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最新昆明自贸区踩盘:真要调价还是趁机逼定?

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年10月10日

   8月30日,云南自贸区在昆明、红河、德宏三地同时挂牌。

久违了,昆明自贸区。

有人说,自贸区和房价有毛线关系!

不管它们之间是不是毛线关系,至少我们能看到不少媒体这样的报道——

“自贸区消息一出,江苏南京江北新区远洋上宁府上调至10000元/㎡,平日均价仅9500元/㎡”;

“苏州某楼盘早早得到自贸区的消息,竟通知所有40年产权公寓暂停销售”;

“不少位于自贸区范围内的项目开发商已开始发出有关于自贸区的营销海报”;

“自贸区设立消息一出,不少楼盘人满为患”……

正如自贸区在其他城市引起的“乱动”现象一样,在昆明片区,自贸区的影响力也毫不逊色,区域内部分楼盘也是“蠢蠢欲涨”。

他们涨价的底气在哪里?就因为他们又多了一张身份牌——自贸区楼盘?

为更清晰了解昆明楼市动向,在8月26日自贸区消息公布的第二天,我们就对云南自贸区昆明片区的10余个楼盘进行了走访,涵盖了近年来热门的巫家坝片区以及中心区、广福路沿线。

在走访的10余个楼盘中,巫家坝片区内绿地东南亚中心、中交金地公园、中南云境、万科翡翠等项目,我们均获得一个信息,就是均有涨价意向。

——至少置业顾问是这样和我们讲的。

现象:新身份,新市相

其中,在巫家坝片区的绿地东南亚中心、中交金地公园、中南云境三个楼盘里,看房者明显增加,当看房者被问及自贸区相关讯息时,看房者表示并不知情。

绿地东南亚中心售楼现场

让人意外的是,这一现象比比皆是,至少在我们走访过程中,70%的人表示并未知晓自贸区划分这一消息。大部分人对此信息的释放与接收仍需要时间,在自贸区获批公布第二天,自贸区设立带来的利好并未开始发酵,这就印证了在自贸区之于昆明楼市:春心可以荡漾,身体还请冷静一文中不少网友的质疑:“许多人还不知道什么是自贸区,就开始炒房价了?

购房者尚未听到自贸区的“闹铃”,区域内楼盘却很敏感,不少楼盘的置业顾问在和购房咨询者的话术层面已经加入自贸区的概念,并明确表示不排除调价可能。

在万科翡翠,一位置业顾问告诉我,小户型面积正在调价,预计下周价格会有新的变化。而大户型,开盘之前优惠的4个点现在要收回2个点。当前住宅均价为18000元/㎡,本月与上月房价相比已上涨2000元,总价接近上涨20-30万,下周以后,房价还要涨。

在同属于巫家坝片区的绿地东南亚中心,我以购房者的身份走进售楼部,一位置业顾问给我就小户型大概计算了房贷利息以及首付金额,并主动提及因自贸区或将涨价的可能性。

必须得承认,站在这样的话术市场上,去展望一周以后的房价,无论是谁都会明确感受到一波涨价潮,似乎真的要来了。

至少,自贸区加身,是卖方市场当前愿意接受并喜闻乐见的舆论主题,那一张张醒目的“自贸区楼盘”分享海报,高调地彰显着自己的身份,暗示的意义,都留给了购房者自己去臆想。

原状:高的高,低的低

如此一来,昆明自贸区的设立,可以算得上是一场楼市“骚动”的引子。

从昆明自贸区设立的范围来看,自贸区覆盖了官渡区大部分,覆盖了当前楼市开发热点区域:官南板块、巫家坝、方旺片区,经开区。

在本次走访的自贸区片区楼盘中,据统计,当前巫家坝以及中心片区房价达20000元/㎡及其以上的楼盘就有中交金地·中央公园、中国铁建·西派国樾、龙湖天第、华润置地悦府共4个楼盘,最高产品单价已达36000元/㎡。

中交金地·中央公园售楼现场

而中海寰宇天下、绿地东南亚中心、万科翡翠、保利堂悦、中南云境共5个楼盘,房价均价已达到18000元/㎡。广福路片区的海伦国际和万科魅力之城住房均价为14500元/㎡。

巫家坝片区楼盘建设现状实景图

不难看出,在巫家坝片区以及中心片区,房价价格因地块不同有所差异,但相差略小。而巫家坝板块价格已经位居昆明房价高位,自贸区概念短期内可能助力该片区继续摸高新价位。

值得注意的是,在昆明自贸区圈定的范围内,还有部分经开区地块,经开区和巫家坝中心区板块不同,当前经开区的房价均价为8000-9000元/㎡,相对处于低位,长期以来属于“欠发达地区”。一次自贸区的机会,完全可能带动整个片区的城市建设。在新的利好面前,可以预见,经开区迅速成熟发展的时日,也许越来越近了。

总结:趁风起,乘风起

有风口,为什么不趁风起?

真的无可厚非。在营销意识高度敏感的房地产行业,在任何一个市场化的产品市场里,有机会利用一个国家级概念卖出更好的价格更多的产品,这天经地义。有“自贸区楼盘”新身份加身,真不真涨价另说,“趁机起个哄”有何不可?

从“趁机起哄”到“乘风起飞”,有本质的差别,这个本质,就是昆明自贸区需要假以时日、假以真材实料来兑现的城市价值。

一天时间走访昆明自贸区范围内的10余个楼盘,涨价风声,更像是一场带着促销意味的手段,以涨声,再以折扣优惠手段提醒客户,尤其是潜在客户:是时候上车了。

所以我们文章开头的引子部分最后一句话说:“至少置业顾问是这样和我们讲的。”其潜台词,无非就是说,其说法可以成为宣讲说辞,但并不代表官宣。

总结这一天的踩盘,有几个深切的自我感受可以分享,仅供参考——

1、至少我们走访的项目,人真的很多,有咨询的,有签合同的。但知道自贸区新闻的,凤毛麟角。这说明两个问题,当下楼市热点楼盘真的很热;购房者对昆明自贸区的信息接收滞后;

2、地产项目对自贸区概念的敏感性很强,这与购房者形成很大差别,双方存在严重的信息不对称;

3、置业顾问对自贸区的话术,普遍都有准备,说明自贸区概念作为宣讲词,应该都有项目营销的统一安排;

4、对于置业顾问普遍提及的调价,其并不能代表官方说辞,由于置业顾问来源不同(自有和渠道),调价的话术,可能被用于挤压购房心理,达到逼定的目的;

5、自贸区概念在楼市里,可能存在短炒的趋势。中长期的发展,需要双方回归理性,以城市发展价值来兑现楼市的价值。

就在要结束本文的时候,绿地东南亚中心那位帮我做置业计划书的美丽妹子给我打了个电话说:“9月1日以后,项目房价有调动,预计总价会涨8-10万左右。

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