业主会所   

会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具 备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高 尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐 饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的 健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一 定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施 工的因素。 

会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安 全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

相邻采光权  

它指的是土地、房屋等不动产因使用的必要而享有采取自然太阳光的权利。相邻 土地所有人或使用权人有不得建筑房屋或设置障碍物妨碍他人采光的义务。 

物业管理   

物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方 式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业 发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。  

微利房  

微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由 微利的普通商品房。 

土地纯收益  

土地纯收益：指土地总收益扣除总费用后的余额。一般以年为计算时间单位。 土地纯收益的计算根据评估对象不同采用不同的方法：

１、单纯土地租赁时的计算公式为：土地纯收益＝租金－（管理费＋维护费＋税 金）

２、房地合一租赁时的计算公式为：土地纯收益＝租金－（折旧费＋管理费＋维 修费＋保险费＋税金＋利息＋空房损失）－房屋现值×房屋还原率  

３、一般企业用地，土地纯收益为销售收入中扣除产品原材料费用、运输费、工 资、利润、税金以及其他应扣除费用后的余额 

４、待开发的土地：通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般客观收益， 然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。

土地登记公告：指县（市、区）级人民政府为土地登记事宜向本辖区内有关 单位和土地使用人公开发布的文件。公告的主要内容有：土地登记区的划分；土 地登记申报时间、期限；土地登记收件地点；土地登记申请人申报时应提交的有 关证件；其他事项。   

土地登记公告通常在初始登记开始前，由县级人民政府发布。为做到家喻户 晓，一般应将公告张贴在人口集中地区，也可通过电视、电台播放，或在报纸上 刊登。

土地承载系数  

指土地的实际承载量与合理承载量之比。用公式表示为：土地承载系数＝土地 的实际承载量／土地的合理承载量。

土地承载系数是反映土地负荷状况的指标。通过这一指标，可以直观地了解 土地的现实负荷状况，找出土地开发利用存在的问题，为寻求相应的对策提供依 据。通常情况下，如果土地承载系数大于１，则表明土地实际负荷已超过土地的 合理负荷，开发过度或利用过度，称为“过载”或“超负荷”；如果土地承载系 数小于１，则表明土地尚未得到充分开发和利用，尚有开发利用的潜力，称为“ 弱载”。指土地总收益扣除总费用后的余额。一般以年为计算单位。土地纯收益 的计算，根据评估对象不同采用不同的方法：１、单纯土地租赁时的计算公式为： 土地纯收益＝租金－（管理费＋维护费＋税金）；２、房地合一租赁时的计算公 式为：土地纯收益＝租金－（折旧费＋管理费＋维修费＋保险费＋税金＋利息＋ 空房损失费）－房屋现值×房屋还原率；３、一般企业用地，土地纯收益为销售 收入中扣除产品原材料费用、运输费、工资、利润、税金以及其他应扣除费用后 的余额；４、待开发的土地，通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般 客观收益，然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。

起步价  

在购房过程中，购房者经常遇到"起步价"这一名词。在广告中见到的起步价格， 一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。

一般来说，开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，包括土地 的成本、建筑安装成本、配套设备成本、开发利润四部分，从某种意义上说， "起步价"可以认为是该房地产的最低价格。   

从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、 朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格， 一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加 20%，五楼价为起价加10%，但是有的开发商的"起步价"，则是根据市场需求和销 售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。

购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形 式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付 款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等 内容做到心中有数。     私房   又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市， 个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的20%左右，但随着房改力度的不断加 大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。

 私房  

又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市， 个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的20%左右，但随着房改力度的不断加 大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。

水景住宅   

一些发展商借地利，利用自然水系，形成风景线，还有一些在小区内建造人 工湖泊、瀑布、小溪、喷泉、水景广场等，这些住宅区统称为水景住宅。北京近 800个住宅楼盘里，亲水水域面积大的楼盘近40个，另有近50个沾水楼盘，不同 程度"有水流过"。其实，90年代以来，欧美流行亲水性建筑，傍水而居，亲近 自然。受其影响，中国近年来也风行亲水性住宅。 

