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时代更迭!新一个十年的房地产趋势聊的明明白白

来源:网络 编辑:yangyan 发布日期:2020年01月13日

不知不觉,新世纪已经走过了五分之一,迎来了第二个二十年。


中国老百姓对房地产的关心,也持续了十好几年,时至今日,街头巷尾茶余饭后,大家仍然在乐此不疲地讨论着房地产的大趋势。


趁着2020初来乍到之际,和大家轻松地聊一下今后十年的房产趋势。



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中国房子建设速度基本到顶了,以后建设速度会慢慢放缓。


这两年可以明显察觉,一线城市的新盘远没有前几年那么多了,新房多在N环之外的郊区;二线城市新盘稍微多点,但也集中在离市区比较远的地方,三四线城市新房不少,可空置一堆,大量现房出售的广告遍布全城,那种“买房送老婆”的广告都能打得出来。


2018全国的商品房销售面积是17.2亿平,同比增长了1.3%。2019年前11个月的销售面积是14.9亿平,同比只增长了0.2%。


很明显,现在新房的销售规模已经是慢慢减少的趋势,你再很难听到身边的某某某靠卖房子发财了。


以后,新房的建设量和销售量也会逐渐变慢,这几年会是一个高点。


什么敢这么说?


首先,我们要知道这20年的房子为什么建得这么快,主要是三个需求在支撑。


一是改善需求。八九十年代大家都住着家属院和集体宿舍,城市人均住房面积不到10平方。那时即便是一个大单位的领导,也是一家人住在三五十平的平房或筒子楼中。


现在人均住房面积是40平方,有的城市达到50平方。这个从10到40的过程,就是大量改善需求购房的过程。


二是进城刚需。1978年9.6亿中国人中有82%的农民,城镇居民只有2亿不到,而现在我们的城镇人口已经有7亿左右,大量中国人在这几十年实现了往高能级区域的跃迁。


农村往三四线跑,三四线往省会跑,省会往北上广跑,这种城镇化的速度比我们想象得要快太多,以至于许多大城市规划过早的地铁站,被挤得水泄不通。


三是旧城改造。“官二代富二代不如嫁个拆二代。”从坊间热词中就能知道前几年拆迁工作的火热。


一方面拆迁户们需要新房子住,另一方面拆掉一个容积率为2的小区,可能造出一个容积率为5的小区,这种建设规模是非常大的,去库存压力也不小。


在以上三个需求的共同作用下,我们的房子多了,房价涨了,GDP也上来了。


可现在,这三个需求都释放得差不多了,或者说释放速度的高点已经过了。


一是世界的人均住房面积都在50上下,德国45,法国和芬兰40,即便是都住着郊区大House的美国也是65,没有说提高到一两百。


所以中国城市住房短缺的时代已经过去了,不少人从家属院搬到了商品房,现在只有说想去一二线城市奋斗缺房,没有说想进城有个房子都难。


 (法国巴黎)


二是一个国家的城镇化率达到70%以上(刘易斯拐点),就不再高速增长了。那个时候农业高度发达,农民过得比城里人滋润,悠然自得的当个农场主,不愿意往城里挤了。


原来我们的城镇化率很低,2000年的8亿农民,有4-5亿人想往城里跑,但现在我们城镇化率已经有60%了,只有2亿人的空间了,基数明显不如从前。


三是棚改慢慢退场了。各地的棚改受国家政策和经济环境的影响,都开始大幅下降。国家不拨款,拆又拆不动,哪还有精力去大拆大建呢?




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房价下一轮全盘暴涨至少7-8年内很难再有了,未来只存在结构性机会。


过去二十年推高房价的主要是两个因素,一是供求,二是货币。


一供求尤其是一二线城市,显然是需要房子的人比盖的房子要多。


2000年到2018年这19年,中国总共竣工的住宅刚好是1亿套,但从2000年到2018年我们的城镇化率从36.2%到59.6%,光进城的人口就有3亿多,3人一套都不够。这还没包括本身就已经在城市中的改善需求,和不少三四线以及县城供大于求的现状,把一二线城市给平均了。



最典型供求紧张的城市是深圳,现在的商品房只有170多万套,但实际管理人口超过2000万,其中还有一堆一人多套的。满深圳的打工仔,有房者却寥寥无几。


二货币现象,过去二十年改革开放红利和人口红利兑现的二十年,祖国的经济高速增长,货币也理应供应充足。


2004年我们的基础货币4万亿,但2018年这个数字已经超过了32万亿,增长了8倍。


可是,这十几年来按照CPI来算通胀,大概在年4%左右,并没有多严重。可乐还是3块钱一瓶,手机还是几千块一个。


那么,我们是如何保住这种通胀水平的呢?显然,房地产这个家伙就很关键了,房地产实际上吸收了货币造成的通胀因素,你说房价不涨可能吗?



