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没了房地产,海南还有100种方式卖地

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月08日

从2018年4月23日至今,560天整。


在这期间,海南楼市从红到发紫,到凉意骤起,再到冰封无波澜。一批房企撤了海南区域公司,一批中介转身变成了微商。


这期间,关于海南将放松限购的声音也时不时就会传出,包括富力地产董事长李思廉,就曾多次在公开场合预言:“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是100%的。”


也因此,上月底《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的公布,激起了一场热议喧嚣。


许多人猜测,海南是不是快要绷不住了?



政策面:绷不住了?非也


《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》文件说了几个要点:



每一条,都只提到了落户,而没有提及购房。换言之,落户政策放开了,但购房政策并没有。


非人才引进方式落户海南的外地人员想要在海南购房,仍按照原有限购政策执行——在海南交纳24个月的社保或个税,并且限购一套房。



显然,取消落户限制的主要原因,更多源于海南省政府此前提出的,要推进新一轮户籍制度改革,便利非户籍人口落户,加快破除制约人口自由流动的制度性障碍,而非取消限购。


海南锦诚董事长王路就表示,对于当下出台的每一轮政策,建议都先站在自贸区发展的视角观察,不必太带入房地产行业。


“海南自贸区发展是全省一盘棋,户籍放开是体现打破行政区划的重要措施,实现省内人口和外来务工人员的自由流动,符合一盘棋的安排。而配合人才政策的放宽,有利于一直被忽视的存量人才的流动和吸纳,有利于弥补内需不足、人才引进乏力的劣势”。


不过从长期影响来看,这项政策还是能扩增部分需求,尤其在原本规定只售房给本地人的区域。


某数据研究中心王小嫱认为,如五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县,可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽,“有助于购房需求的释放,促进当地房地产市场回暖”。


市场面:销售拦腰 商品宅地供应0宗


不怪海南一有风吹草动,市场就激起千层浪,只源于这背后,海南的楼市数据,已经下沉了太久。


自去年6月之后,海南房地产投资就持续保持负增长,进入今年后,下降趋势更为明显。


去年的前三季度,海南全省房地产开发投资同比下降15.2%,全省房屋销售面积1138.79万㎡,实现销售额1677.93亿元,同比分别下降34.6%和17.0%。


而今年前三季度,这一数值在去年滑坡的基础上继续大幅走低——全省房地产开发投资同比下降28.1%,房屋销售面积同比下降48.6%,房屋销售额同比下降44.6%。


这背后,土地供应的倾斜起了直接作用。中原地产研究中心的数据显示,今年上半年,海南全省实现土地供应面积259.36万㎡,同比上涨95%;土地成交面积188.74万㎡,同比上涨13%。但这其中,普通商品住宅用地(非棚改及配建)为0宗。


直至到了9月27日,原计划今年供应110.8公顷普通商品住房用地的海口,才终于挂出了年内第一宗商品住宅用地,占地0.84亩(0.056公顷)。


由此引发的结果是,今年前三季度,海南新开工项目940个,同比增加295个,其中884个为非房地产项目。


外加上禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店;禁止生态保护红线区内建设商品房;禁止利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅等针对房地产业提出的管理措施,未来海南新建商品住宅的增量,将毫无悬念地持续减少。


企业面:卖项目出走 转型文旅或商业


在住宅路窄的可见预期下,已经上岛的房企,若之前没有囤足足够的土储,则只能选择离开、降级事业部能级,或转型。


今年年初时候,有消息称旭辉海南事业部降级为城市公司,归到深圳公司旗下管理,且海南事业部团队基本解散。


今年6月,泰禾集团董事长黄其森在媒体见面会上表示:“泰禾坚决退出海南市场。”


