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紧盯这些城市,紧盯这些开发商,要降价了!

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月01日

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今年,楼市调控一波接着一波袭来。。


4月,政治局会议重申坚持“房住不炒”。


7月,政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。


调控的思路开始由过去抑制购房者需求,转变为限制开发环节的融资。


重点从购房者转向了开发商。


开发商的日子越来越艰难,行业正在上演万科呼喊“活下去”的惨淡处境。


举几个典型的例子——


恒大十一前夕召开战略会议,许老板霸气下令恒大在三四线的一些项目,执行精装卖毛坯价,预计7折左右。

富力在天津的某项目,价格从10000降到6000多,直降1/3。

融创在郑州推出特价房,某项目从原来的13000-14000,直接降到10000出头,降幅达30%。

泰禾北京某豪宅,单套房源最多降价900万,降幅高达36%。

……


如今,10%以下的降价已经司空见惯了,大多楼盘的降幅已经达到20%左右,有些甚至能飙到30%以上。


但,降价打折还不够,有些开发商更焦虑,直接开始“全员卖房”。


比如时代中国,要求在2020年1月15日前,普通员工须每人卖出1套,经理及普通总监每人2套,普通总监以上每人4套,副总裁每人6套。


比如恒大,8月开始推出全员营销活动,比以往活动期9-10月提前近1个月。同时还要求十一7天600亿,完成营销管理人员给1千奖励,否则排名靠后直接下课。


与此同时,通过最高人民法院公告网查询到,截至2019年9月12日,年内全国已有344家开发商发布破产公告。


到底是怎样的一种楼市大环境,把开发商逼成了这样?



2


其中一个很核心的原因就是,2019年开始,开发商正式进入第一个还债高峰期。


根据Wind原始数据统计,2019-2021年房地产相关债券合计到期金额超过1万亿元,开发商的整体偿债压力巨大。


开发商要还债要用钱,怎么办?


他们原先一贯的做法是借旧债还新债,但这条路从今年开始,慢慢走不通了。


一方面,海外发债成本已经高到不能承受。


另一方面,国内贷款融资渠道基本已经堵死。


据统计,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比去年同期的315次上升17%,累计次数刷新房地产调控记录。


更重要的是,前期调控政策的出发点主要集中在限购限贷等政策,而现在,相比之前的政策,增加了各种房地产金融政策收紧,包括开发商的各种融资渠道。


比如说——


5月,银保监会严查资金通过影子银行违规流入房地产,并购贷款、经营性物业贷款等管理不审慎,资金被挪用于房地产开发等。

7月,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展约谈警示,要求控制业务增速,提高风险管控水平。

8月,银保监会下发通知,在32个城市开展银行房地产业务专项检查,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

……


于是,开发商融资开启断崖式下跌。


8月,同策研究院监测的40家典型开发商融资规模仅368.26亿元,环比大幅下降近6成。



其依赖的开发商,手里可打的牌,已经不多了。唯一可行的,恐怕也就剩下加速卖房快速回款。


可以预见,一些资金链比较紧张的开发商在扛不住的情况下,将率先打折促销,抛掉利润,争取现金流。


很显然,这个时候,对于想要买房的我们来说,开发商的每一点让利都是机会。



3


紧盯哪些开发商?


小开发商,即使降价也不要碰。


关注那些楼盘布局众多、不计较单盘得失、重视品牌的大开发商。


紧盯这些大开发商、高周转开发商的降价。



这是2019年1-9月全国房地产企业销售TOP20排行榜,这个名单上的开发商,大概率安全。


数据来源:各房企公开半年报


这是2019年上半年上市房企有息负债规模TPO20,这些负债率高的开发商,急需降杠杆,急需还债,他们最有意愿降价、快销。


综上,我们要紧盯的,就是他们——


恒大、碧桂园、融创、绿地、富力、华夏幸福、新城、阳光城、泰禾。



4


紧盯哪些城市?


首先,限价红利是最直接、最明了的机会。


比如杭州、苏州、成都、南京、长沙等,类似这样的城市,限价会给到你的20%价差的机会空间。这些限价红利比较大的城市,一定不会赔,只是说赚多赚少的问题。


其中——


杭州,政策收紧,限价短期内没有放开的可能,整体市场低位运行,高周转、去库存、保回款会是重点。可重点关注碧桂园、龙湖、远洋、万科等开发商。


南京,4季度大概率依然以稳为主,但各板块分化明显,江北核心区及紫东新区楼盘热度较高,但市场竞争也比较激烈,内部出现分化。可重点关注中海、龙湖、融创、泰禾等开发商。


成都,下半年竞争加剧,整体表现供过于求。可重点关注恒大、碧桂园、融创、绿地等开发商。


长沙,下半年住宅限价项目有望积极出货,回笼资金。部分远郊高价项目及公寓可能采取打折、低首付、加大渠道力度等促销措施。可重点关注碧桂园、保利、阳光城等开发商。


... ...


其次,看限购比较松的,处在政策周期转折的城市。


这些城市中的一些区域,很多利好还没有兑现,目前价格大概率小于价值,大势中政策周期在改变,短期可能看不到涨幅,但长期来看会有比较好的潜力。


比如说郑州14000-15000的主城区,比如说珠海22000-23000的唐家湾。


不要看郊区,不要看远郊,尽量靠近主城核心区去看。



5


总的来说,不管未来如何变化,至少2019年第4季度,会是过往三年以来最佳的入场时机。


但机会与风险并存,城市太多,区域太多,楼盘太多,能够成功的,没有几个。


所以,请一定要谨慎选择城市。否则,高溢价的风险比想象中更大。


同时,不要加太高的杠杆,轰轰烈烈不如细水长流。


把握好机会,选择好城市,对于我们绝大部分普通人来说,现在是城市进阶最好的时候了。


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