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从云南的经济策略看未来十年昆明房价走势

来源：坤德居编辑：杨加雷发布日期：2019年08月03日

　　时光飞梭，转眼2019年已过大半，对于渴望买房的人群来说，2019年房价变化大家想必都非常关心，在今年年初云南省第十三届人民代表大会第一次会议上，阮成发省长在《政府工作报告》首次提出“三张牌”的概念：

　　一、　怎么理解这“三张牌”?

　　1、传统的云南优势产业缺乏后劲了

　　传统的云南优势产业主要有烟草产业、生物产业、有色金属产业、旅游产业等。这几个传统产业，在供给侧改革和高质量发展的新形势下，要么市场已经饱和过剩(如烟草、有色金属和低水平观光休闲旅游);要么缺乏竞争优势(如生物产业)。

　　所以，如何在全国乃至全球扬长避短、彰显特色，寻找新的经济发展动能，是摆在云南省委省政府面前的迫切任务。

　　2、新动能必须能够成为“世界一流”

　　在高质量发展和“一带一路”开放格局的宏观形势下，每个省的经济战略和经济动能，必须站在全球的高度来制定。省政府认为，“绿色能源”、“绿色食品”、“健康生活目的地”这三张牌，云南可以做到“世界一流”。

　　3、这“三张牌”也就是云南经济发展新战略

　　虽然，在阮省长的《政府工作报告》中，只是在“2018年的重点工作”中提出这“三张牌”的概念，但却是作为“大力培育新动能”提出来的。也就是说，供给侧改革的目标，是大力淘汰落后产能，同时大力培育“绿色能源”“绿色食品”“健康生活目的地”这三个新动能。这三个新动能，也就成为云南今年乃至未来十年的经济发展战略。

　　4、为什么是这“三张牌”?

　　站在全国乃至全球的高度，云南要实现高质量发展，“生态文明”是云南最大的经济优势。科技、制造业、现代服务业、甚至现代农业，云南都没有优势。在生态文明中，应该说，这“三张牌”结合了新时代人民对美好生活的市场需求和云南生态文明的资源优势，同时结合了产业链整合和市场培育两种可行性。

　　现在，任何一项产业优势，都必须是产业链整合和市场培育相结合的结果。只有单一产业，没有产业链，那行不成产业链优势，也就行不成产业优势。同时，没有市场培育，也就谈不上经济发展和高质量发展。

　　二、“三张牌”中的两张牌与昆明经济发展息息相关

　　昆明作为云南省唯一的经济中心，人口占全省的五分之一，GDP接近全省的三分之一，社会消费品零售总额超过全省的三分之一。在“三张牌”中，绿色食品、健康生活目的地，都与昆明的产业优势和城市优势息息相关。

　　绿色食品

　　昆明不仅是绿色食品的主产区之一，更是绿色食品的研发中心、加工中心、展示中心、商贸中心和物流中心。如果昆明做不好这几个中心，那这“三张牌”要成为世界一流就无从谈起。反过来，这“三张牌”要成为“世界一流”，那昆明作为绿色食品的研发中心、加工中心、展示中心、商贸中心、物流中心也必须成为“世界一流”。

　　健康生活目的地

　　虽然，全省很多地州，如大理、西双版纳、丽江、腾冲等地都适合作为健康生活目的地，但是，昆明更具备优势。

　　第一、打造“中国健康之城”是昆明在全国率先提出的。

　　第二、昆明作为“春城”举世闻名，气候是健康生活的独家优势。

　　第三、昆明已经开始进入“滇池时代”。一旦进入滇池时代，昆明就成为全国唯一的“环湖城市”。

　　第四、昆明的地铁、高铁、教育、医疗、居住、就业等健康居住和生活条件在全省一枝独秀。

　　第五、昆明的房地产发展又开始进入上行通道，房地产产品也进入高质量发展阶段。

　　绿色能源

　　绿色能源产业的基地大多数在地州。与昆明的关系，主要是绿色能源的产业链企业总部和研发中心大多在昆明。绿色能源这张牌，昆明优势不突出。

　　三、健康生活目的地对昆明楼市的影响

　　健康生活目的地与四大产业紧密相关：房地产业、旅游业、大健康产业、环保产业。

　　阮省长提出的“健康生活目的地”，是对云南传统的房地产业、旅游业的转型升级，也是对大健康产业和环保产业的直接拉动。

　　昆明提出建设全国乃至世界一流的“宜居城市”发展目标，也就是世界一流的健康生活目的地的发展目标，因此，对昆明楼市的发展有直接的关系。

　　第一、建设“健康生活目的地”，就是直接吸引全国乃至世界各地的人们到昆明居住、生活、旅居、养老。

　　2017年，从昆明楼市的购房者户籍指标看，外地户籍，已经超过50%(其中省外36%，地州24%)。而2015年，外地户籍占比只有35%。虽然其中包含有部分已经居住在昆明但没有落户的“准昆明人”，但2017年外地购房者占比也达到30%左右。因此，外地认购房比例有逐年提高的趋势是不争的事实。

　　考虑到2017年大理、西双版纳的外地人购房比例更高且购房数量增长更快，云南作为健康生活目的地已经初步形成市场气候。

　　外地购房者在昆明购房达到30%是什么概念呢?2017年，昆明全年一二手住房成交量约为13万套(不含城中村回迁和早期团购量)，30%就是约4万套。这是一个很大的数字。也就是说，昆明每年新增外地家庭约4万户，按户均2.5人计算，通过购房新增的净流入人口10万人。外地购房者对昆明楼市的直接影响，就是刺激房价的上涨。

