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海南换挡:房地产潮退、自贸港待兴,抢人招商双管并举!

来源:海南 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月07日

拥有中国唯一的热带区域,海南先后被定为自由贸易试验区、中国特色自由贸易港后,似乎拥有繁荣的未来,但抵达未来途中的故事,仍让各行各业人士五味杂陈。


海南房地产营销圈内,流行着这么一条铁打的定律——干营销不过40。兆某刚好超过这个年龄段。“我们这些人是从岛外过来的,真的顶不住,那就只有走人。”


他亲眼目睹岛内这波房地产动荡的悲壮。过去十多年,无论是海口的美兰,还是三亚的凤凰,给人印象最深的就是应接不暇的楼盘广告。然而今年前三季度,海南全省房地产开发投资同比下降28.1%;房屋销售同比下降44.6%。


“壮士断腕”之后,前三季度,海南全省GDP为3865.79亿元,同比增长5.5%,跑输全国6.2%的平均水平。


实际上,海南传统优势产业农业、工业、旅游业等,增速相较此前,均出现不同程度的回落。


拥有中国唯一的热带区域,海南先后被定为自由贸易试验区、中国特色自由贸易港后,似乎拥有繁荣的未来,但抵达未来途中的故事,仍让各行各业人士五味杂陈。


或许,这是必经之路。


创新海南

10月31日早上8:40,海南省博物馆二期多功能厅,6台摄像机一字排开,可容纳近200人的报告厅,被从各地赶来的记者填满。


一场中国(海南)自由贸易试验区制度创新案例的新闻发布会正在举行。短短20多分钟,10项制度创新案例在大屏幕上被一一呈现。这是从将近300个案例库里精挑细选的成果。


从“43260元/吨”到“9800-11000元/吨”,海垦集团旗下海南橡胶集团(以下简称“海南橡胶”)前后7年,国际胶价经历了“自由落体式下降”。


天然橡胶是海南最大的传统农业,海南橡胶又是海南省最大的国企上市公司,但海南橡胶成本又比不过东南亚,前几年每年亏损10亿元左右。


海南橡胶的困境是海南第一产业的缩影。


不过,海南橡胶已经涉过了“险滩”,去年公司扭亏为营,实现盈利2.29亿元;今年上半年营收是59.36亿元,同比增长13.21%。


它的翻身案例被放大到上述新闻发布会上,以市场化绩效管理为基础的改革创新机制,成为当地传统产业的救命“稻草”。



新风徐来

海口复兴城互联网创新创业园,是海南省重点打造的一个创新创业基地。马亮的日常工作,几乎都是围绕这个园区的招商运营展开。


他是这个园区投资公司的副总经理,“海南建设自贸区一年多,园区的企业注册数量一下子增加了一两百家。2017年园区税收仅达到五六千万元,去年已经提到4.2亿元,今年前9个月已经9.3亿元。”


从前到访考察的,多数是规模较小的互联网企业,现在每周大概有10-20家规模更大、业态更广的企业上门调研。变化源于园区这些主角的排列组合调整。


“去年4月以后,海南从省里到园区,都开始加强对大企业的引进,促进了很多中国互联网100强进驻。”马亮说。


最新一个进驻的是字节跳动。去年11月,马亮陪同海口市相关领导前往北京拜访字节跳动创始人张一鸣,时隔一个月,张一鸣回访海口。


国庆后,包括58同城CEO姚劲波,芒果TV总裁蔡怀军,闪送联合创始人于红建,分众传媒合伙人丁晓静,快看漫画创始人兼CEO陈安妮在内的一队互联网企业创始人,也冲着海南自贸区来了。


过往,房地产一业独大。在去年4月发布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中,互联网产业被列为海南未来要发展的十大产业之一。前三季度,在海南固定资产投资(不含农户)同比下降16.3%的前提下,信息传输、软件和信息技术服务业投资增长5.9%。


沿着海口市江东大道一路前行,两旁大片光秃秃的黄土地,有的大型机械已经进场,尘土飞扬;更多则是被一圈圈蓝色的围挡密密麻麻包围着。


2018年6月,海南宣布启动海口江东新区规划建设,将其作为建设海南自由贸易试验区的重点先行区域。


9月底,海口市长丁晖公开表示,江东新区按照商务总部区、金融区、临空经济区、海南国家会展区、设计园区、科教园区等六大产业园区布局,32个意向落地项目正在紧锣密鼓谈判。


江东大道与兴洋大道交叉处,一座金黄色、造型独特建筑与88米高观光塔并排耸立着,这是江东新区展示中心。目前尚未对外开放,不过一名现场保安告诉经济观察报,“每天都有来自北京、香港、台湾或国外的考察大团过来,他们以企业名义率队,有时多达200人。”


观光塔成为这些企业远瞰整个区域、挑选地块的一个绝佳观察点。一名知情人士透露,目前江东新区批下的土地,每亩价格至少超过1000万元。政府甚至设置了严格的准入门槛——进驻企业必须是世界500强,每年必须贡献产值100亿元。


