今天跟大家聊聊楼市的投资。在弄清楚什么样的房子最值得投资之前，首先得清楚你的房子最终会被谁买走。一般情况下，买走你房子的人大部分都是自住，如果TA也是投资，那完全可以选一个升值潜力大的期房。既然是自住，需求就很简单了，就是资源，你房子占有的资源刚好符合他的需求，成交率会大增，如果再有优质资源加持，那成交价必然也水涨船高。

　　投资房产

　　相当于投资该片区的资源

　　房子作为刚需品都会有人买，买房是一种资源的占有。你买了市中心的房产，就占有了该处的资源协作方式，包括就业、教育、医疗、交通等等。为什么市中心的房价会高?就因为它资源占有率高，能让各种资源高效协作运转。效率越高的区域越节省时间，房价越容易上涨，因此提前对此区域有一定的前瞻性，可以大幅获利。

　　长远来看，每个区域都会涨，只是增长速度会有所不同。

　　那如何提前发现具备潜力的区域呢?先学会分析“片区性价比”。

　　如何分析“片区性价比”

　　小编从事地产行业5年有余，总结了一套自己的判断方法：

　　片区性价比=片区总资源/生活成本总资源包括就业、环境、医疗、教育、政治、政策、交通等;生活成本包括大头的房价和房租、物价、学费、医疗、养老、交通等

　　1、就业是第一权重资源例如周边企业多，就业机会也会多;有岗位才会有人，有人才会有下一个接盘侠;高端就业片区，容易找到高薪工作，高薪人群不缺钱买房。

　　2、教育、交通、医疗、商业是第二权重资源例如优质学区房片区，从小学到高中，教育资源协作效率高，孩子享受更好的教育;例如规划地铁、公路干道交汇处多，通勤效率高，节省出行时间;

　　3、环境是第三权重资源例如稀缺的水边区域，环境优美，适宜居住和生活等等，但是离核心商业圈不能远。

　　一个片区未来的房价涨幅由增量人口决定。

　　以呈贡为例，过去5年入手至今，涨幅非常惊人，因为呈贡就是大量人口迁入的承载地。从发展容量上看，未来也只有呈贡能够消化大量新增人口。

　　从就业上来说，呈贡在生物医药和信息产业方面入驻了多家知名企业，有云南白药、云南移动大数据中心、中交云南总部、华为昆明软件开发云创新中心等，多元的产业布局无疑也吸引了大量的高端人口流入;加之呈贡本身是大学城+昆明市委、市政府所在地，高校教师与政府人员也是片区房价强有力的支撑。

　　从人才引进来说呈贡也非常积极，据了解，【呈贡区实际辖区内的企业和单位招用了高校毕业生就业】签订1年以上(含1年)《劳动合同》且完成《劳动合同》备案和就业登记的，依法缴纳社会保险费用，在《劳动合同》期限内给予企业和单位每人2000元一次性的岗位开发补助。在呈贡区辖区内企业和单位工作的高校毕业生博士学历每人每月2000元，硕士学历每人每月1000元，本科学历每人每月600元，个人工资补助最长可享受3年。

　　从配套来说：

　　交通方面：途经呈贡有3条地铁线，1、4、9号线，彩云北路等多条通往主城的城市主干道，地铁贯穿率是非常高的;

　　医疗方面：昆明医科大学第一附属医院(三甲)、昆明市中医院(三甲)、延安医院呈贡分院(二甲)等等，目前这三所已经投入使用;

　　教育方面：昆明市规划局发布《呈贡区部分中小学、幼儿园用地控制性详细规划调整》公示：最终规划幼儿园1785班、小学1593班、初中798班、高中660班，其中有云大附中呈贡校区、中华小学、昆三中、师大附属中学、还有民大系、昆工系(去年刚获准成立)的附属学校，优质知名学校真不少!

　　环境方面也还不逊色，不仅有国家级滇池国际度假区(大渔片区)，之前规划的5100亩的呈贡中央公园，当年号称“全国最大中央公园”，现在是第二，排在巫家坝中央公园之后。但该项目2008年开工，2011年一期工程完工后暂无新进展，后来也缩减至4151.21亩，即便是有所缩小，影响也微乎其微;

　　套入公式：作为分子的就业、环境、医疗、教育、交通等方面得分都很高，作为分母的房价租金等生活成本相对主城较低，得数片区性价比当然是比较高的。

　　在如巫家坝：我们先透过其定位来看：巫家坝片区将打造成面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、绿色创新传媒中心、总部基地;可以解读为，未来有大银行等金融机构以及知名大公司总部，很多高端人才、白领在这里办公。但这仅仅只从纸上的规划来看，前提是能按质落地，人才吸引才不成问题。但打铁还需自身硬，没点产业支柱，所谓的金融中心、总部基地凭什么说来就来呢? 再从配套来看。修建城市快速路4条，城市主干道4条，城市次干道13条，城市支路31条，6条地铁线贯穿其中，可以说是全昆明最顶级的交通配套，没有之一。

　　环境方面自不用说，如果这个排名国内第一、世界第四的5070亩中央公园能不缩水的建成，那自然是很大的加分项。

　　商业方面规划也相当丰富，其中地下商业就让人充满想象：以飞虎大道作为片区地下商业开发的主干线，结合地铁站点建设8处地下商业综合体，以及6条地下商业街区，现都处于规划阶段，有实质性进展的是龙湖昆明时代天街，约13万平方米大体量自持购物中心，两月前开发布会已正式推出。

　　相对来说教育板块算是短板，区域内规划高中5所，初中6所，小学11所，幼儿园28所，但没听说有知名学校入驻;

　　但是， 巫家坝在城市新中心概念的刺激下，房价已经处于全市领先水平，作为分母的房价高得一批，先不评估其能否按质落地，光看规划的话，分子各项配套也无敌，在这种双高的情况下，得数也不一定高，况且分子一切都未知。

　　在如东白沙河：按照政府对东白沙河的定位，是要将片区打造成一个高端的“大昆明国际山水休闲城”，所以片区内的项目，也多是走高端路线，价格也不便宜。 首先，定位就能看出，此片区功能仅限于纯居住，就业、人口增速就无从谈起。交通方面：3、6号两条地铁线经过，另外，昌宏路下穿贵昆公路隧道打通后，可形成巫家坝与东市区的南北快速通道;医疗资源目前仅规划一所医院;教育规划有完中两所(共36班初中、33班高中)，九年一贯制学校一所(共15班小学、15班初中)，初中一所(东白沙河中学，共36班初中)，小学三所(共183班小学)，幼儿园16所，共计183班，但具体是哪些学校还不知，会不会有名校入驻也难说;商业方面：大型商业有两处，目前建成的有的七彩云南花之城，白沙河商业中心听说已经动工;环境方面，最具价值得还是东白沙河水库，水质比滇池的要好，能加分不少。综上，分子的人口流入没有强有力的支撑、各方面配套一般，而分母房价较高，得数片区性价比可见一般。

　　最后，回归本质来看，决定房子价值的，实际上是刚需人群的资源需求。以上只是个人观点，如何选择，每个人的想法都不一样，如果你有好的投资技巧，留言区给大伙分享分享呗。

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