买房不是小菜，买房毕竟是人生当中最大的一项消费清单，耗费大半辈子的积蓄，需要慎重对待。房屋买卖纠纷问题屡见不鲜，有些问题并不是通过打官司就能解决的问题，很多开发商出现问题，业主通过诉讼打官司即使胜诉了可开发商不执行你也拿它没有办法。可也有的开发商厚颜无耻，反诉业主，上一期我们说到了昆明呈贡某小区的开发商，小区业主因怀孕生产，导致了两期房贷没有及时还清，作为担保责任的地产商就开始打起了歪主意，替该业主向银行代偿了贷款本息，就向法院起诉该名业主，要求双方解除购房合同，同时还要承担购房总价20%的违约金。这套房子该业主是2016年买的，那时候房价才四千多，现在房价翻了一个倍，真让人不可思议，千亿房企就缺这点小钱，还好公堂明镜，法院驳回原告地产公司的诉讼请求。

　　上个月底我们发过一篇有关新建商品房被抵押的问题，通过看五证，我们看清楼盘项目的用地性质，项目建设是否合法合规，房屋是否具备预售条件，其次我们还要看看所购房屋是否存在在建工程抵押或查封，买完房之后紧接着就网签和预售房屋合同备案，最后就是申请预告登记。

　　网签和商品房预售合同备案也不具备什么物权保障，只是纳入行政监督管理。自从不动产登记以来，唯有申请完预告登记，这样才能彻底保障买受人的物权。 通过预告登记可以有效制约和防止开发商一房二卖、违规抵押、司法拍卖、破产清算等情况发生，让购房者顺顺利利的拿到不动产权证书。

　　这篇文章发出后也遭到很多人质疑，购买个房子偏要做个预告登记，这也是多此一举，也有人觉得这是购房者不相信监管职能部门的一种表现。

　　其实，购买新建商品房没有强制规定做预告登记，购房者可以自己选择，没有做预告登记，房子不出现纠纷问题万事大吉，出现房子纠纷问题是地产公司说了算、还是政府职能部门说了算?

　　我们看看最近昆明中院处理的一起房屋纠纷问题。

　　案例回顾

　　2015年8月，刘某某和某某地产公司签订购房合同，确定购买该地产公司的一套价值52万余元的房子，双方约定，合同签订当日一次性付清全款。但是签了合同以后，刘某某接了房装修入住，却一直不付钱。拖到11月份，双方协商签订了一份《谅解协议》，同意放宽刘某某付款期限至次年12月31日，在此期间采用分期付款方式，自签订《谅解协议》起每月支付4万元，余款于2016年12月31日一次性付清，如未付清，则按购房合同中逾期付款的违约责任条款执行。

　　地产公司已经做出了很大让步，奈何刘某某只在《谅解协议》上签了个字，过后依然不付款。到了《谅解协议》中约定的最后期限2016年12月31日，刘某某再次出具了一份《保证书》给地产公司，保证在2017年12月31日前付清所有房款，逾期未付，地产公司可以解除合同，刘某某无条件搬离房屋。

　　后期，这张“空头支票”依然没有兑现。无奈之下，地产公司与刘某某商量，解除双方签订的《商品房购销合同》。本以为事情到这里就结束了，谁都没料到，法院突然来执行这套房子。原来，刘某某因为欠别人钱不还，被起诉至法院，进入执行程序后，被欠款人查到刘某某名下曾经就这套房子进行过备案，于是申请法院执行。房子被查封以后，地产公司就此提出执行异议诉讼，向嵩明县人民法院主张房子的所有权。

　　地产公司认为，这套房产虽然出售给被告刘某某，但签订合同后刘某某没有支付过任何款项，双方也仅是作了备案登记，并没有办理产权证书，且此前双方已解除《商品房购销合同》，因此该房产的产权并没有发生转移，所有权还应属于地产公司所有。因此对该房产的执行应停止。

　　被告第三方黄某某当庭提出异议，认为刘某某已经实际装修入住该房产，且房产购买是经过备案登记的。

　　只做过合同备案

　　但没有进行所有权变更

　　这样房屋到底该算谁的?

　　法院审理认为

　　法院审理认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告地产公司与被告刘某某签订《商品房购销合同》，约定售卖诉争房屋，但双方仅办理了商品房买卖合同登记备案表，并未办理不动产登记，即该房屋的不动产产权并未发生改变。该房屋的买卖合同经过备案仅是行政行为，不具有物权登记的效力。

　　因此，法院判决：终止对该套房屋的执行程序并解除对该房屋的查封。

　　另外，地产公司在诉请中还提到，要求刘某某归还该套房屋，并配合办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时支付违约金的诉讼请求，是另外的法律关系，不在本案的处理范围内，因此不作处理。

　　法院提醒

　　近年来，因商品房预售引发的民事纠纷逐渐增多，而商品房备案登记行为对民事案件的裁判结果往往有重大影响。无论如何，购房者一定要认清，购房合同备案登记不发生物权变更效力，仅属行政行为，不具有对抗第三人的效力，对财产所有权不产生任何影响。

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