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近10年海南商品房销量1.17亿㎡,销售金额1.08万亿,未来还有多少房子可卖?

来源:网易新闻 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月01日

从三亚到海口,风光旖旎的海岸线上,海景房次列排布,这些海景房的买家几乎清一色地来自岛外,在旅游地产盛行的年月里,似乎构成了一个市场现象:海南人不买房!


海南是如何成为全国人购房天堂的?


3-20°的纬度,赋予了海南全国独一份的热带资源,加上国家给与的开发政策,吸引了大量内陆投资者前来买房置业。


过去10年,海南商品房销售面积1.17亿平方米,销售金额1.08万亿元,如果按照平均套房面积80平推算,共售出146万套房。



按照海南省房协2015年的数据显示,当年海南购房者87%来自岛外,这大致可以推断出,海南人的贡献率只有13%,然而这一情况随着城镇化、棚户区改造和限购政策发生改变。


9年,城镇人口增119万人


亚里士多德曾说过:人们为了生活来到城市,为了生活得更好留在城市。改革开放40年,中国发生了世界上最大的移民潮——农民工进城,大量的农村劳动力转移到城镇就业,加快了中国城镇化进程。


2010年海南城镇人口432.6万人,城镇化率49.8%,到了2018年,城镇人口551.8万人、城镇化率59.1%。9年时间,城镇人口增加119万人,从农村转移到城镇,就一定会产生居住需求。



此外,城镇化推进也带来了教育城镇化,乡村学生开始进入城镇就读。2014年有媒体统计,海南在过去10年撤并学校1357所,大量学生入城能直接迅速地带动城镇租房或购房数量增长,这两部分的海南本地人口,为海南商品房销售贡献了一部分的购买力。


棚户区改造:本地人腰包鼓起来了


海南近年来大规模的棚改始自三亚!


2014年,《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》发布,给三亚下达的任务是,2014-2017年棚户区改造49613户,以三亚最大的城中村——月川村为例,货币安置方案为户籍人口每人60平米居住面积+10平米商业面积,10平米商业面积可折算为25平米居住面积。每平米按1.5万元的标准进行货币补偿,换句话说,一个人就能拿到127.5万元的货币补偿(不符合赔偿标准除外),一个简单的三口之家就能分到382.5万元,户户皆富翁!



海口的拆迁规模远比三亚要庞大得多,2016-2018年间,海口将启动50余个棚户区改造,总投资规模超过1000亿元,改造土地面积2.7万亩,涉及居民超过51万人,约占海口近四分之一的人口,规模之大,史无前例!



海口、三亚的拆迁潮诞生了众多拆迁户,他们潜藏的购买力相当可观,人民网报道称,海口棚改货币化安置或消化15%左右房产存量。2017年,房地产涨价潮席卷海南,一定程度上,这批拆迁户起到了推波助澜的作用。2015年末还需要45个月才能消耗完的库存,一年半后,库存消化周期已经缩短为11个月,以拆迁户为支点,以投资客、炒房团为先锋撬动了整个楼市,海南基本完成去库存任务。


全域限购后,本地刚需才是购房主力


谈到本地人买房,不得不提全域限购后的海口楼市,生动地给海南其他市县上了一堂“刚需保卫课”。



作为海南省会,海口拥有全省最丰富的配套资源,医疗、教育、交通……一枝独秀,更是全省人才的集中地,无论是引进人才还是本土人才,海口都蕴藏着最多的人才置业需求,也正是因为这部分的购买力,让海口在全域限购中幸免于难,成为海南唯一一个量价齐涨的城市,或许可以这么理解,是这些丰富的配套和资源,支撑起了海口房地产市场,当潮水退去才知道谁在裸泳,永远不要低估刚需蕴藏的能量。


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