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银十或成泡影:一二线城市成交跌70% 北上广领跌

来源:华尔街见闻网 编辑:杨德建 发布日期:2017年10月11日
  今年,十一黄金周的楼市成交只有冷清氛围,“银十”或已不再。

  数据显示,刚刚过去的国庆假期中,30个热点城市楼市网签量同比跌幅达80%。特别是20个一二线城市,楼市成交量环比下降64%,同比跌幅达到了70%。

  10月9日,港股的内地房地产股出现明显下跌,雅乐居集团跌5.04%,跌5.02%,中国恒大跌4.80%,碧桂园跌3.79%。10月10日,A股的房地产板块普遍走低。

  多位业内人士认为,黄金周楼市的惨淡势头必给10月热点城市成交埋下阴霾,这背后包括调控政策趋紧、房企推盘节奏减缓、预售证严格审核、消费贷收紧等多重因素,四季度楼市成交量可能继续走低。

  北上广网签量跌幅均超6成

  10月1日-6日,一二线城市合计成交105.4万平米,较9月同期环比下降63.5%,较去年10月同期同比下降69.8%,三四线城市合计成交8.8万平米,较9月同期环比下降94.1%,较去年10月同期同比下降91.9%。

  据中原地产研究中心的数据,黄金周期间,热点30城网签量同比平均跌幅约8成。

  一线城市中,北上广网签量跌幅在均在六成以上。比如:10月1日-7日,北京楼市合计签约143套,同比下调65%;黄金周前6天,上海网签新建住宅147套,跌幅达到78%;黄金周前七天,广州一手楼网签成交485套,同比下降88.47%,特别是海珠、越秀和白云三区零成交;10月1日-7日,深圳新建住宅网签445套,同比2016年同期的508套下跌13%。

  二线城市成交下滑也非常明显,南京市前7天新建住宅网签457套,同比去年同期的905套跌幅达50%;福州前7天新建住宅网签345套,同比去年同期的540套下跌36%。

  根据国信证券的跟踪,如果按全部城市口径,黄金周期间新房和二手房周同比为-49.5%和-56.9%。按三四线城市口径,黄金周新房和二手房周同比为-55.7%和12.1%。

  链家的数据也验证了这一点,其中指出,和2016年国庆黄金周相比,今年重点城市的二手房成交量出现较大幅度的减少,超过一半的城市成交量下滑50%以上。

  市场更有消息称,多地新房项目迫于资金压力开始降价促销的情况,而二手房议价空间也在加大。

  16个重点城市的推盘数据也十分惨淡。数据显示,国庆前一周16个重点城市推盘面积环比+94%,而国庆当周推盘面积环比下降88%。

  分流刚需

  楼市“银十”开局不利与调控政策的变化有很大关系。中原地产首席分析师张大伟认为,以往房地产市场调控依赖事后管理,今年强调“预期管理”,楼市过热征兆出现时提前发布政策降温。

  华尔街见闻发现,自2016年“9·30”调控以来一二三四线调控政策逐渐加码,有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施。

  比如:过去一年内,北京发布了超过30次各种调控措施,包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷、多校划片、五年内推出25万套共有产权房等。

  上海市将首付比例调高至35%,要求“十三五”期间新增住房170万套,上调最低房贷折扣和房贷利率,延长审批周期等。

  二线热点城市为代表的南京,规定新购住房三年不得转让,武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%,禁止购买第三套住房。

  9月22日,西安、南宁、长沙、南昌、石家庄等城市再次收紧调控政策,9月30日,宁波、青岛等调控政策再次升级。

  因此,预期管理的调控影响下,投机性买家开始选择观望,多城市试点的购租并举开始分流购房刚需,这一定程度上改变供给端的构成。

  此外,需求端也受到了多重因素影响:第一,央行、银监会等多部门整治消费贷违规流入房地产市场,各大银行收紧消费贷后,资金价格出现一定上升,限制了购买一方的支付能力。

  第二,全国已有46个城市执行不同年限的限售政策,即要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。换言之,限售将使得购房者必须要以自用为目的配置资金,高杠杆高成本资金流入楼市难度加大。

  对于国庆假期楼市成交清淡另一原因,华创证券首席地产分析师袁豪认为,这源于全国多地楼市调控升级加码影响以及去年930政策在国庆期间加紧成交形成的高基数综合所致。

  此外,预售证的严格审核也是不可忽视因素。易居研究院严跃进分析称,一些楼盘因为备案价的原因,预售证迟迟拿不下来,推盘节奏受到影响。此外也不排除一些资金压力不大的房企,在十一期间推盘意愿并不高,这些也都影响了新房成交的锐减。

  值得注意的是,预期管理式的调控正逐渐加码。10月9日,也是国庆长假后第一天,海南三亚的调控再次升级,在购买以及交易两端同时加码:在海南省无住房的非本省户籍居民家庭,在三亚市中心主城区范围内购买住房的,需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明;同时对非本省户籍居民及法人购置的商品住宅施行5年限售。

  可见,今年“银十月”很可能成为泡影。



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