什么是房屋的公共地方？   

对公共地方的规定是房屋使用、管理、维修公约中不可缺少的一个环节，购 房人在签公约时，一定要注意公约对公共地方的规定。如某大厦公约规定“公共 地方包括各入口大堂及通道、各层升降机大堂、扶手梯、楼梯间、人行道、行车 道、梯台、绿化区、休憩地方、各监控室、电表房、锅炉房、电闸控制房、泵房、 洒水系统泵房、消防及保安设备控制房、消防泵房、水箱、升降机房、发电机房、 空调机房及为该大厦的业主、访客而设并供其共用的其他地方或范围„„发展商 可以将其在该大厦中所有的任何部分指定或重新指定为公共地方，不必经其他业 主或其他拥有该大厦权益的人士同意，但发展商在享有此项权利时不得妨碍其他 业主使用其所有的单元”。再如某花园别墅公约规定，“公共设施和共用设备指 为该物业的公共利益或公共服务而在该物业所属地块范围内装设的供所有业主享 用的各种器械、设备、装置„„包括游泳池、健身房等”、“在物业的公共部位 或共用设备等地方，开发企业保留建造及竖立招牌、海报、广告牌的权利”。上 述公约对公共地方的有关规定不同程度地存在一些问题。   

一般购房者尤其是购房自用的消费者也许对公共地方以及上述规定不太在意， 认为有关公共地方的规定与自己的切身利益没太大关系，其实在今后的生活中， 它与购房是有着千丝万缕的联系的。假如有一天，在您居住的楼前建起一排违章 建筑，您在失去茶余饭后休憩、活动的地方的同时，还要负担这片绿地的养护管 理费用，您是否能泰然处之？又比如您有一天发现您家的楼顶或外墙上竖起一块 块广告牌，您以为与您没有关系，并未多加留意，但是您知道吗？楼顶和外墙也 属于公共地方，它的使用权归全休产权人所有，产权人相应地也拥有这部分广告 的收益，低沉还能无动于衷吗？再比如，某家物业管理公司通知您，从本月起， 您应承担的物业管理费增加了，原因是原本不属于公共地方的餐厅（甚至有可能 是其他尚未卖出的单元）被暂时划定为公共地方，需要由您承担相应的费用，而 您不曾使用到该地方时，您愿意承担这部分管理费吗？

究竟什么是公共地方，有关政策法规中有明确的解释。公共地方包括两部分， 一部分是根据建设部所规定的商品房销售面积部分，包括电梯井、楼梯间、垃圾 道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、其他功能上为整 栋建筑服务的公共房和管理用房以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙和 外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；另一部分是根据国家物价局、建设 部、财政部《商品住宅价格管理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基础 配套设施部分，如公共绿地、道路等。

业主对公共地方享有权利的原因在于，房价构成中包含住宅建筑安装工程费、 住宅小区基础设施建设费和住宅小区非物业性配套公共建筑建设费如道路、公共 绿地等。正因为享有权利，所以才要交纳相关物业管理费。   

业主对物业的所有权，包括占有、使用、收益和处分四种权利。对于自有物 业，由于产权的完全而相当明确；对于共有部分，由于共为全体产权人所有，需 由全体业主同意后才有效。     

在房屋出售前，由于所有财产归开发单位，所以开发单位可在政策允许的范 围内任意决定，但随着房屋的售出，开发单位对公共地方的权利也就相应减少， 并逐渐失去对这部分公共地方的垄断地位。因此，除功能上由全体业主共同使用 外，对公共地方进行的任何改动，都需要通过全体业主的同意并经政府批准，或 通过业主委员会的决议达成，因为业主委员会是由物业区域内的业主和使用人选 举的代表组成的组织，该组织将维护全体产权人和使用人的合法权益，享有监督 物业管理企业的管理服务活动、选聘或解聘物业管理企业等权利。

如果出现对公共地方的侵权行为，除可通过物业管理委员会干涉外，还可通 过双方协商，向政府有关部门投诉，申请仲裁，或向法院提起诉讼。

什么是房产互换？    

房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不 等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两 种形式。 

房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行 为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房 屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用仅，交换后只是使用权发 生了互换，产权仍归原房主所有。

按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：    

房产管理部门出租的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的 私房或所租赁的私房。  

不能进行互换的房屋有：  

房产权和使用权不清的房屋；部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工 企业等单位的房屋；属于违章建筑的房屋；因城市建设需要，短期即将拆迁改造 的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的 房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。 

房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋的在地的房屋经管单位或房屋 调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部 门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过 户手续，然后再办理使用权过户手续。

