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对话富力李思廉:2020年房地产“有惊无险”

来源:网络 编辑:yangyan 发布日期:2020年01月11日

编者按

2019年呼啸而过,众口预言的"小年"销售额又创新高,行业的天花板和边际似乎仍看不到清晰界线;但身边无数企业的成败竞速、地产人的艰难焦虑、传统规则和经验的失效又真切告诉我们,大时代的变局剧烈且无声。


越过山丘,等待地产人的是一重山尽一重山,还是人声鼎沸、柳暗花明?


新十年初来之际,地产壹线对话6位房企大佬,从多个维度“解局2020”。此为第一篇。


2019年初曾有人说过,2019年可能是过去十年里最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。


回望过去一年,“太难了”成为各行各业的关键词。地产行业也不例外:层出不穷的裁员案例、依旧严苛的调控政策、高周转驱动下的各类事故、变味的跟投。


地产人2019年的境遇,可谓冷暖自知。


尽管舆论场里各种唱衰声音不断,但房地产依旧像一辆高速运转的列车——2019年销售额突破16万亿,同比上升约7%左右,新开工面积达到22亿平方米,同比增加8%。


一边是行业销售规模再创新高,另一边是全年500多家房企破产,高管上演离职潮、开发商强制全员卖房和打折促销不断的消息不断。矛盾的背后,我们必须去思考,这个行业的天花板在哪?


近日,富力集团董事长李思廉接受了壹线君的独家专访,谈了谈他对行业趋势、企业发展重心的见解。


“我自己认为2020年或者未来一段合理的时间内,行业都会是平稳发展的态势。政策面的取态比较明确,就是希望平稳,不希望房价大涨,有些地方的预售证也不许你大跌,所以这是一个很明显的风向标”李思廉称。


1月2日,富力公布了2019年未经审核的营运数据。2019年全年,富力权益合约销售金额约1381.9亿元,销售面积达约1254.76万平方米,与去年同期相比,销售收入和销售面积分别上升5%和23%。


面对行业头部企业优势进一步集中,李思廉向壹线君表示“富力还没掉队,我们赚钱不错的。”尤其在谈起酒店业务时,他表示,看好酒店业务空间,希望未来2-3年富力的酒店数量突破100间。


谈市场:2020年房地产"有惊无险"


2019年以来,政策层面始终坚持“房住不炒”的定位。资金层面,从2019年5月份开始,房地产市场的信贷进入收紧态势,严查资金违规流入房地产市场,房地产市场迎来史上最严监管年。


李思廉指出,当前不论国内、国外融资环境都在收紧,银行贷款的审批也卡得也比较严,这对房地产企业造成了一定的压力。四季度不少房企都在追求销量,积极回款提升现金流来应对调控压力和一些到期的公司债。


“房地产企业目前最看重的还是现金流,现金流没了,大家就觉得行业不太好。”李思廉称,如果未来对房地产业的贷款还是从紧的话,大家都会觉得浑身不舒服。


中国信托协会数据显示,2019年三季度,房地产业信托余额为27811.9亿元,环比下降5.1%,增速2016年来首次转负。为了充裕企业内的现金流,房企不得不高成本发行海外债“解渴”。


数据显示,2019年1月-11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较去年同期上升0.94个百分点。


不过,对于房地产2020年的市场大势和融资环境,李思廉依旧乐观,他用了四个字评价,“有惊无险”。


李思廉提到,尽管2019年有很多房地产相关的企业倒闭,但行业出现结构性问题的概率不大啊,整体上会维持一个较稳定的态势。


“如果整个行业出现一些结构性的问题,我觉得监管层会出手的,不是说救与不救的问题,而是它会适当地在市场释放一些资金量,让好的企业、好的项目还是能够拿到资金,去维持一定的弹性。”他还提到,12月份以来,市场已经看到一些回暖的迹象。


在李思廉看来,房地产仍是重大的支柱产业,牵扯上下游产业甚广,房地产行业的稳定性对整个社会而言具有重要意义。“一下子把它压得很紧,对各行各业也是不稳定的”。


房价方面,李思廉指出,2019年四季度房地产成交量依旧平稳,但价格应该有所下探,“大家普遍认为下降了百分之十几”。


谈富力:没掉队,我们赚钱不错

酒店业务空间很大


当前,中国房地产业供需结构正在发生变化,从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段,但这并不意味着行业竞争会有丝毫减弱。


原有的销售赛道里,房企依旧拼得头破血流,行业的集中度也在进一步提升。2019年,千亿房企数量已提升至35家,TOP 30的市场集中度达到35.7%,创下历年新高。 


李思廉对富力目前的行业排位表示肯定,“我们还没掉队,我们赚钱不错的”;他也强调,富力在地产行业梯队里属于“比较靠稳的一群”。 


李思廉告诉壹线君,自己今年把更多的时间和工作重点放在优化公司内部机制上,以提升组织效率。另一方面,多元化业务的酒店板块也是李思廉的工作重心。 


早在2004年,富力就涉足酒店板块。2017年,富力以199.06亿元收购万达74家酒店,一跃成为“全球最大的豪华酒店业主”。


通过收并购的方式,富力以最快的速度实现了弯道超车和卡位,也令外界重新审视和定义富力的发展维度。


“如果大家以看一家公司拥有的资产、拥有大楼的数量来说的话,我们可能是世界少数的企业,可以百分百拥有那么多栋建筑物的公司”李思廉笑着说。


目前,富力自主拥有90栋酒店,建筑面积超过300万平米,加上写字楼业务,这部分现金流在2019年将达到30亿左右。 


“我们觉得酒店的空间很大,现在国家在大力刺激内需、刺激内部消费、发展文旅项目,所有这些都与消费有关,我们拥有这么多酒店肯定是刺激消费大方向的得益者,我们会继续加大力度优化酒店业务”李思廉希望未来五年富力整体收租物业租金实现翻倍;2-3年内,酒店数目突破100间。


地产销售业务层面,李思廉希望富力2020年能达到10%-15%的增长,并在未来几年保持这个增速。 


“现在地价比较贵,企业不停地买地推动规模增长,需要在资金管理方面有很精准的管控,才能促进良性循环。”李思廉认为,在市场不确定性加大的环境下,这对企业来说是一个考验。 


销售层面保持适中的增速、用租金收入的增长来平衡富力整体的收入压力,作为一名“谨慎乐观者”,李思廉2020年的发展策略是“稳”。李思廉承认,如果政策方面调控力量太大,企业目标定的太高也不现实。 


在传统的地产开发业务以外,近年来富力加大了在城市更新领域的力度。


截至2019年6月30日,富力城市更新板块签约合作项目已超过60个,规划总建筑面积超6000万平米,按货值算,一、二线城市占比95%,粤港澳大湾区占比70%。 2019年4月,富力成立了城市更新集团,可见其对该项业务的重视。


采访中,李思廉告诉壹线君,富力配置了很多资源和人力长期投入在旧城改造业务上,“希望这个业务未来有一个合理的爆发力”。


在此前结束的2019年中央经济工作会议上,“城市更新”这一概念被首次强调,这可能会成为房地产下一个风口。这对有所布局的富力而言,无疑是一个利好。 


“应该现在大家的空间就在于城市更新”李思廉称。


“做得好的,就是赢家。”


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