您当前的位置:坤德居 > 资讯 > 房产新闻

楼市“逆转”3信号,房子是咬牙买还是等两年?用一句话概括

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月07日

在网上看到一个段子,说是现在的楼市已经没有“刚需”这一概念,真正的刚需是很难买得起房子的,这也从侧面说明,现在的房价与老百姓的收入相比,确实不低了。那些先前买房的群体,无论是自食其力凑首付款按揭买房,还是在父母们的钱包支持下买房,无疑都是幸运的,除了月供,不再为高房价买单。不过,对于那些刚走入社会的年轻人来说,压力无疑是巨大的:一方面要不断奋斗凑首付款,另一方面还要寄希望房价不要再大涨了。


房子,是一种商品,跟其他商品一样,也会遵循经济规律,其价值涨跌应符合供求原理。同时,房子又是一件特殊商品,受到各种综合因素作用,房价涨跌又不会完全市场化。就过去来看,我们的房价涨多跌少,即使进入调整,也会是短暂的,过后又一路向前。这也是我们不少刚需买房人担心的:首付款还没凑好,房价又涨上去了。当然,也有不少人持相反看法,房价与收入大幅脱节,脱离刚需的楼市不会长远,终究会回到原地。两种截然不同的看法,让我们刚需购房者无所适从。


关于现阶段能不能买房的问题?依靠房地产起家的华人首富李嘉诚早就言明,据21世纪经济报道,李嘉诚在出席年初的长江集团周年晚宴前对媒体表示,“若置业是自住,又能负担按揭分期供款,现在买楼是没有问题,但千万不要买来炒,因为楼市会波动”。业内人士表示,李嘉诚以不赚取房地产最后一个铜板著称,而且善于高卖低买,所以能叱咤商场数十年,能说出这番话,说明肯定有他的道理。为什么这么说?我们先来看看当下楼市面临的三大新形势:



第一、国家不再依靠房地产拉动经济,房地产高峰期已过


根据有关数据统计,房地产对GDP的贡献在这些年一直保持在5%以上,是名副其实的支柱产业,加上数十上百个关联行业,间接贡献应在20%以上,房地产与经济比翼齐飞。不过,我们说任何行业发展都会有一个度,当超过这个临界值时,就会起反作用,从而伤害其他行业。房地产行业就是如此。


根据社科院报告显示,2018年房价收入比已经达到9.3:1,已经超过“9”这个临界值,房地产对经济的净贡献由正转负。而国家在今年730会议上,第一次提出不用房地产拉动经济,由此可以看出,决策层对房地产的态度发生了根本转变。换句话说,房地产继续壮大的可能性基本不存在了。


此外,一直作为房地产发展的关键因素:城市化。截止到2018年,我们的城市化率已经达到59.58%,如果不出意外的话,2019年将超过60%,按照发达国家经验,城市化后期,其速度将明显降低,那么,对应的城镇住房需求也会减缓。2018年全国商品房销售面积达到17亿平方米,根据机构预测,从2019年过去的1-10月看,2019年全年商品房销售面积会有所下滑,那么,单从销售面积回过头看,2018年或是“空前”绝后的顶点。


第二、开发商不再“挥金如土”,由大把赚钱到艰难求生


根据中指院等机构数据显示,仅在2019年上半年,一二三线重点城市土地流拍数量就达到2086幅,已经超过2018年1808幅总数。而且我们还看到,今年下半年土地流拍数量更比上半年多,而成交的地块中,大多以“底价和低溢价率”为主。其实,这种现象,从一些开发商大佬的表态中就可以看到,如融创孙宏斌在业绩会上表示,下半年会严格控制拿地节奏,除非是非常好的拿地机会,现在基本是停止拿地。


不敢花钱投资买地,只是折射出了一方面。实际上,不少开发商则面临“生死劫”。根据有关数据统计,截止到目前,全国房企破产或倒闭企业已经达到408家,其数量基本相当于去年的两倍。就连以恒大、碧桂园等龙头房企都开启了促销模式,看似创纪录的销售额,但隐藏在背后的则是“换取现金流”以应对未来的不确定性,已成为房企们眼下迫在眉睫的大事。对于不少房企来说,在融资渠道受限,热钱流入房地产受阻的现状下,赚钱不是第一位的,争取能生存下来才是头等大事。



第三、炒房客退出楼市,刚需自住购房进入观望状态


在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,国家通过多种措施对楼市进行管理和调控。根据数据统计,截止到上个月,全国已出台房地产调控政策超过400次,与去年基本持平。国家通过打击房地产市场乱象,防止非房地产资金流入房地产领域,提高多套房买房成本等等措施,炒房现象大幅减少,炒房团更是不见踪影。


在楼市平稳状态下,刚需购房者也不着急入市了。虽然,我们还看到个别热点城市和区域还有排队买房现象,但这里面真假难辨,有限价产生大幅价格倒挂的“热销”,也有市场不好时,开发商请的“房托”而制造的假象。其实,我们从二手房市场更能反应出真实情况。


从中介门店反馈的情况下,二手房成交量处于低位,如果房主真要想卖出,往往需要拿出“诚意”让价。在这样一种市场状态下,购房者观望氛围浓厚,正如跨界人士华为创始人任正非所说,需要耐心去等待一个政策和房价都有利的时机再去购房。我们都知道,现在首套房贷利率也着实不低,对刚需来说,还贷压力还是比较大的。


那么,是现在咬咬牙买房,还是等两年再买?



通过以上对楼市的三大形势分析可知,房地产市场已经逐步由“卖方市场”转向“买方市场”,对于购房者来说,将有更多选择余地。主要从两个方面来看:


一是刚需。眼下的房子也不是不可以买,主要还是看性价比,从一些开发商的定价策略看,以跑量为主,带着促销性质,只要楼盘口碑可以,还是可以购买的,因为相比前期买在高位的人,现在买房人显然节约了一笔资金。但对于一些品牌溢价率高且定价高的楼盘来说,已经透支了未来几年涨幅,这些楼盘显然不适合购买。如此,没有合适的买房机会,倒不妨适当的等待。


二是投资。道理在前面已做分析,总结一句话:城市化速度减缓,房地产高峰期已过,政策不支持,加之M2也跟随经济进入”L”型,楼市大概率不会有过去那样的高增长,考虑到资金成本和房子增值预期,房价少涨或者不涨,就意味着亏损,在这样的市场环境下,很多城市已经失去了投资价值。闭着眼买房时代渐行渐远,买房投资需谨慎,不再只是说说。


  售楼电话(免费):40004-62226


  客服:


相关新闻
分享到:

相关文章

更多>>换一批
操作成功