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楼市降温已坐实,未来楼市何去何从?

来源:今日头条 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月01日

近日,身边的同行朋友也常感叹客户购买热情已经减退,观望氛围浓郁,而且消费越发理性。上海楼市降温已成定局,未来楼市将何去何从?

自今年8月份以来,各家房企一反往年做法,开始提前派兵布阵,实施“抢三不等四”的节奏。

而且,经常会看到媒体曝出,“强制卖房,业绩不达标者直接开除”,“7折卖房,完不成业绩的直接下课”等消息。

但现实是残酷的,中指数据显示十一黄金周期间楼市成交稳中有降,14个主要城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%,一线城市降幅近4成,二线城市次之,超两成,仅三线城市同比上升。

其中就包括降幅最大的上海,成交下降95%,以及超过50%的北京、宁波,还有东莞,同比降幅26.8%。

今年的十一黄金周,是近五年来最为低谷的一次。

数据来源:中指研究院

14个主要城市包括上海、南京、杭州、武汉、重庆、广州、北京、成都、深圳、天津、南昌、苏州、青岛等

再看国家统计局9月份公布的70城价格指数显示,70个大中城市商品住宅销售价格上涨的城市数量继续减少,其中,仅53个城市价格环比上涨,较8月减少2城。二手房有28城环比价格下跌,数量创自2016年2月以来的43个月新高。为此,无论是一手房还是二手房市场,增幅有所收窄,整体降温迹象明显。

9月全国70城一二手房价格指数环比情况

数据来源:国家统计局数据整理

身边的同行朋友也常感叹客户购买热情已经减退,观望氛围浓郁,而且消费越发理性。江浙沪一些在品牌房企上海区域公司工作的客研朋友就曾反馈,国庆节后客户来访量普遍下滑5成,截止10月底,一些近远郊,总价高,或配套不够完善的项目成交情况更是显得惨淡。举来一组近期开盘的楼盘去化数据感受一下:

单看上海今年国庆“十一黄金周”成交,同比也是暴跌至最低。由此,可见一斑。

数据:易居房地产研究院

市场的反馈,房企的反应,还有客户们持续观望的态度,诸多的迹象都表明,市场整体确实降温了。那么,未来市场到底会如何发展呢?

我们先从以下两方面现象来作一些分析?最后再给出我们的最后判断。

NO. 1|壹

政策市下,楼市维稳是大势

我们都知道,内地楼市有个特别名称,叫“政策市”,也就是房地产宏观政策调控引导下的房地产市场。为此,包括今年年初的“小阳春”,到下半年急转下行的“银九”、“铜十”的变化,都与调控政策密不可分。

按照以往的经验,楼市调控的主要方向就是:维稳,抑投资,严控房价大起,也不允许出现明显的下跌,允许,局部城,乃至城内局部地区出现差异化的“一区一策”出现。

只是,我们发现了一个现象,就是2019年至今,超过150个城市发布人才政策,与2018年同期相比,上涨超过了40%。众所周知,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。

尤其,9月份以来,已有包括河南新乡、漯河,山西晋城,湖北宜昌,广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市纷纷全面取消人才落户限制。甚至,一线城市上海的临港,二线城市珠海,南京,乃至天津、海南三亚,都貌似有了试探性的跟随表现。尤其是,海南在三亚前几天才发布人才购房政策宽松后,10月25日,海南又一次发布一个重磅政策,基本取消本省,除三沙外的落户限制。

来源:整理自网络

那么,究竟这样的刺激,到底意味着什么?后期是否会有更多城市跟进呢?

从城市发展角度来看,我们不难理解,对于不缺人口,不缺购房需求量的一二线城市来说,当前面临的最大的问题就是,城市产业的发展和进一步升级,从而提升城市竞争力。再仔细阅读上海远郊临港自贸区,天津滨海中关村科技园等地区政策出现,就可以明白:实际就是一种面向定向群体的政策放宽措施,目的是吸引定向的人才群体,服务于这些人才需求。

而对于人口日渐外流,产业和城市发展活力逐渐失去活力的一些弱三四线城市,城市经济发展,对土地财政的依赖性相信依然会在相当一段时间内存在。为此,为避免被政策调控大势误伤楼市乃至经济,所出现的人才政策,无疑就是一种政策托市的举措了。