什么是“八房五证二书”？     

下列八种情况的房屋买卖国家有规定：

一、违法或违章建筑，不能买卖；

二、房屋产权有纠纷或产权未明确的，不能买卖；  

三、教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖； 

四、著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋，不许买卖；

五、由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋；禁止买卖； 

六、单位不得擅自购买城市私房；  

七、出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、 共有权人、承典人有优先购买权； 

八、对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定的限制。

商品房销售应持有的“五证”包括： 

计委立项、可行性研究的批件；规划局的规划使用证；国土局的土地使用证 （证明卖方已交纳了土地出让金；拥有产权保证）；建委开工许可证；房管局的 商品房预售许可证。在这其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，它表 明所购房屋属合法交易范畴。  

建设部近日规定，1998年9月1日起，房地产开发企业在销售新建住宅时，必 须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用权说明书》。《住宅质量保证书》可作 为商品房购销合同的补充内容。 

《国有土地使用证》正面    

《国有土地使用证》第一页     

《建设用地规划许可证》封面 

《建设用地规划许可证》正面      

《建设工程规划许可证》封面    

《建设工程规划许可证》第一页       

《建设工程施工许可证》封面    

《建设工程施工许可证》第一页       

《商品房销售(预售)许可证》正面  (红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内)    

《商品房销售(预售)许可证》背面

住宅质量保证书范本      

住宅使用说明书统一范本   

商品房   

商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设 的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品 房和内销商品房两种。

容积率   

是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳 的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以6层砖混住宅为 主的小区，应尽可能选择容积率较小的。  

日照间距  

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持 的一定间隔距离。  

确权  

是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核 批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权 的隶属关系和 他项权利。 

契税    

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产 权随人征收的一种税。

1、征税范围及纳税人 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

(1)国有土地使用权出让；

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；

(3)房屋买卖；   

(4)房屋赠与。 

2、税率：国家规定契税率为3-5％。现实行1.5％的税率。

期房和现房  

商品房买卖中的期房和现房有特定的含义。  

一般来说，期房是指发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记 为止方的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

所谓现房是指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地 产权证（大产证），办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

绿地率和绿化覆盖率  

绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。绿地率不等 同于绿化覆盖率。 

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。

绿化覆盖率的基本计算公式在形式上于绿地率的计算公式是一样的。但两者 的具体技术指标是不相同的。

老年公寓    

这是今年初一些开发商为开辟新的住宅市场而反复研讨的特色公寓，而至今 年底也没见一处动工。 

21世纪的社会是老龄化社会，而独生子女家庭中老人的生活起居问题是刻不 容缓要研究的课题，从这一点上看，老年公寓应具有广阔的市场美景。    各方人士比较一致地认为，老年公寓应处处体现方便老人、关爱老人，不论 是从细小的硬件配置上，还是社区的软件服务上，都应该具备适合各年龄层老人 起居的条件。   

然而持反对意见的倒是老人们，认为把上了年纪的人聚集在一起生活，社区 会缺少生气，给一些健康的老人带来心理压力。 

老人们的担忧，加之超出普通住宅的造价，使一个又一个开发商对这一市场 望而却步。这仍是一个值得探讨的话题。

框架结构住宅    

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规 模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 

框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低， 它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵 横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整 体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架 结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

框架结构 

横梁和立柱构成，框架结构体系则指承重结构全部由框架组成的多（高）层 房屋结构体系。在住宅中，由于立柱大小对平面布置的影响，一般以多层或中高 层为主。框架结构水平刚度小，属柔性结构体系。

浇多层框架结构与混合结构相比整体性较好，可减少不均匀沉降引起的裂缝； 而且可设置较大开间，套内基本无承重墙，平面布置灵活，可采用保温隔热、隔 音效果较好的新型墙体材料，提高室内舒适性。但是围护结构、隔墙与立柱、横 梁的连接节点若处理不当，往往开裂，影响美观甚至使用效果。目前有采用钢丝 网局部加强、立柱后浇等方式。由于造价、施工工艺、节点处理等问题，多层住 宅以混合结构为主。若楼梯间等采用钢筋混凝土剪力墙，便构成了框架剪力墙体 系，可大大增强结构的抗侧力。 

框架-剪力墙结构   

框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的 剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的 剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不 同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架， 剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力 墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部 楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框 架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负 担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为 给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪 力很小，框架中也出现相当大的剪力。 

经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承 受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降 低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住 宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适 用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发 展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足 不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济