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未来10年,对普通家庭来说,该选“现金”还是“房产”?

来源:腾讯网 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月11日

说到一个家庭的资产,每个时代都有自己的烙印。

放在20年以前,现金最重要。

上个世纪90年代,一般本科毕业生一个月工资也就是84元钱,专科生一个月工资是78元钱。

假设这位大学生一年工资1008元,如果想要存到10万元,需要不吃不喝将近100年。

当时住房市场还没有市场化,福利分房、自建的瓦房、平房、小产权房是主流。

现金是一个家庭最重要的财产,粮油、家电、家具都需要钱,把钱存到银行里,更让人觉得安心。

而在过去20年,房产最重要。

从宏观角度看,我国房地产业经济总量占比,从2000年的4%左右提升至2018年的6.65%,且2017、2018房地产被调控的两年,该占比依然在升高。

看起来,只是提高了不到三个百分点,实际上,房地产对各行各业的影响远不是简单一个数字能够量化的。按照申万一级行业分类,全部28个行业中,有14个行业受房地产带动。

对普通家庭来说也是一样,今年初,西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上,发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》,报告指出,住房资产在家庭总资产中占比77.7%,而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%。

那么,未来10年,对一个家庭来说,选“现金”还是“房产”?现在价值100万的现金,和一百万的房产,该选哪个?

先说现金的变化。

经济学家姜超之前做过统计,在2007年,广义货币总量是40万亿,而2018年,这个数字达到167万亿,翻了4倍。其实还不止,因为没有算影子银行。

10年前,银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍,达到30万亿,加上影子银行以后,真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

显然,年均17%的增速,让现金的购买力不可避免的产生缩水,这些钱要么反映到了CPI上,要么流入到了房地产。

当然,货币存量到底有多少,不同的专家有不同的解读。

此前在北京举行的2019年第一季度宏观经济形势分析会上,经济学家、望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰指出:“3月份信贷数据公布后,目前形势比较微妙,我们做了简单测算,按每年社会融资总量增速是10%,7年以后,整个社会的货币存量是400万亿”。

照此推算,10年后,货币存量达到400-500万亿并非是难事,对普通家庭来说,如果坚持持有现金,把钱放在银行,似乎免不了购买力要打折。

再说房产的变化。

房产是否值钱,归根结底要看人口和供需。

人多了,需求就多了,婚房、学区房、刚需房、改善房等等概念都会产生。

如同一般的商品一样,房子供给变多,需求变少,价格回落也就在情理之中。

人口方面,我们重点要看年轻人的需求会不会降低。

中泰证券宏观分析师梁中华指出,根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算,2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人,其中农村地区更为严重,占到了3000多万。

事实上,4000万也是往少说了,如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素,实际最终的单身数量可能远远不止4000万。

《中国统计年鉴2017》显示,根据抽样比进行折算,2016年未婚人口总数为2.18亿(男1.29亿,女0.89亿),离婚人口总数为2199.28万人(男1244.32万,女954.96万),我国单身人口总数已达2.40亿。

光棍统计的是被动单身的未婚男性,而单身人口则囊括了所有不愿结婚的年轻人。对这些找不到对象、结不成婚或者不想结婚的人来说,他们有多大的动力去买房?

供给层面也是如此,目前我国住房存量大概在2亿-3亿套之间,大概能满足6亿多人口居住。

但是,这样的统计方式,没有把小产权房加入进来,有房产研究机构做过测算,这类房子应该是商品住宅的3倍。

据之前新浪房产的一篇报道,在房地产市场发展最为成熟的深圳,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%,即深圳住房中一大半是小产权房。

深圳尚且如此,更不用说广大的地市和县城了,宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房(宿舍)等等,这些名目繁多的房子,都是“小产权房”,而上文提到的住宅总量,只有它三分之一的规模。

照这个比例,加上广大农村和县城的小产权房,别管是宿舍、宅基地、农家大院,还是老破小家属院、经适房,能满足24亿人居住。

再过十年,空置房必然会增加,即便按照20%的空置率,也是一个不小的数字,房产,已经不再保值。

综上所述,无论是现金,还是房产,都免不了“减值”的可能。

尽管如此,笔者依然建议普通家庭持有现金更合适。

原因有二:流动性和负债。

近些年收入提高、在大城市扎根的购房者,数百万的身家,听起来挺唬人,每个家庭的负债,似乎又像一座大山一般,悬在半空中。

怪不得有人说:身家上千万,欠了一身债,把房本拿出来,个个都是千万级富豪,真有急事要用现金,很多人连几十万都拿不出来,房子卖了,相当于在这个城市里一无所有,就算想卖房,成交周期不断拉长,二手房价逐渐回归理性,也不是件容易的事。

负债方面更不用多说,数据显示,居民部门一直在加杠杆,从2009年1季度至2019年1季度,杠杆率从18.96%上升到54.28%,上涨了35.32个百分点,平均每年上涨3.5个百分点,而且2013年后还在加速。

国际上,一般把70%作为居民杠杆率的极限,现在近60%的住户杠杆率,意味着购房者能够透支的债务空间已经很小了。

更何况,现在价值100万的房子,只能在三线以下城市去寻觅,这些城市的房子,真的有持有的必要吗?

经济学家梁中华近日做出了预测。

他认为,在百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

而且,绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计,假如手持的是百万现金,消费、储蓄都可以,在人口结构日益呈现倒金字塔结构的未来,现金比房产的优势更大。

有人说,我既没有足够的现金,也不想买房,该如何选择?

马云、董明珠早有建议:投入教育。

马云在说出“房价如葱”的观点后,一直被人们热议,也持续在教育领域深耕。前段时间,他再次发声:“乡村教育还非常薄弱,教育水平不光要看发达地区,更要看落后地区,尖子生多,不一定教育水平高,京沪广深的师资很好,不代表整个国家的教育好”。

董明珠此前也针对教育发表看法:“对于一个普通员工来说,孩子的教育费用再加上房贷,想要过好一点的生活都会有问题,尤其是孩子的教育费用,是很大的一笔开销,因此希望国家加大对教育的投入”。

因此她建立起了工厂配套学校,是所公办小学,与电器园区相邻。总占地面积为1.9万平方米,按36个教学班的办学规模建设,可提供1620个公办学位。

马云和董明珠都是成功的企业家,却一直心系教育,尤其是乡村和基础教育,他们的建议,就是10年后,除了现金与房产之外,最优的选择。

又有人说了,都知道“教育”重要,没钱买学区房,报辅导班又有什么用?

笔者想说,教育绝不是只有堆钱、买房这一条路,如果你的家庭有充裕的现金流,给孩子怎么投入,都无可厚非。

假如养家的重担已经压的一家人喘不过气来,就多抽出点时间陪陪孩子,玩耍、阅读、陪伴、增加见识,以身作则,让孩子成长为一个阳光、正直、健康的人才。

我的一个发小,父母都是工薪族,下岗、摆地摊、发传单什么都干,即便如此,每年他父亲都要带他坐火车去各个城市游历,住的是最便宜的旅馆,吃的是路边摊,没辙了就在火车站对付一宿,笔者认为这就是最好的教育。

在最后,我们做个简单的总结。

第一,对普通人来说,一套房足够,多余的存钱更好,10年后,百万现金要比百万房产更切合实际。

第二,既不想存钱,又不想买房,那就多投入教育,依然会是未来10年最大的“风口”。


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