但现在,以上两个推动房价上涨的因素又慢慢平息了,所以说全盘再大涨很难。


从供求来说,全文第一部分解释了最紧张的供求阶段已经过去,现在全国人均40平的住房面积已经不再是整体的供不应求。


从货币来说,我国的M2在2017年4月份后同比增长再未超过10%,一直稳定在8%-9%的水平,现在我们的货币政策趋于稳定,这样就不会有更多的钱流到房地产中,把房价再泡高。


当然,未来的货币政策存在争议,关于明年是否保6的说法就有一堆,但怎么说这几年全球都在降息而我们只降准,所以总体上超预期货币宽松很难发生,国家对货币这一块把控得还是死死的。


所以,我们的房价大概率会进入一个长达数年的高位横盘期,没有像97年香港的那种外力冲击的话,很难大起大落。再想凭着经验主义,短期在房地产捞他个盆满钵翻,已经不现实了。只是某些供应失衡,且经济还在高速发展的城市或区域,还有结构性机会,但这种机会,也是5年以上长持的,长期的。



 3




未来哪里是房地产热点城市?


中国在长三角、珠三角和京津冀的新房销售额分别占比33%、13%和8%,加起来占了半壁江山还多。


这三大城市群集中了大量的房地产开发投资,因为人口往核心城市群聚集是每个发达国家崛起的必经之路,房企未来的拿地重点肯定是中国区域经济最发达的几个片区。


而且数字经济时代,不同区域科技技术差距巨大,后发区域的后发劣势更难克服。县域以下经济体、人口净流出三四线,更是被各大房企抛弃的地方。


城市一旦持续有新房开发,土地财政转得起来,基建配套稳步提高,新房可以卖得上价,二手房就可以趁势涨点。最怕的是一个城市没啥房企愿意进来,进来也都是割一票就走的那种,房价未来大概率阴跌。


那么未来哪些城市的房地产市场空间依旧很大呢?我认为要从这三个方向去思考:


一是人口还有很大增长空间的新一线城市。


上海现在的人口是2500万,即使到2030年也很难变成4000万,一方面是北上控人的政策,另一方面也是人口承载力没那么夸张。


但现在人口是1000多万的一些城市,以后会往2000万的方向扩张,这依然是很大的一块房地产开发空间。尤其一些首位度较高的城市,一方面能获得省里面更多的财政扶持,另一方面也会吸引更多本省人口。


比如成都、郑州、武汉和西安。


二是受大都市圈辐射的“中小型”城市。


一个超级大城市圈,中间的那个超级大城市再扩张很难,但周边的一些200万、300万人口的城市,会不会变成500万或更多呢?


比如上海旁边的嘉兴,深圳旁边的惠州,以后什么轻轨、地铁都通了,发展的是很快的。东京旁边的东京圈有3600万人,首尔旁边的首尔大区有3000万人,人家都就是这么一步步把周围城市连起来的,全国各地的人也纷纷往圈里跑。


三是被大城市群连起来的城市。


中国最有潜力的几大城市群,长三角、大湾区、京津冀、成渝、长江中游等等,随着国家交通和经济的发展,城市与城市之间的协同作用肯定会更加紧密。


就像上海的工厂要外迁了,他肯定往太仓、昆山、南通甚至宁波去迁,而不可能迁到乌鲁木齐去。就还是说长三角,现在有沪、苏、宁、锡、杭、甬六个万亿GDP城市,未来南通、常州、合肥会不会到万亿呢?这是指日可待的事情。



 4




我们说房地产到了高位平台期,并不是说房地产不行了。


现在中国商品房年均销售1200万套,二手房400万套,新房占比仍然很高,离那些发达国家的存量博弈时代还很远。


只是,从前那样几年翻几番的高速狂奔的时期过去了,但作为支柱产业还是没问题的。不然“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,也不用加“短期”二字。


不管怎么说,老百姓对房地产的关心丝毫没有减弱。2020是个闰年,祝大家看完这篇文章后,能在年夜饭上,润物细无声地大聊房地产,收获掌声雷动新年第一响!


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