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海南打响第一枪,透露楼市重磅信号!

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年10月10日

壮士断腕向来需要莫大的勇气。

 

近日,海南打响“去房地产化”第一枪。当地出台规定,拟向开发商有偿回收存量住宅用地,同时,鼓励存量商品住宅用地改变用途,用于产业项目建设。

 

房地产,是旅游岛之外海南的另一个标志性符号。海南的房地产依赖度连续多年冠绝全国,而三亚的房价收入比甚至超过北上广。


这种背景下,海南居然愿意退地退钱,可见“去房地产化”不只是说说。

 

然而,壮士断腕谈何容易?海南的“去房地产化”会带来多大影响?会不会有省份或城市复制?

 

01

房地产依赖度有多大?

 

海南,在中国房地产史上,是一个极其高频的存在。

 

1990年代,海南房地产泡沫破裂,一度留下“天涯海角烂尾楼”的传说。海南房地产泡沫,也与温州、鄂尔多斯等楼市剧烈下行,并列成为中国房地产史上为数不多的几个另类典型。

 

2006年后,海南旅游岛定位进一步明确,上一轮房地产泡沫的历史遗留问题清理完毕,海南楼市才重上轨道。由于天然且不可再生的海景资源,海南成为外地人蜂拥而入的投资高地。

 

正因为此,海南成为全国房地产依赖度最高的省份,而三亚的房价一度赶超广州,房价收入比更是超越北上广,成为三四线城市中最大的异数。

 


2018年,海南房地产依赖度(房地产开发投资/GDP)高达35.49%,位居全国各大省份之首,也是全国唯一超过30%的省份。与之相比,位居第二名的重庆,房地产依赖度仅为20.9%,而经济第一大省广东,则只有14.8%。


具体到城市,三亚和海口的房地产依赖度同样冠绝全国。2018年,三亚房地产依赖度高达67.7%,海口为40.3%,而一线城市深圳仅为10.6%。




要知道,这还是海南强力调控之后的结果。

 

2017年,海南的房地产依赖度高达46.01%,三亚则高达100%以上,2018年相比于前一年已经大幅降低。

 

02 

全域限购:楼市调控的威力

 

楼市调控到底有没有用?海南提供了一个现实案例。

 

2018年4月,海南实施全域限购。史上最严的楼市调控落地未久,楼市就应声而落,经济增速不免受到影响。

 

2018年,海南GDP为4832.05亿元,同比增长5.8%,相比于2017年7.0%的经济增速,下滑1.2个百分点。

 

这其中,房地产成为最大拖累。

 

2018年,海南固定资产投资下降12.5%。其中,房地产开发投资下降16.5%,非房地产开发投资下降8.4%。

 

全省房屋销售面积1432.25万平方米,同比下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,同比下降23.2%。

 

时间进入2019年,房地产的下滑态势有增无减。2019年1-2月,海南房地产投资额增速为-35.3%,在全国范围内排名倒数第二。



所以,楼市调控到底有没有用,不仅要看政策能否见血封喉,更要看楼市调控能否坚持到底。

 

03

壮士断腕:去房地产化有多难?

 

房地产拉动经济,卖地收入支撑财政,这是房地产依赖高热不下的根本原因所在。

 

同理,正是因为房地产依赖、土地财政依赖等问题的存在,才让“去房地产化”变得无比艰难。

 

其一,房地产一旦降速,会对短期经济形成明显拖累。2018年海南全域限购之后,经济增速从7%下滑到5.8%。按照当地统计部门分析,如果剔除房地产产业后,海南经济增速反而提高到7.6%。换言之,房地产对于经济增长的拖累为1.8个百分点。

 

其二,去房地产化,必然面临税收滑坡和土地财政滑坡的影响。在税收方面,2017年海南房地产税收占比高达49%,几乎相当于半壁江山。具体到三亚,情况更加严重。2018年上半年,三亚市地方税收收入约50.31亿元,其中房地产业税收收入占比超过六成。

 

其三,房地产产业链非常长,去房地产化影响的不只是房地产本身。房地产之所以被各地视为增长利器,就在于房地产不仅本身具备强大拉动效应,而且还能带动建筑建材、家电家具、按揭服务等40多个行业的发展。

 

正因为如此,房地产不仅是经济繁荣期刺激更快增长的武器,更是经济下行期稳经济稳增长的利器。


但房地产同样有负面效应,无论是对其他行业的挤压,还是高房价对于社会的影响,以及金融风险的不断累积,都表明房地产依赖是一把容易伤及自身的双刃剑。

 

所以,套用一句话,去地产化,无异于一场刀刃向内的改革,不只是壮士断腕,更是主动割肉。

 

04

海南启示录:去地产化能成功吗?

 

房地产依赖最高的省份,率先吹响“去房地产化”的号角,就连主政者都发出“海南不能成为房地产的加工厂”的强硬表态,这具有强烈的信号意义。

 

不过,海南有壮士断腕的勇气,更有大步转型的底气。过去一年,海南自贸港、自贸区、国际旅游岛、赛马等政策不断落地,为海南长远发展形成强大支撑。

 

今年1月,马云万言书建言海南:


对标香港,并超越香港。


理由是,香港是工业化贸易的主要成果,而海南可以成为数字化贸易的先行者。虽然马云向来以“脑洞”巨大著称,海南超越香港几乎没有可能,但这种期待背后,也正说明海南具有转型的潜质。

 

不过,海南能坚持下去吗?

 

就在海南出台“退地退钱”政策前几天,富力董事长李思廉曾表示,


“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是100%的。”


这究竟只是个人揣测,还是对调控趋势的预期,抑或有了内部消息,令人疑窦丛生。

 

不独海南,对于国内大多数省份和城市来说,有多少能够放弃房地产依赖?

 

答案,显然并不乐观。


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