人之战

王忠与朋友聊天总会提起,没想到自己会切入旅游业。从1996年下海南,他已经在这扎根超过20年。


此前,王忠的主要身份是海南红杉科创实业有限公司的创始人,这是一家从事绿色建筑的高科技企业。


4年前,海南省提出促进旅游业发展,要求各个厅局上报特色旅游项目。农业厅将方向定在互联网农业小镇,并组建项目工作小组,作为民营企业家之一,王忠也参与其中。


一年后,海口市石山镇,要举办火山自行车文化节,王忠琢磨出一个“人民骑兵营”的旅游项目。


但项目第一年就遇到大难题。从打造传统自行车驿站,到与海南各个旅行社合作,再到锁定企业团建,他前后变了三次,都没走通。


“我这个旅游项目,目标市场压根不是岛外人,必须是本地人。海南的旅游格局是,70%的客人直接去了三亚,只有30%留在海口。”王忠原以为三亚旅游更加繁荣。


事实大相径庭。一次行业交流会上,同行纷纷诉苦,三亚更难做。因为人口更少。


现在,王忠正尝试在体育旅游这个定位上做突破,但前路漫漫。今年以来,他在旅游板块的营收相比去年下滑了至少40%。


整个海南,旅游行业的态势也不算好。前三季度,全省接待游客总人数5600.67万人次,同比增长7.1%;实现旅游收入707.63亿元,同比增长10.2%。这两个增速,相比去年同期一致出现下降。


王忠在想方设法拉客。他说,一方面,海南在文化挖掘不够深入;另一方面,越来越多的国家实现免签或落地签,巴厘岛、东南亚旅游,无论是旅游成本还是自然风光,跟海南相差不远。


罗莉也在挖空心思进行一场“客户保卫战”。她正准备带上客户参观样板间,一扭头的功夫,一位同事走过来“截胡”。


同样迫切的,是那些科创企业。王忠的红杉科创,砸钱最多的一年,王忠为红杉科创的研发投入将近800万元,其中人才成本占据70%左右,更难的是你拿钱也招不到。


“海南本身知名高校匮乏,海南大学培养的人才大部分毕业后选择北漂,所以本土的高科技企业面临很多招人困难。”海南海旗网络科技有限公司的一名技术总监告诉经济观察报,目前他们急需的涉及大数据、人工智能AI、区块链等技术应用方面人才,海南本土几乎为0。


10月24日,海南省新一轮户籍制度改革横空出世,两条新的措施引人注目:一是基本取消本省(除三沙外,下同)落户限制;二是取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口。


但马亮反问,真正的人才,会冲着一点政府补贴进来吗?


“当然不会,他们更看重机会。”


海南省委新闻发言人、省委副秘书长、省委深改办(自贸办)常务副主任孙大海介绍,最近,国内外专家齐聚探讨如何建设自贸区(港);中央相关部委正在紧锣密鼓推进自由贸易港政策出台,“今后2-3个月,应当会有一波又一波的好消息。”



中国(海南)改革发展研究院院长迟福林10月25日在由中国特色自由贸易港研究院、中国(海南)改革发展研究院、国务院参事室自贸试验区建设研究中心、中国南海研究院、海南省委政策研究室联合主办的“加快探索建设海南自由贸易港进程”论坛上表示,当前,内外对海南自由贸易港建设高度关注,期望值很高。建议把某些领域的“零关税”作为海南自由贸易港制度建设“早期安排”的重点,由此取得相关制度创新和产业开放的“早期收获”。


迟福林指出,长期以来,海南面临着内外不断增长的国际化、服务型、个性化消费需求与国际化产品供给严重不足、国际化服务不优的突出矛盾。其中,文化娱乐产业发展滞后是一个突出问题。要提高海南旅游的国际化水平,增强竞争力,关键在于文化、体育、娱乐、创意等市场的高度开放。

迟福林建议,争取2019年年底或2020年年初出台行动方案,明确提出从2020年开始,取消外商投资文化、体育、娱乐企业的股比限制,率先在这些领域实行“零关税”的“早期安排”,以取得文化娱乐与旅游融合发展的“早期收获”,并由此促进海南现代服务业的较快发展。

在教育发展方面,迟福林认为,作为一个开放岛屿,海南有条件在扩大教育市场开放上做出“早期安排”。例如,在符合条件和标准,在严格监管的前提下,允许境外资本在高等教育、普通高中、学前教育等领域独立办学。此外,建议对从事教育的人才尽快实行不高于10%的个人所得税。

海南加快探索建设自由贸易港进程,最有可能在医疗健康方面实现重大突破,以把这张“王牌”用好,迟福林说。

迟福林建议,在把博鳌乐城国际医疗旅游先行区建设成为“国际性医疗硅谷”的同时,尽快把其某些政策逐步在全省实施,以努力在医疗健康产业的高度开放方面取得“早期收获”。

迟福林指出,尽快在海南全面实施“零关税”,符合全球自由贸易大趋势,符合中国开放战略实施的新要求,符合海南自由贸易港建设的基本需求。建议把某些领域的“零关税”作为海南自由贸易港制度建设“早期安排”的重点。

