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预测未来房价,短期看政策,长期看什么?内行人:看懂了再买房

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月14日

“怎么预测未来房价?哪些因素能影响房价的涨跌?”对于这类房价预测的问题,很多专家学者都有不同的答案,但是可以总结出一句比较经典的口诀,即“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。


内行人建议,购房者弄懂了这句话的意思,能了解房价的大趋势之后再考虑要不要买房,特别是炒房客和房产投资者。刚需就不用太过担心,反正早买晚买都是要买房子,自己的条件成熟,合适就可以入手。



怎么理解预测未来房价“短期看政策、中期看土地、长期看人口”这句话呢?内行人表示,可以一句一句分开理解。


例如“短期看政策”指的就是要时刻留意当前的楼市政策,中国的楼市可以说是政策楼市,房价是涨是跌受政策影响非常大,每一个新的楼市政策出台,对房价都有所影响。就说2017年至现在,如果不是楼市“高压”政策压着,估计很多城市的房价早就涨飞了,而且就算如此,还是很多城市的房价上涨了,就算上涨的幅度没有那么猛而已。据统计,今年1月-7月全国各地累计发布的调控次数达到了300多次,远远高于去年和前年同期。热门城市或者大城市通过看楼市政策,预测近期(短期)未来房价准没错。


“中期看土地”是因为决定未来几年房价走势的直接变量是土地的供应量和需求量。购房者可以从开发商拿地的情况和土地供应的情况来大概的预测房地产市场的行情,这也是有根据的。



如果某个城市的土地供应数量明显减少,但是购房需求仍很大,那么房价就会上涨;如果某个城市的土地供应数量明显增多,而购房需求基本不变或者减少,那么房价要么平稳发展、要么有所下降。

“长期看人口”往大的说,就是关注中国人口的增长率,城镇化率;往小的说,就是关注一个城市的人口流入量和流出量,了解城市的购房需求。专家常说,影响房价最直接的因素除了楼市政策外,就是房地产市场的供需情况。


即如果一个城市的购房需求大,而新建商品房又供不应求,那么可能就会出现房源紧张,一房难求、人们哄抢房源的现象;如果一个城市的购房需求不大,房子又越建越多,那么就会造成房产库存积压,房子较难卖。


在很多一二线大城市,可以说是寸土寸金,土地资源稀缺和非常有限,而这些城市的人口流入量大(农民往小城市走,小城市居民往大城市走,再加上大量的大学毕业生留在大城市就业,所以人口流入量大),导致购房需求很大。


从长远来看,只要城镇化仍在加速,或者这些一二线大城市的人口流入量远远大于人口流出量,那么房价有可能还会上涨;而对于有些三四五线城市来说,人口流出量较大,人口流入量较少,购房需求基本不变或者还减少了,那么房价肯定涨不动。这就是为什么之前一二线热门城市的房价涨得快涨得猛,而四五线城市或者县城的房价涨得慢的原因。


总之,预测未来房价走向,不能只看“政策”,还要弄清楚土地供应情况和分析人口的流动情况“这2点”!楼市政策和土地供应情况属于中短期影响房价的因素,无论是历史还是现在,国家都是通过政策调节金融,调节需求,调节土地供应,来造成地产的短周期波动,而房价的长期走向还得看人口。


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