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潘石屹要跑?等待他的,或许是重税

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月10日

近日,一则SOHO中国要清仓中国的消息,把潘石屹送上了头条。

据媒体报道,SOHO中国(0410.HK)考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。

消息一出,长期低迷的SOHO中国(0410.HK)股价便连续大涨!


隔天,财新网报道了更多内容,进一步证实潘石屹此次的卖楼计划正在进行中,其中第一笔交易将卖出北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3以及上海复兴广场,买手团为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC。

财新网还透露,目前此次交易已经接近最后阶段。除此之外,SOHO中国“八大金刚”的其他五个项目,也正在酝酿出售,计划将在两年内完成。

据其半年报显示,截至2019年6月底,SOHO中国持有的投资性物业约为610.55亿元,而其总资产约为688.98亿。既是说,其总资产几乎全部由“八大金刚”组成。

如果消息属实,意味着潘石屹近乎完全清仓国内资产,不玩了。而SOHO中国总市值也不过才100多亿,被低估的股价和可能带来的巨额分红,股价大涨也就不意外了。

对此,SOHO中国也做出了公开回应,但内容颇耐人寻味。大意就是,对于网传消息我们不知情,但对于卖资产我们不排斥。

相对于清仓本身,吃瓜群众更关注的,潘石屹为何会清仓?

这事儿来的太突然,也太不寻常。

首先,现有的“八大金刚”几乎是SOHO中国仅剩的资产,而且还是最核心的资产。

自2013年战略转型后,SOHO中国这些年一直在卖卖卖,潘石屹给出的解释是优化资产配置。经过多年优化后,其手中仅剩的投资物业(已完工)就剩8个,北京4个、上海4个,另一个则在建。其现有营收,主要来自8大项目的租金。

由2019年半年报可知,虽然出租率有少许下降,但6个项目的出租率都在90%以上,出租率较低的古北soho,是因刚交付。整体而言,这八大金刚属于典型的“现金奶牛”资产。

最关键的,它们都在中国内地两大核心城市的核心位置。从优化资产配置的商业逻辑看,实在找不到卖它们的理由。

其次,SOHO中国并不存在债务和现金流压力,所以卖资产还债的逻辑也不成立。

虽然有时开发商会因债务和现金流压力,被迫割肉卖优质资产,如前两年的老王。但潘石屹和SOHO中国并不存在这种情况。

半年报数据显示,SOHO中国负债的大头是来自银行及其他贷款,但长短期总计也才177亿左右。一年内到期的负债仅2亿,完全没压力。净负债率约为44%,不到行业均值的一半,不是一般的安全,所以卖资产还债的逻辑也不成立。

再次,潘石屹前后“翻脸”太快,太不寻常。

两年前,潘石屹曾经表示,SOHO中国有两个项目永远不能出售:“外滩SOHO是一个,位置太重要了;望京SOHO不能销售,太漂亮了,我很喜欢。”

今年年中时候,潘石屹还表示长期看好北京上海的办公楼市场。可如今,位于其最看好市场、做不能卖的项目被其摆上了柜台。

这已经不是潘石屹第一次“前面说着,后面qu着”了。

2018年6月时,潘石屹还曾信誓旦旦表示,SOHO3Q今年将拆分上市,然而一年多后,SOHO3Q业务却被出售了。

10月22日,有消息称,SOHO中国将旗下共享办公品牌SOHO3Q的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。对此,筑梦之星内部员工表示确有此事。

没有哪个企业家会自己的声誉为代价,去刻意撒谎。再说,作为一家在港上市公司的老板,故意搅浑水,是要面临法律诉讼的。所以当潘石屹打那些包票时,相信他是认真的。

所以这连番“翻脸”的背后,最可能的解释就是,当下或许遇到了一些意想不到或不可抗力的事,或潘石屹张欣夫妇嗅到了什么,亦或发现了比北京上海核心位置的写字楼更优质的资产。

对此,相比国外媒体,国内的媒体猜测还算委婉,而外媒对于潘石屹此次大举卖楼的解读,更多的是转移资产转向海外投资。

而公开资料也显示,从2011年开始,潘石屹张欣夫妇就曾通过家族信托投资了大量海外资产,其收购的固定资产包括了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权,以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

除了夫妇二人的投资,潘石屹长子潘瑞也在英国成立了Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

此外,三个孩子也早已全都在海外安身,大儿子潘瑞如今正在英国攻读亨利商学院的房地产博士学位,二儿子潘让去年入读了耶鲁大学,小儿子Luc今年8月已经被哈佛大学录取。

不管真实意图是什么,此次清仓出售,潘石屹怕都免不了要被税扒一层皮。

如果双方选择是像二手房市场那样买卖房子形式,除了所得税外,土地增值税肯定是一笔很大的支出。

根据我国现有规定,企业法人买卖房屋,土地增值税实行四级超率累进税率:按照土地增值税税率表:

增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%。 

增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,土地增值税税率为 40%。 

增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分,土地增值税税率为 50%。 

按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 60%。

考虑到“八大金刚”拿地较早及近几年北京和上海楼市的飙涨,增值2倍是妥妥的,应该说还算是少的。也就意味着后,其增值收益的60%都要交税。

此后,还有内地25%的所得税,香港15%的所得税。真正落到潘石屹手中的已所剩无几。

当然,这种几百亿级别的房屋买卖,和那种几百万级别的房屋买卖,还是有本质性区别的。至少买卖双方都是人精中的人精。所以大概率会选择股权转让形式来规避巨额的土地增值税,但即便如此,高额的所得税,其还是无法逃脱的。

目前潘石屹夫妇对SOHO中国的持股比例为63.93%,假如通过分红流出,销售后所得的数百亿资金,到潘石屹夫妇手里面就得打个六折。

到底是出了什么样的状况,潘石屹夫妇宁可折价40%,也要清仓中国?

  售楼电话(免费):40004-62226


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