在相关服务贸易领域取得“零关税”的“早期收获”方面,迟福林提出,要对医疗健康、文化娱乐、旅游、教育、科技研发、会展等服务业行业发展所需原材料、基础设施配套的用品设备的进口实施“零关税”,并免除进口环节增值税。

此外,对事关民生的重点行业实施“零关税”。例如,对国外已经上市但国内尚未注册的抗癌药品以及与癌症治疗相关的医疗器械进口实施“零关税”,进一步扩大适用“零关税”药品范围,迟福林说。


壮士断腕有决心,其心可诚,其志可坚!海南用实际行动告诉世人,楼市调控应该是什么样的。


没有哪个省市,像海南一样,对楼市的痛有如此深的领悟。20世纪90年代初的地产泡沫,让“天涯、海角、烂尾楼”成为海南三大景观,别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。细思极恐,一个无红绿灯、无出租车、无程控电话的岛屿,一夜之间来了数十万想暴富的人,一夜之间出现2万多家房地产公司,这对刚刚建省、基本骨架还未形成的海南,无疑是场灾难。


真正伤害海南经济的,除地产本身之外,泡沫破灭前整个岛屿被狂躁的氛围覆盖,泡沫破灭后深陷债务泥潭,以及漫长的善后疗伤,拉大了海南与内陆间的基础设施差距、人口红利差距。由此造成的结果是,上世纪90年代以来交互的两大红利——工业化和城市化,不管大江南北,还是长城内外,各省市都分享到了。但是,孤悬国家版图南端的海南,分享得最少。


对“海南之难”,国家用心良苦,而海南享受的政策红利也是最多的。比如,1988年建省和建特区、2010年建国际旅游岛。发展经济学有2个概念,叫“路径依赖”和“路径锁定”,即经济演进或制度变迁,有类似物理学中的惯性,前面发展的架构,锁定了后面发展的路径。所以,政策只是外因,市场内生推动才能像花香吸引远处蜜蜂一样,散发出强大的集聚效应。


国际旅游岛定位很高(“两区三地一平台”),听起来心潮澎湃,但冷静思量,每一步落地(如“两区”之一的中国旅游业改革创新试验区),都要有完备的基础设施、人才储备、政府和社会治理。但是,这些东西海南缺失较多。所以,2010年以来的10年,当全国都无法避免楼市史无前例的繁荣,国际旅游岛异化为地产热潮,由此带来海南又一轮地产依赖,就不奇怪了。


2019年以前,海南地产一家独大,无论投资还是税收,地产贡献都在50%,有的市县超过70%。地产依赖度省域排名,海南第一;城市排名,海口、三亚位列前2位。“房住不炒”的新时代,海南要获得重生,就须“以壮士断腕之决心,减少地产依赖”。2018年4月,海南祭出“全域限购、五年社保、七成首付、五年限售”的最强调控,这是对地产依赖的彻底挥别。


全岛自贸区、自贸港的蓝图下,海南谋定旅游、高新技术、现代服务业等“三大支柱产业”。这可谓痛定思痛告别地产之后,走上行稳致远、坚定转型之路的诉求。不过,还是那句话,“路径依赖”下首先要做的是“基础修复”。任何一个支柱产业都需要人,而人才也是省长沈晓明所言的、制约海南发展的“三大痛点”之一。其实,海南引人是最用心的,2018年以来祭出8次人才新政。问题是,区位、产业、教育、科研等方面,海南与内地差距颇大。


2018年,海南累计引进各类人才6.1万人,以这样的速度,2025年“百万人才进海南”的目标很难实现。即便是人口增长,海南也敌不过内地。以省会海口为例,2018年海口常住人口230.23万,较上年增加3.02万,剔除自然增长1.81万,全年人口机械迁入量仅1.21万。但是,宁波、东莞、长沙等新一线城市,2018年人口机械增长均在10万人以上。


所以,在争夺存量人口的城市化“下半场”,海南全省果断取消落户限制。当然,即便如此也不一定就会有明显的人口增量,毕竟石家庄零门槛落户了,杭州落户门槛降至大专学历,内地三四线城市都放开落户了。所以,此次海南“户籍改革”方案中,取消了农业和非农户口区别,建立基于社区的落户制度,目的就在于公共服务均等化、全覆盖,以最大诚意吸引人口。


壮士断腕有决心,其心可诚,其志可坚!海南用实际行动告诉世人,楼市调控应该是什么样的。今年1-8月份,海南地产销售面积下降52%、销售额降低50%,这是对长期过度依赖地产的一次性总清算。今年以来,海南进出口、外资引入等新动能孕育很快,但地产腰斩后财政负增长、经济不达标,这是关系到吃饭和发展的现实问题。希望祛腐后,新肌尽快生出来。


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