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2020年前景预测,黄奇帆剖析,未来十年中国房价“暴涨”结束?

来源:网络 编辑:yangyan 发布日期:2020年01月14日

那么未来我们又为何会降速呢?按照专家的说法,也是有四个因素的影响。第一我们的城市化率已经达到了60%;第二人均住宅面积补充量较小;第三折旧率在下降;最后一点则是,绝对总量,已经趋于一个动态的平衡。

房地产价格

过去的这些年,我国的平均房价,之所以在上涨,主要是因为供求关系,货币发行带来的通货膨胀,以及汇率。所以未来决定房价的经济依据,也就有了新的变化。现在的货币政策,基本上都能够实现与GDP增长率的同步,也就使得,不会出现过多货币进入市场的情况;除此之外,我们人民币,也一直都处在一个稳值和升值的情况下,这都是好事情。

简单的进行分析一下,就是我国在房地产的供求关系上,其实已经结束了总体上的供不应求。虽说,部分地区还是有一些供不应求,但是整体的情况还是不错的,甚至还步入了总量过剩的阶段。本身房价上涨的原因,就有供不应求的因素在,现在供不应求的问题都结束了,推动房价继续上涨的动力也就下降了。换而言之,我们的房价“暴涨”,即将成为历史。

房地产区域

此前,我国的房地产发展,基本上是遍布全国的,用四面开花形容,再不为过。而未来十几年,或许就会有一些“侧重点”。或许更多的是向一些中心城市、大都市圈或者城市群“看齐”。

要知道,只要城市里的人口数量上来了,基本上城市住宅房地产就会跟上去。所以以上这三个区域,肯定会成为未来的热点区域。

房地产企业数量

我国的房地产企业数量,一直都是世界的领先水平。美国2018年的时候,注册的房地产企业还没有过500个;但是我国同年,就即将突破10万个。而这些房地产企业,又有着诸多的特点,例如杂、散与小;而且还是层层叠叠,就连万科这样的大企业,旗下都有上百个子公司;并且空壳公司,也是一大群。所以未来十年,房地产企业毕竟迎来一次大规模的减量。

总结下来也就是这四种调整:第一房地产企业的收缩;第二房地产企业的转型;第三房地产企业的收购兼并;最后一个则是工商年检注销。

房地产负债率

就当下,我国的房地产行业,还是处在一个高负债的情况下。主要是因为滚动式开发;以及向银行贷款时“以地抵债”;还有一点就是利用预售和按揭,对购房者进行无息欠债。

而且我国近10万的房地产企业中,负债率就已经高达84%。即便是前十的房地产企业,他们的负债率也有近81%。所以长期以往,肯定是行不通的,也必须做出新的改变。

而且当土地的价格,被炒得越来越高的时候,开发商原有的一些储备地的价值也就会越来越高,资产信用也会上涨。这时候,他们就会“纵容”土地价格的“炒价”,有恃无恐。这时候他们就会,靠融资、贷款来买地。

所以在未来的十年内,在新时代的房地产格局之下。应该进行这些操作。第一房地不允许一边欠债,一边买地;第二预售规范也要加紧;最后经营模式也要转变。

我们可以细说一下其中的一点:预售规范。我们都知道现在卖房的时候,开发商的房子都还没盖好,而在未来这或许将不再存在。未来房子要到封顶、楼盘开始精装修才能开始预售。这样就会使得房地产企业的债务率降低,透支的现象也有所改善,营造一个更好的大环境。

房地产土地供应

过去的这些年,我国的土地供给,一直都是逆向供应的。怎么理解呢?就是越小的城市,它们的土地供给就越加的宽松。但是要知道,这些城市本身就不大,所以本身的扩张需求,就比较的低。所以,在这样的大环境下,大城市的低价就会越来越高。

所以未来十年,我们这样的土地供给,也会迎来新的改变。将会严格按照房地产高质量转型的发展要求,在城市的土地价位上,根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

其实理解起来,也很简单。我们都知道一个人平均一万平方米,那么一百万人就是一百平方公里的城市。要是太多了,就等于是在浪费土地。就拿此前的一些中部城市来说,城市人口不过两三百万,可是却有五六百平方公里的城市空间,浪费了一半。

综上而言,房地产作为重中之重,几乎影响了我们生活的方法方方面面。为了更加美好的未来,我们一定要从现在开始,就做好“预判”工作,才能构建更加美好的未来。

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