　　第二、建设“健康生活目的地”，昆明在居住质量和生活质量提高的同时，由于公共基础设施投入不断加大，居住成本和生活成本也会相应提高，相应的，土地价值和房地产开发成本也会相应提高。

　　根据锐理统计数据，2017年昆明土地成交每亩单价上涨了47%，楼面地价上涨了62%。相应的，未来三年新上市的楼盘价格，至少将上涨30%以上。

　　四、未来十年昆明房价能否冲破2万大关

　　首先，我们按照年均增长5%、10%、15%做一个未来十年昆明房价的预测。

　　作为基期的2017年数据，是将一手房房价和二手房房价按照成交量做了加权处理。2017年基期房价为11153.8元/平米。

　　低方案——年均增长5%：

　　2025年，昆明房价突破1.5万元/平米，2027年即十年后达到1.8万元/平米。

　　中方案——年均增长10%：

　　2022年即四年后，昆明房价均价突破1.5万元/平米，十年后达到2.8万元/平米。

　　高方案——年均增长15%：

　　2021年即三年后，突破1.5万元/平米;2023年突破2万元/平米，2027年达到4.5万元/平米。

　　那么，哪种方案可能性更大呢?

　　第一、排除昆明房价下降可能

　　首先，经历了2014-2016年上半年的低谷期，昆明经济和房地产周期开始进入上行通道。

　　其次、昆明五城区可开发住宅用地的土地是非常有限的

　　随着滇池时代的到来，呈贡、晋宁还有一些土地可开发，但也比较有限。四个主城区，只有长虫山板块、东白沙河板块、草海板块、经开区板块还有一些新增土地可成片开发。其他都是城中村改造和旧城改造的土地。

　　可开发土地，并非只要是土地都可以作为房地产开发。只有具备城市基础设施(道路、水、电、气、通讯)和城市管网通达的地方才能作为房地产土地开发。有人以为荒山荒坡都可以开发，那是谬论。

　　至于城中村土地，一方面余量确实不少。根据相关统计，昆明城中村改造通过规划的257个村，启动拆迁的200个村，占通过规划的78%。已经完成安置的约100个村，占通过规划的50%。从这个角度看，城中村改造还有一半左右即约2万亩、3000万平米的建筑面积没有完成开发。

　　3000万平米是什么概念呢?2017年，昆明土地交易7987亩(可建建筑面积1597万平米)，相当于两年的土地交易量。2017年，昆明一手房全部成交量1167万平米(含回迁补偿等)，相当于近三年的土地交易量。所以，城中村土地即使全部开发完，也只有2-3年的开发量。

　　再次，关于房地产税的影响

　　房地产税有可能在未来几年内推出。这方面的文章已经很多了。我的观点是：房地产税等长效机制，只会控制房价不能大起大落，绝不会让房价大幅度降价。同时，房地产税实施前后，会挤出一部分二手房(昆明二套以上住房存量大约50万套)短期内入市，对二手房市场有一定影响，但不会导致房价迅速回落。

　　最后，关于人口增长放缓的影响

　　中国人口增长有悲观说，有乐观说。但总体来讲，中国人口拐点要到2030年前后。昆明作为人口净流入城市，在未来十年内影响不大。

　　第二、排除年均超过15%涨幅的可能

　　2017年，一手房价从售价看涨幅已经达到30%，二手房价涨幅也达到15%，二者加权平均后涨幅达到20%。

　　综合评价：上扬的可能性较大!

　　2017年全国经济发展基本数据：

　　2017年全国规模以上工业企业实现利润总额75187.1亿元，比上年增长21%，增速比2016年加快12.5个百分点。

　　2017年，规模以上工业企业中，国有控股企业实现利润总额16651.2亿元，比上年增长45.1%;集体企业实现利润总额399.9亿元，下降8.5%;股份制企业实现利润总额52404.4亿元，增长23.5%;外商及港澳台商投资企业实现利润总额18752.9亿元，增长15.8%;私营企业实现利润总额23753.1亿元，增长11.7%。

　　2017年，采矿业实现利润总额4586.8亿元，比上年增长2.6倍;制造业实现利润总额66511.1亿元，增长18.2%;电力、热力、燃气及水生产和供应业实现利润总额4089.2亿元，下降10.7%。

　　2017年，在41个工业大类行业中，37个行业利润总额比上年增加，1个行业持平，3个行业减少。主要行业利润情况如下：煤炭开采和洗选业利润总额比上年增长2.9倍，农副食品加工业增长4.5%，纺织业增长3.6%，石油加工、炼焦和核燃料加工业增长27%，化学原料和化学制品制造业增40.9%，

　　非金属矿物制品业增长20.5%，黑色金属冶炼和压延加工业增长1.8倍，有色金属冶炼和压延加工业增长28.6%，通用设备制造业增长13.5%，专用设备制造业增长29.3%，汽车制造业增长5.8%，电气机械和器材制造业增长5.2%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长22.9%，石油和天然气开采业由同期亏损转为盈利，电力、热力生产和供应业利润总额比上年下降15.4%。