上周,有自媒体透露,融创中国已撤销了海南区域的独立编制,未来海南区域将与广深区域合并,成立新的华南区域。


转型则主要集中在文旅和商业方向。


如2018年10月,华侨城出售了其在海南的唯一一块住宅用地,并将出让所得收入投入到了其在海南省的文旅景区、特色小镇、美丽乡村等全域旅游项目建设。


而今年9月,已经在海南土地市场观察了1年多的龙湖,终于以26.22亿拿下海口3宗商业用地,用开发龙湖天街等新型商业综合体的身份上了岛。


对于已经储备好货值的房企来说,虽不至于直面冰封,但想再继续扩疆深耕亦不容易。


雅居乐海南公司人士:近两年,雅居乐在海南暂时没有新增拿地,不过,清水湾、金沙湾、铜鼓岭等老项目均有新组团推出。


但她也表示,海南区域的旅游项目的客群主要以华北区域为主,多数客户是度假养老需求。而地产壹线看到,目前的人才落户只覆盖到55岁以下人群,非人才落户虽无限制年龄但仍需要提供2年的社保或个税证明,对于养老人群并不友好。


换言之,若政策未能放宽覆盖到这批人群,则岛上已有旅游项目的去化还将持续艰难。


政府面:土拍火热 产业转向


以往城市楼市绷不住,往往先兆是房价跳水,银行坏债频发,或政府资金诉求大。


但反观海南,虽成交冷,企业寒,但从政府端看来,目前还未到最坏时刻,甚至还有些美。


中国土地市场网中心监测显示,今年前10月,海南全省已公开挂牌167宗土地出让公告,其中,已经成功签订的为114宗。



成功签订的地块中,零售商业用地25块,工业用地21块,城镇住宅用地17块(均为棚改及人才房),商务金融用地15块。


而从出让金额来看,虽然宅地量少,但政府端并未出现“钱荒”状态,甚至今年前10月所收入的整体土地出让金额,比之前2年都高。


哪怕是棚改回迁房地块,今年里都创造过129%的溢价率,竞争者众多。

在最近一次的土地竞拍现场(10月28日),山西建发经过46轮现场竞价,才将海口面前坡39.49亩的棚改用地收入囊中。


链家旅居海口公司总经理安蔚和地产壹线分析表示,海南省现阶段属于带条件供地,产业带地、棚改带地、配套带地是主流。


而棚改和人才住房用地火爆的原因其实很简单,跟供应相关,“以海口为例,2019年供应1036公顷用地,其中纯商品住宅只有38公顷,而且多半是定向供应,多以棚改和人才公寓挂牌供应为主,从而引起争抢”。


(统计节点为2017年前10月、2018年前10月和2019年前10月,数据来源:亿翰智库)


年内海南土地出让的另一个重要特征,就是商业用地和工业用地占比的明显提高。


“回看前五年的工业用地成交情况,2014年成交236万㎡、2015年成交125万㎡、2016年成交199万㎡、2017年和2018年均只成交80-90万㎡,会发现,房地产市场火热阶段,工业用地成交就会下降,投资热钱被房地产吸纳,很多做实业的企业也做外延尝试。而房地产调控时期,工业用地成交就会上升,因此也变相作证,为什么国家要控制地产投融资,其实也是为了更好地促进实业投资发展”,安蔚说到。


加上自贸区的推动,今年前三季度,海南的现代服务业增速迅猛,尤其是医药产业、互联网产业、现代物流业等自贸支持的产业类型。经济运行呈现明显的“产业进、地产退”结构调整。



眼下,即将迎来海南以往的销售旺季,也是海口的土拍高峰——目前,海口江东新区已挂牌3宗土地,起始价超42亿元;三亚已挂出8宗土地,评估总价36.9亿。


外加近期频繁的户籍、人才政策吹风下,王路认为,未来海南楼市是受制于一级市场的有效供应,二级市场的总量控制。但房地产作为海南不可或缺的支柱产业,同时又被过度打压的龙头产业,每一个开放、宽松型的政策,都会有利于信心提振,市场恢复,只是“力度有限,时效有限”。


我们以为扛不住的海南,或许比想象中,还将绷得更久。


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