　物业管理费ABS和购房尾款ABS，属于应收账款资产证券化，或者可以称为收益权资产证券化。

　　物业管理费 是指提供物业服务的物业管理公司依据国家有关法规和物业合同向业主或承租人收取的服务费。发行物业管理费ABS的未来现金流由业主或承租人支付，具体的物业位置、产品、业主或承租人等都比较重要。

　　购房尾款 是指购房者与开发商签定了购房协议并支付了定金和首付款后，如果购房者需要按揭贷款，这个按揭购房尾款由提供按揭的银行或公积金中心支付，但常常由于各自原因，譬如按揭型购房尾款由于存在银行一定审批时间，剩余房款支付时间可能需要几个月甚至更长;开发商可以用这个未来收入的按揭型购房尾款作为基础资产发行房产尾款ABS。

　　由于收益权(应收账款)ABS所涉及收入的对应义务尚未实现，且极度依赖于原始权益人的正常经营，因此，从理论上说，收益权ABS的信用水平很难超越原始权益人的信用水平，原始权益人的主体信用水平成为了收益权ABS关注的重点之一。

　　截至2018年，房地产类ABS发行规模累计达到2,629亿元，同比大幅增长69%。相信接下来的几年，将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。鉴于此，房学院推出了系列课《物业管理费和购房尾款资产证券化》，谈谈其中大家最关心的变现实操相关思路。