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哪些房企未来一年会活的相对滋润些？

来源：东北新闻网编辑：zhoujianfu 发布日期：2016年11月16日

　　调控下，市场加速分化！

　　截止日前已经多家房企公布的前10月销售业绩，从成交数据看，10月房企销售数据乐观，将影响调控后房价下调时间和空间。

　　26家公布销售业绩的企业合计销售额达到了18637亿，而26家目标为17075亿，已经全面完成年度任务。

　　26家企业合计前10月完成业绩达到了1.8万亿，同比上涨82%。单独10月26家房企销售业绩达到了2398亿，也刷新了历史单月纪录。

　　10月接近尾声，全月新房成交量受到月初调控潮影响，市场整体出现降温。中原监测的40个城市数据显示，10月前30日新建住宅成交面积较9月同期下降27%，较去年同期下降11%。其中，调控政策出台集中的二线城市成交降幅最大，一线城市表现不一，反映政策明显奏效；而三四线城市则环比、同比均有所上升，反映库存仍在稳步消化之中。

　　从16个调控代表城市情况来看，其10月前30日合计的新房成交量较9月同期下降25%，较去年同期下降7%，走势与40城基本一致。其中11个城市成交量环比下降，济南、苏州、南京降幅超过五成，东莞、福州、杭州、佛山降幅超过三成。值得关注的是，根据中原监测的19个城市开盘情况显示，虽然近两周推盘量恢复至正常水平，但目前的推盘认购率已大幅下跌至64%，环比跌幅达14个百分点，几乎是今年4月以来的最低水平。

　　二手房市场成交量也较9月明显回落，且一线城市成交全线下滑。中原监测的21个城市10月四周的二手住宅成交面积较9月同期降幅接近三成。在二手房市场规模较大的9个城市中，6个城市的10月二手房成交量环比下降，其中苏州降幅接近五成。

　　拿地企业集中少数

　　截止11月10日，年内抢地最积极的41大房企合计拿地为11247亿，合计建筑面积为16884万平米，平均拿地成本为6660元每平米。相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达42.8%。

　　从房企拿地金额到拿地数量、包括其中的高价地，都刷新了历史最高纪录。

　　41家中拿地最多的19家企业拿地比例中，合计招拍挂市场获得662宗地块，其中溢价率超过100%的地块达到了122宗（超过10亿的单宗地块达到了85宗），这122宗高溢价率地块合计金额达到了2509亿，占比达到了36%。

　　对于未来房价预期来说，因为超过50%的拿地成本增加，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。

　　未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。

　　对于溢价率超过100%的地王来说，这些地王地块区域未来1-2年售价涨幅不到100%，地王入市的难度都非常大。

　　楼市开启调控，多家企业面临压力，特别是在调控城市内拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响。

　　50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。

　　首先：房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。

　　宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。

　　其次：房企开始集中围猎二线城市，相比2015年一线城市占比高，2016年最近几个月，房企集中在二线城市抢地，全国地王频繁出现。

　　第三：从2015年开始房企出现了，增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回，但爆发式上涨的一二线不代表全国市场，

　　虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。

　　另外，一二线城市虽然相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。

　　在2016年一季度虽然一二线城市火，但因为2015年开始的地王，地价透支了房企的利润。

　　第四：数字显示，房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅，房企利润率明显下调。前三季度房企的平均利润率已经跌下8%

　　虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了利润率。

　　第五：预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续：对于房企来说，未来分布布局在三四线较多的，可能将持续面临去库存的难题。