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吴建斌:房地产行业仍然是一个好行业,未来就该这么干!

来源:明源地产研究院 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月01日

房地产最近几年遭遇了史上最严调控,很多地产人对未来都很困惑。


房地产接下来究竟会怎么走?地产大咖吴建斌最近分享了自己的观点……


虽然整体行业的规模还在增长,但由于调控持续加码,整个行业的增速放缓了,部分中小房企,甚至部分百强房企都出现了各种各样的发展困难。

因此,很多房企以及行业从业人员变得有些茫然——行业还有没有未来?如果没有未来,怎么转型?如果有未来,那该怎么做呢?


对此,我可以很肯定地说,房地产行业是一个好行业,依然还有得做。因为,一是其在国民经济中的占比相当大,不是一时半会能由其他行业替代的;二是无论从行业未来的发展空间、可持续性,还是利润水平来看,房地产行业依然是一个很好的行业。不过,如同其他行业一样,房地产行业发展到现在这个阶段,也发生了一些新变化,比如,行业整体规模继续大幅扩大的空间已经不大了,部分城市陷入到竞争的红海局面等。那么,房企想要在竞争中取胜,而且获取最大利益,就需要技巧了。


下面,我从四个方面论述我的观点。

 

第一方面:房地产行业在国民经济中的占比相当大


20世纪80年代前后,我国工业迅速崛起,迅速一举成为世界工厂。如今,随着国内制造业的低成本优势逐步消失,一些产业逐渐向我国周边国家转移。另外,中美贸易战至今还没有落下帷幕。

 

大国竞争,保持国内的稳定团结十分重要,而要保持国内的稳定团结,经济就要保持稳健增长,人民要充分就业。

 

我国的房地产行业在国民经济中占有相当大的比重,其对稳定经济增长,促进就业,具有稳定器的作用。

 

作为万业之首的房地产,其上游承接着钢铁和建材等行业,下游串联着建材、家居、营销、装饰和家电等行业,对于经济发展的重要性是不言而喻的。

 

有学者估计,对GDP的贡献可能达到30%左右。

 

所以,国家根本不可能缺少房地产业,多年来的调控都是期待房地产行业健康及稳健发展,就是明证了。

 

第二方面:房地产行业是当前相对较好的行业


虽然近来有不少悲观的论调,但是,至少在现在看来,我一直坚信房地产行业是我国最好的行业,理据可归纳为以下四点:


一是发展空间足够大。目前,中国城镇化率还不到60%,和发达经济体比较还有很大的差距。

 

以每年城镇化率可实现1%推算,至少还要有10~15年的发展期,才有望接近部分发达国家的现有水平。如果算上旧城改造、城市更新所带来的需求,那规模就更大了,持续的时间就更长了。

 

根据国家统计局原局长邱晓华的估计,全国约有17万个老旧小区需要改造,涉及总规模在3~5万亿,按照3~5年的进度规划,每年旧改规模差不多在8000~1万亿,这个体量意味着什么呢?我们来对比一下,2018年全国住宅开发投资8.6万亿元,旧改的规模约相当于2018年住宅投资总规模的9~12%,这个比例是相当惊人的了。

 

这对房地产行业来说,具有很大的支撑作用。所以,就行业来看,不愁没得干。

 

二是目前房地产行业的毛利率依然位居各行各业之首。虽然近年来,房地产行业的毛利率整体呈下滑趋势,但依然还有30%左右的水平。这远高于制造业10几个点的毛利率水平。

 

三是固定资产的保值和增值效果依然明显,大家都有购买房产的意愿。如果在2008年全球金融危机前后您置业了,有机会资产升值达5~10倍;又如果2014年房地产最困难的这一年您置业了,有机会获利1~3倍。有人讲过,如果您有刚性需求,任何时候买房都不会有错的。

 

2016年930以来,我国楼市调控不断加码,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比去年同期上涨了17%,累计次数刷新了房地产调控记录。然而,即便是在如此严防死守的情况之下,根据国家统计局公布的数据计算,2019 年上半年,全国商品房均价同比(跟2018上半年比)依然上涨 7.50%。

 

未来,房价的涨幅不会像过去那样大涨了,但保持与GDP增速同步还是可以期待的。核心城市的房子,依然是不错的保值产品。


四是4月8日,国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,新城镇化叠加户籍制度改革,将造就房地产行业全新的发展空间,将形成京津冀、长三角和粤港澳大湾区等九个以上的都市圈。关注每一个都市圈就是把握机会。

 

第三方面:在新形势下,房企呈现出哪些新特点


整体看,房地产业的规模依然会巨大,发展空间也巨大,但已经过了躺着也能赚钱的时代了,发展到当下,呈现出了一些新特点,在投资时,不得不引起高度重视。只有做好适当的风险规避,否则,有可能会被时代淘汰。

呈现出来的新特点,我总结有三点:

其一,不得不承认,房地产业已经进入到“峰值横盘”时代,高位运行之下地产业的市场总量将维持在15~20万亿。按照城镇化率推算,横盘起码持续10年以上。此峰值过后,房地产业才会从增量市场向存量市场缓慢过度。


其二,今年以来,二线城市成为房地产业竞争的主战场。一是一线城市限购、限售政策没有放松;二是因为三、四、五线城市的需求不足;三是相对一线城市来说,二线城市的收入不低,但房价却要低很多。不过,由于今年4月以来,二线城市地王频出,已经引起高层决策者们的重视,于是相关政策加紧了。未来如何破局,在考验各房企的智慧了。


其三,国内金融政策时紧时松,这已是常态。眼下监管部门针对拿地王的地产公司融资活动在收紧,收紧主要集中在标准化融资审批方面,也延伸到非标融资方面。这对房地产公司又面临一次考验。

 

第四方面:当下房企如何过冬及获得利益最大化


虽然行业依然向好,但能否从中赚到钱又是另外一回事。我认为,长期来说看行业,短期来说看政策。这个行业长期肯定是一个好行业,但在当前融资收紧和“五限”政策严格实施的情况下,房企都要过冬,与其被动接受,不如主动变革。我提出了四个解决思路,供参考:

第一,一定要找到企业可用的金融工具,将这些金融工具用到极致。无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,把能保证的尽可能做好。现在银行融资虽然收紧,但政策并非要将房地产打死,依然是有较大的空间的。


第二,耐心和静观其变。耐心不是不做事,而是在内部管理上下功夫,同时尽可能盘活资产。现在好多房企的在手货值可能有一两千亿,土地储备有三五千亿,这些都是可以拿出来的有效货值,在这个时候可以用多种方式(如:代管、合作、基金等方式),尽可能少花钱,多回笼资金,来解决资金流动性问题。


第三,管理好预期。房地产原来每3年调整一次,但我相信这次调整的时间会更长,所以要对未来预期做适当调整。当前处在关键期,活下去最重要。


第四,房企要追求均衡发展,只有均衡发展才是房企基业常青的法宝。我以为千亿房企的战略基本趋同化,大家的套路都差不多,因此竞争也会十分激烈,而行业的天花板若隐若现,因此对未来增长我们就不要有太高的预期,在这样的情况下,房企应该关起门,夯实自身管理,向管理要效益。对于房企长期来讲,一定要追求均好。

 

从财务管理角度来说,房企发展到今天,一定要学会管好现金流,这就是我反复强调的高筑墙、广积粮的意思。力争把库存卖出去,把压在土地上的钱变成现金,让资金池里多点钱——活水,然后静观其变。

若手里有钱,就不要慌张。

只有熬过严冬,才有机会享受春天的生长、夏天的盛开及秋天的收获,否则一切美好与你无关。


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