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人口流动大变局,货币还会不会一直向楼市涌入?

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月11日

这些年的房子,早已成为了一种“金融”工具,而非自住消费品。

一方面,居民贷款总额中,房贷占比不断提高。

在2018年,居民贷款规模达到49.7万亿,其中中长期消费贷30.5万亿,占比61%,短期消费贷8.7万亿,占比18%。

住房按揭贷款是中长期消费贷款中的最主要部分,2018年末达到25.8万亿,占全部居民贷款的54%。

一半以上的贷款都是房贷,足以说明房地产行业举足轻重的地位。

另一方面,居民杠杆率提升的速度也在持续加快。

在2019年一季度,居民杠杆上升了1.1个百分点,从53.2%升至54.3%。2008-2018年,这10年间共上升35.3个百分点,年均增幅达3.5个百分点。

在房价最高的长珠两三角,居民杠杆率已经逼近70%,浙江排名第一,高达76%,上海位居第二,杠杆率高达68%,广东成为第三,达到了64%。

对于一个普通家庭来说,不管是在老家县城,还是在省会或沿海大城市,杠杆率持续走高,意味着月供成本持续挤压家庭的其他消费,买房的难度呈现“指数级”的提升。

以后,货币还会不会一直向楼市涌入?

货币是一件商品价格最直接的驱动,房子也不例外,从1998年房改开始,年均M2的增速达到了15%以上,流通中的钱变多了。

但是我们发现,像工业品、电子产品、汽车的价格却一直在下降,包含人力成本的食品、餐饮、服务业虽然有所涨价,但幅度并不高。

那么,多出来的这些钱都流向到哪里了呢?

当然是房地产,数据显示,1980年的时候,M2不足2000亿,到1990年的时候,M2规模达到1.53万亿,到2000年的时候,M2规模达到13.5万亿,如今M2已经超过150万亿了。

M2总量扩张的同时,是现金购买力的缩水,以及不动产的飞速增值,房地产行业的规模,也从几百亿增长到了年均15万亿的体量。

过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,所以大家默认货币每年对内购买力减少了15-20%,这些购买力并没有凭空消失,而是转移到了房地产行业。

由此可见,通过储蓄而获得的增值幅度,相比货币的发行规模、房价的涨幅、各类生活费用的上涨幅度,基本可以用“龟兔赛跑”来形容。

未来的货币政策,必然会有所转变。

一方面,是货币低增速时代来临,最近两年M2增速已经低于8%,连以前的零头都赶不上。

另一方面,房地产金融体系持续收紧,信托、影子银行、理财都不再向楼市涌入,最近实行的房贷利率挂钩LPR,更是形成了资金往实体经济流入的机制。

更重要的,是房地产行业扩张模式。

近20年以来,房地产行业的扩张模式,购房者低首付买房,取得银行按揭款之后,房企获得回款,拿出一部分来加快施工,再拿出一部分钱去继续拍地。

这样一来,购房者只用了一小部分的钱,就能撬动巨大的房产市值,开发商只需要一部分资金,就能开工销售,甚至继续扩张。

因此,各城市进行土地开发、招拍挂,将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价,形成土地“价高者得”的准则。

这种模式,从源头开始,就是“价高者得”,到了下游的销售市场,房价水涨船高是自然而然的事,因为房企经营的本质是逐利的。

造成这种局面,主要是我们的市场一直以来“重销售、轻租赁”,租户缺乏安全感,房租连涨上涨倒是其次,关键是无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。

但是,以后的楼市,“商保共存”才是主流。集体土地入市已经扫清障碍,北京共有产权房的试点未来可能会铺开,深圳最近也推出了年涨幅不超过5%的集体产权公寓,第二批租赁城市试点也在扩大。

房地产行业的扩张模式,将从如今单一的“土地招拍挂”,到“租售并举”转变。

人口流动的大变局。

美国投行摩根士丹利预测,未来10年,中国将形成5大超级都市圈:长三角、京津冀、粤港澳大湾区、长江中游以及成渝都市圈。5大超级都市圈,人口平均规模将达到 1.2 亿人,总人口占据中国城市人口的一半。

一个很有趣的数据是,在2018年,东莞市区小学生数量首次超过上海,成为低线级城市“逆袭”的典型代表。

深层次原因在于,珠三角人口非常密集,在21个常住人口增加超过10万人的城市中,广东省就有5个城市入围,分布之稠密,在全国都首屈一指。

从人口净流入指标来看,长三角与珠三角遥遥领先,而长江中游、成渝及中原等中西部城市群,还处于人口净流出的状态。

也就是说,以后这些人口稠密的城市,聚集的增量人口会越来越多,城区扩张、房子升值、学位不够用、人来人往,将会成为常态。

与此同时,年岁渐长的农民工,将不得不面临返乡回流的压力,长此以往,大城市的年轻人越聚越多,小城市、农村的老年人日益增长,这样的趋势,还会持续很多年。

人少的地方,房子无人问津是常态,比如鹤岗、玉门、威海,以及近两年受益棚改货币化的地市和县城,人多的地方依然如故,在调控的压力下还会保持平稳,但是指望大幅降价,可能性非常小。

不过,别以为大城市的房子就安然无忧。

中泰证券经济学家梁中华11月10日发文指出:

房产并不是像消费品那样,卖出去就被消费掉消失了,已经卖出去的房子才是库存的大头。而这两年很多卖出去的房子是限售的,随着“解禁”潮的到来,或许也会对房地产市场构成压力。我们统计的100个城市中,有50个限售,限售期一般都在两年以上。这些房子未来会陆续竣工交付,“解禁”期也逐渐来临,当前很多城市如此高的房价之下,会否出现“减持”呢?会“减持”给谁?


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