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2021年房价行情已明朗,今年打算买房的人们,建议提前了解

来源:今日观楼市 编辑:陈露 发布日期:2021年01月13日

  转眼间2021年已经悄然到来,可能让很多人措手不及。因为有些购房者在2020年已经规划好了自己的买房计划,然而可能有些人却没有完成这个购房计划,转眼间2021年就到来了,还有些购房者依旧没有反应过来。因为新的一年到来,就意味着自己2020年计划买房的想法落空了,不知道在2021年时是否能买得起房。


  其实对于每年的这个时候,就有很多购房者担心自己能否买得起房,因为每年的楼市都在发生不同的变化。对于购房者来说,担心不买房的话,房价又会很快地上涨,但如果买房的话,又担心房价会下跌,导致自己的家庭财富缩水。这可不是戏言,因为对于现在来说,房价可以说依旧是很高昂,有些家庭为了买一套房子可谓是掏空了“六个钱包”,甚至还要背负三十年的房贷。这样的情况下,不谨慎是不行的,如果买到的房子居住起来不舒适,对于购房者来说,也是非常不好的事情。




  要知道,在前些年的时候,买房可不是这样的情况,在那时人们有钱就投入房地产行业,手里有了积蓄就选择买房。因为我国近二十年来,房价上涨的速度太快了,这就导致了,一个购房者五年前买的房子,现在价格已经上涨了两三倍了,这比人们辛辛苦苦工作十年的收入还要高,所以人们当然愿意选择买房了。所以对于前几年来说,买房可是成为了当时的主流,无数人前赴后继地投资房地产行业,一度把房价抬到了“天花板”。人们从来不担心高位接盘的问题,房子每经过一代人的手,房价就会上涨,即使人们都知道房价已经很高了,也坚信房价不会下跌。所以,对于有些城市的房价来说,完全是被购房者们抬起来的。


  然而,在2016年时,我国出台了史上历时最长,最严酷的调控政策。出台的目的就是为了让房价回归到合理的水平,让房子回归住房属性。坚持房子是用来住的,而不是用来炒的,坚持“房住不炒”的长期定位。所以,即使是现在来说,调控政策依旧没有放松,依旧在不断收紧,也逐渐地把炒房客挤出房地产行业,烫平房产泡沫。所以,虽然现在房价很高,但也不再是一味上涨的时代了。房价开始出现有涨有跌的局面,因此购房者才不知道2021年到底该不该买房。其实对于这点而言,从当前的楼市中就可以看出端倪,房价将会如何也已经明朗,对于今年想要买房的人们来说,可以提前了解一下。




01 调控政策不断收紧,房企们在“三条红线”的压迫下,可能会出现一段“打折潮”时期


  近几年来,调控政策一直在收紧,丝毫没有放松。因为各城市之间房地产行业的情况不同,所以实施“因城施策”的方针,针对于不同的城市,实施不同的调控政策。可能政策之间会有些差异,但共同的一点就是,让房地产行业走向健康平稳的道路,使房子能够回归住房属性。经过这几年的不断调控,很多房价虚高的城市,也开始慢慢下跌,挤出房价中的“水分”。比如说燕郊,燕郊因为接近北京,因此房价也是居高不下。在2016年时房价最高可达3万元一平方米,可以说是非常高昂的价格了,当地的经济根本就支撑不起这么高的房价,完全是因为距离北京太近,才被人们逐渐把房价炒起来。然而调控政策出台后,燕郊限购,房价就开始下跌,现在房价已经下跌到一万多一平了。由此可见,这些房价虚高的城市,其中蕴含多少“水分”,而调控政策就是要把虚高房价中的“水分”挤出来。


  再者就是2020年8月份时,住建部和央行联合发布了“三条红线”,要求房企们降低自身负债率。这对于房企们来说,也是很大的压力。因为现在很多房企都没有符合三条红线的标准,有些甚至是三条红线全部触碰。在这样的情况下,想要降低自身负债率只能拥有大量的资金才能实现。而对于房企们的高杠杆的运作模式,手中肯定不会剩下多少资金,全都拿去开发了。所以想要快速回笼资金,降低自身负债率的话,只有通过打折促销这一条路可以走了。所以对于今年来说,可能会出现一段“打折潮”的时期。




02 住宅已经过剩,还有很多刚需购房者买不起房


  其次就是对于现在的住宅来说,已经大量过剩了。因为现在我国城镇居民拥房率已经达到了96%,其中拥有两套房的占比31.0%,拥有三套房及以上的占比10.5%,户均拥房1.5套。而我国的城镇化率也突破了60%,未来的城镇化主要是小城市人群向大城市中迁移,发展大都市圈、城市群,农村人口进城的数量不会和以前一样了。本身城镇居民房子已经过剩,而进城的人群也无法和以前相比了,可以说我国住宅已经过剩了。尤其是那些手中持有多套房的家庭,导致了我国住宅空置率也是节节攀升,要知道在2017年时我国的住宅空置率就已经达到了22%,而合理的住宅空置率应该是5%到10%之间,所以现在不是房子不够住,而是没有流入到市场当中,可以说住宅已经过剩。


  但即使是这样的情况,依旧有很多人买不起房。因为现在还有很多刚需购房者,尤其是那些年轻人,大学毕业后到城市当中工作,想要在城市当中扎根落户,可现在的房价依旧很高昂,一般的年轻人根本就买不起房子。我们可以通过房价收入比的角度来看,因为2020年的房价收入比数据还没有统计出来,我们先根据2019年的房价收入比来说。深圳房价收入比为35.2,上海房价收入比为25.1,北京房价收入比为23.9,厦门房价收入比为22.8。而房价收入比就是住房价格与城市居民家庭年收入之比,可以说一个家庭想要在这些城市全款买房,可能需要二十多年不吃不喝才能凑够。所以说现在很多人还是买不起房子,购房需求就会减少。当购房需求减少,而住宅又大量过剩,可以说房价必然是要有所回落。




03 炒房客被挤出房地产行业,二手房有价无市,冲击了新房市场


  最后就是二手房市场的问题了,现在的二手房市场处于有价无市的现象。这是因为调控政策出台后,就一直在不断收紧,让很多炒房客和投资者都没有了生存空间,纷纷把自己手中的房源抛售了出去,就是为了能够尽快离场。然而,由于挂牌量较多,而且二手房市场挂牌量还是源源不断地增加,这就冲击了二手房市场,使得人们都不看好二手房市场,因为人们的购房心理都是买涨不买跌。所以对于那些炒房客来说,想要快速离场,也只能说赔本出手了,否则被套牢的话,亏损会更大。


  这也极大地会冲击新房市场,因为二手房市场降价后,新房市场也会受到波及。因为新房对于二手房来说,唯一的优势就是“新”。而现在还有很多二手房都是空置状态,并没有被人居住。而现在这些房子都抛售出来了,而且价格要比新房便宜很多,对于购房者来说,当然是物美价廉的二手房更有吸引力。所以这会减少新房的需求量,购房者会选择二手房的数量增加很多,导致新房市场不得不通过降价来挽回这些购房需求量。





  所以,对于今年的楼市来说,可能会有一些城市会出现房价下跌的现象。当然了这些城市的房价都是虚高的,有所回落也是正常的事情。而对于那些经济蓬勃发展的城市来说,房价还会继续上涨。但在调控政策“房住不炒”的长期定位下,楼市整体还会呈现较稳的局面。正如经济学家马光远所说,未来的楼市只有3个20%,那就是20%的城市、20%的房企、20%的住宅。只有这20%值得人们投资,剩下的房子都将以居住属性为主。


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