昨天(7月16日)，国家统计局发布的数据显示，6月70个大中城市中，昆明新建商品住宅价格环比上涨1.2%，同比上涨8.3%;二手房环比上涨0.5%，同比上涨5.2%。

　　意味着，新房环比涨幅突破今年以来的新高。这也说明，随着疫情影响的减弱，昆明新房市场处于持续复苏的状态中，与市场表现出的普涨态势形成了印证。

　　本文关键词：

　　1、上半年昆明房价涨幅情况

　　2、哪些区域在推高昆明房价?

　　3、什么样的产品最卖得起价?

　　(一)上半年昆明新房价格累计上涨2.6%

　　从全国来看，6月昆明新房价格环比涨幅仅排在银川、唐山、惠州、武汉、长沙之后，与杭州并列全国第六名，位居西部地区第二，西南地区第一。

　　而国家统计局针对6月商品住宅的解读表明，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3%和0.1%。

　　显然，纳入二线城市统计的昆明，新房环比1.2%的涨幅已高于二线城市的平均水平(二手房环比涨幅与二线城市平均值持平)。

　　结合此前发布的数据可以看出，今年上半年，昆明新房市场仅在第一季度出现环比下跌，从4月开始，随着疫情影响的降低，整体新房价格开始逐步回升。截止今年6月，昆明新房价格环比累计上涨了2.6%。而二手房价格环比累计上涨了2%。

　　以昆明锐理公布的2019年昆明楼市14105元/㎡的商品住宅成交均价折算，今年上半年(均价14803元/㎡)，昆明房价上涨了约698元/㎡。

　　当然，昆明房价的上涨，从全国来看，与整体的经济形势及针对疫情影响的“稳经济”措施的作用有着密切的联系。国家统计局发布的经济情况的数据也显示，今年上半年我国GDP同比下降1.6%，但分季度看，第二季度同比增长了3.2%(第一季度同比下降6.8%)。

　　由此可以看出，GDP的增速主要受疫情影响较大的第一季度的拖累较重。随着影响的逐渐减弱，经济复苏的趋势将更明显。

　　而在经济恢复的过程中，对应的房地产开发投资增速也正逐渐回暖(虽然与去年同期相比存在巨大差距，但整体处于逐渐恢复的通道中)，甚至在今年上半年便已出现了正增长，即截止今年6月全国房地产开发投资增速达1.9%。

　　其中，尤以昆明所在的西部地区，房地产开发投资增速最快。根据国家统计局数据显示，今年上半年，西部地区房地产开发投资同比增长7.6%(住宅增长9.8%)，是全国增速最大的区域。

　　而从昆明的情况看，此前昆明市统计局发布的数据显示，前5月，昆明市房地产开发投资同比增速为4.6%。

　　可以预见，在经济恢复的带动，以及房地产开发投资的支撑下，昆明房价出现上涨，具有一定的必然性。

　　(二)昆明哪些区域房价高?

　　我们再从具体的房价上来看，根据昆明锐理的数据显示，今年上半年昆明共销售商品住宅29139套、成交面积达348.84万方，均价为14803元/㎡。

　　实际上，在单月的房价统计中，昆明市场5月和6月的商品住宅均价就已突破了1.5w/㎡。

　　在区域价格上，昆明的中心片区、滇池片区，以及次中心片区的房价依次是最高的。这也从侧面显示，价格高的区域，对于昆明整体的房价有着抬升作用。

　　比如，今年上半年商品住宅均价已达21593元/㎡的滇池片区。从实际开发情况看，分布着诸如华夏四季、融创文旅城、金地云海一号、中铁诺德山海春风、华夏澜台府、宝能滇池九玺等偏高端的项目。这其中，即便是此前一直在售高层的融创文旅城项目，也在今年推出了单价更高的洋房和合院产品。

　　而滇池片区内在售合院产品的金地云海一号，则已把区域的单价拉升至了约5w/㎡。

　　当然，高端物业客观存在的高单价现象，并不能客观的展现商品住宅市场的实际情况。因此，我们结合昆明房价较高的中心片区和次中心片区来看，根据划分情况，其实该两个片区框定的区域，实际上是昆明二环内的范围。

　　而据不完全统计，昆明二环内在售的项目仅有5个左右，且价格都在1.75w/㎡以上。市中心的俊发逸天峰，在售产品的价格已至约3w/㎡左右。

　　除此之外，二环内还有诸如旅泰荷樾、实力观邸、碧桂园翠湖映象、宸祥苑、白马御府、俊发马家营项目、俊发阳光俊园等项目，从建设进度来看，旅泰荷樾、白马御府、俊发阳光俊园面市时间可能可能会比较快。

　　但无论是在售项目，还是即将面市的项目，二环内的项目基本都在向2w/㎡的价格看齐。因此，将会进一步促动昆明房价的上涨。

　　换一个角度看，即便是在今年上半年昆明房价最低的空港片区，均价也已达8482元/㎡。要知道，2019年上半年的数据显示，空港片区的均价仅为7976元/㎡。

　　短短的一年时间，空港片区成交均价涨了约506元/㎡。

　　这就是在提及昆明房价时，总给人在涨的感受所在。事实上，不止房价，从今年以来屡次溢价的土地来看，或多或少都在助推房价的持续走高。

　　(三)昆明小户型产品溢价能力最强

　　在国家统计局公布的数据中，同时还对新建商品住宅销售价格进行了分类描述。从今年上半年昆明商品住宅销售价格来看，90㎡及以下面积价格环比累计增幅最大，达3.2%;90-144㎡面积段价格累计增长2.6%，144㎡以上面积价格累计增长2.4%。

　　也就是说，小户型产品在昆明市场的溢价能力最强。这与昆明改善型的主流市场下，开发商多以相对面积较大的产品迎合改善需求的做法相关。

　　市场上刚需/小户型产品偏少的现状，使得刚需与投资需求(小户型低总价适合投资)在叠加效应下，势必会推高小户型产品的整体价格。

　　事实上，就昆明而言，在市场上140余个在售项目中，有90㎡以下户型面积产品的项目不足30个。在小户型产品上，呈贡和经开区的项目价格相对要低一些。而主城区基本上已是1.4-1.5w/㎡，甚至更高的价格。

　　而从同一项目价格对比中可以发现，小户型产品的价格普遍要比稍大的户型高一些。

　　比如说，去年9月面市的北科建春城大观项目，当时开盘时，约66㎡的小户型产品，价格要比93㎡户型多出约1500元/㎡左右。

　　同样的情况，在万科城、上悦天地等项目中，均客观存在。

　　当然，小户型产品溢价能力强，这与昆明市场改善型占据主流的市场特性并不冲突。只能说，在购买层面，小户型产品的购置门槛相对要低一些，因此，才会在供需的博弈中，呈现出可观的溢价空间。

　　事实上，在实际的买房过程中，针对同一项目，在户型大小的取舍上，很多人会将性价比作为一个重要的参考。

　　因此，小户型产品的价格过高，对销售而言，客观上会带来不利的影响。

　　毕竟，在同等总价下，谁不想要大一点的房子呢?

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