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涨知识 | 地产人必懂的中国房地产发展史

来源:网络 编辑:yangyan 发布日期:2020年01月13日

这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。


贝聿铭先生在面对外界苛责与挑剔时,对此回答“我从来没有考虑过这些问题,因为我一直沉浸在如何解决自己的问题中。”


郁亮说过,“万科到目前还没有找到一条比房地产开发更赚钱的路。”


查理·芒格曾说过:“宏观是我们必须要接受的,而微观才是我们能有所作为的。”41年,不过是历史长河的一瞬。但对于中国房地产市场而言,从萌芽到发展、变革到成熟,伴随改革开放而变得更加稳定、持续,并逐步迈向长效机制时代、地产新时代。



(来源:中指研究院)


2019年楼市在下行压力中韧性前行,根据2019中国房地产销售额百亿企业排行榜可知,百亿军团152家,千亿军团36家,比去年增加6家。3000亿以上(7家)、1000-3000亿(29家)、500-1000亿(29家)、300-500亿(30家)、100-300亿(57家)。其中500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少,3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长。


在回顾中展望未来,并创造辉煌的未来。


中国房地产行业至今经历过三个阶段:


· (1978年之前) 国家建造、分配模式阶段

在1978年之前,房子都是由国家建造并分配的,就像是以前的计划经济一样,不会被市场主导,直到1978年经济体制改革,实现了土地所有权和使用权的分离,才产生了现代房地产的雏形。


·(1978-1998)商品化开发阶段

1978-1998年,理论突破与起步阶段,土地法、规划法的制定与实施,为房地产的发展提供了法律依据。国家开始了房地产商品试点开发,在这一阶段随着国家土地制度与住房制度的改革启动,中国房地产业也启动了悄然成长的步伐。


·(1998-2019)金融化开发阶段

1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,结束了福利分房制度,标志着中国商品房市场的开启,同时第一次将房地产确立为经济新的增长点,意味着房地产时代正式到来。决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。房地产行业改善了中国人口的住房问题、城市面貌,并带动了其他产业发展。


中国的房地产市场在这1998-2018年,高歌猛进的20年都有哪些成就?

销售额从2513亿上涨到13.4万亿

销售面积从1.22亿平上涨到17亿平

投资从3614亿上涨到11万亿

新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平

竣工面积从1.76亿平上涨到10.75亿平


年复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%。当然这20年并不是一直稳步增长,而是呈现周期波动式的螺旋向上增长。


丁祖昱在跨年演讲中,大致预测,2019销售金额会突破16万亿,同比上升约7%左右,今年新开工达到22亿平方米,同比增加8%,开发投资达到13万亿,同比增长10%。可以看到2019房地产宏观数据确实非常繁荣。


但是,宏观数据繁荣和行业自身压力形成了鲜明的对比,行业压力角度来看,TOP50的增速最为明显,TOP50强的房企都是今天房企领军企业,整体增速从65%降到16%。TOP50强房企的变化是行业压力巨大信号,百强房企增速更小。


2019年,相信地产人都感受到了政策的紧箍咒。已累计调控楼市超过500次。调控的主要目的避免过热和防止过冷。控制房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。房地产行业的每次调控,其用意何在?


房地产调控的六个阶段:


(来源:网络)


1998-2001,为了应对亚洲金融风暴,房改启动住房消费需求,推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革


2002-2007,房地产从出现过热苗头,到上涨压力巨大,为了避免过热,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施


2008-2009,国际金融危机爆发,政府为了保经济增长、避免房地产市场下滑,政策开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策


2010-2013,冷后,房地产市场出现强势复苏,平衡“保增长”和“遏制房价上涨”,在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,全面祭出限购措施;


2014-2016·9,中国经济进入了新常态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨


2016·9月至今,政策转向“防风险”,政策长短结合,短期依靠限购限贷,人才政策、一城一策、因城施策,长期建立长效机制。


不同阶段采用了不一样的调控手段,大致可分为货币政策、财税政策、土地政策、限购、限贷等。


关于房地产任泽平说:“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。从房地产的供需角度看,人口是需求,土地是供给,金融是杠杆。所以房地产核心就是看人往哪里流动,这个区域土地供给情况,以及金融货币杠杆情况。


2020年,巩固房地产调控效果的关键之年。虽然看起来所有人都在做事,但是其中有大量的苟且者。你只要稍微比他们往前一点点,就能享受到红利,即苟且红利。


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