从短期看,这些政策无疑是释放出了一个积极的信号,势必会刺激乃至释放限购压抑下的刚性需求市场,并有助于促进楼市成交去化降低库存风险。特别是在现行四季度各家房企冲刺指标压力下,这种政策的变相宽松,将有助于提高市场的成交活跃度,对房企来说也是一种利好。

但从长远看,降低落户门槛,放松人才的限购条件,对楼市的影响还是有限的。尤其是对三四线城市,在本身城市基础设施、产业、经济发展水平普遍不高的情况下,对人才的“吸引”作用并不大。相反,一二线城市的边远“产业新城(区)”对人才吸引效果实际更为明显。

综上所述,由于目前,“整体维稳,房住不炒,因城施政”的大方向下,调控的基调并不会发生改变,为此,当前,人才政策导向的变相放松政策,更多的作用还是在与对人才的吸引方面,以及对于部分弱势城市的托底作用,所以,后续也不排除局部城市乃至局部区域,仍将会出现类似的人才跟随政策,甚至其他形式的打补丁的政策出现。

那么,在这样的宗旨下,楼市走向大概率的,会是通盘维稳,不会出现过热过冷,但局部可能小幅趋热或微冷,也即,总体上,求同存异了。

NO. 2|贰

行业迎来降速提质新周期,市场空间巨大

根据恒大研究院最新研究数据表明,无论从供给端,还是需求端,都表明,我国房地产市场发展,已迈过总量持续扩张的高速增长发展阶段,而是进入了提质降速、平稳发展的新阶段。

首先,从供给端可以看出,房地产投资高峰期已过,并在扣除土地购置费用情况下,开发投资于2018年首次出现了付增长。同时,我国住房存量套户比也在2018年达到了1.09,基本告别了住房短缺的时代。

其次,从需求端看,一方面,主力置业人口数量已告别高增长状态。20-59岁人群增速在2014年开始出现小幅负增长。另一方面,其中的改善需求人口比例也明显呈现增长趋势,尤其2014年以来,35-59岁人口,比例持续上升,也进一步验证了,追求居住品质的人群比例的上升。

由此,在这样的新周期下,未来的市场存在怎样的发展空间呢?

首先,在城镇化推进,城市人口迁移下,自住房需求仍将持续增长。2018年,我国常住人口城镇化率是59.6%,仅相当于美国上世纪中叶,德国上世纪初的水平。根据发达国家的城市化经验,城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期,而发达国家的城市化率在80%左右。也就是说我国目前仍处于加快城市化的阶段。尤其是随着户籍制度改革和解决“三个1亿人”城镇化问题的推进,未来,将会有大量的农村人口转化为城镇常住人口,住房需求空间巨大。

其次,城市更新改造促进下,以及居民经济水平提升下,居住升级改善需求将逐步增加。

随着我国经济发展,各区域和城市的更新改造需求也日益增多,由此,会导致两种自住需求的增量。

一种,就是旧城改造的更新会涉及大量的老旧住宅拆迁,并通过实物和货币两种方式进行安置。而通过货币补偿的部分居民,则会持货币进入一手商品房或二手房市场解决自住需求。

另外一种,就是老城区旧住宅难以满足居民住房升级要求,而产生的品质升级改善需求。

同时,随着人们生活物质生活水平的提升,我们发现,首次购房的城镇家庭比例逐渐缩减,话句话说,现在买房的都是有房人,越来越多的城镇家庭,会想要去买第二套房子,也就是改善购房。

所以,未来改善升级的市场需求空间潜力巨大。

那么回到开始的问题,未来市场会如何发展?

NO. 3|叁

结语

这里就前文的分析,做个最后总结:

首先,从市场政策方向看,整体一定是维稳的,不会出现涨或大跌的态势。局部城市或区域,不排除会出现小幅升温或降温的情况。

其次,从市场层面看,随着经济发展和人们收入水平提升,房地产市场已告别高速低质发展的时代,而是迈入了提质降速发展阶段,所以,无论从城市更新改造角度,还是居民提升住房条件的需求角度看,未来改善类的市场需求占比会日益提升,其市场空间前景巨大。基于此,对于未来的市场发展,我们也将拭目以待。

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