中国房地产没有周期只有预期
尽管房地产行业洗牌与转型已是大势头所趋，但对于万达的“金盆洗手”仍足令业界震惊和回味——这不是要拎着自己的脑袋离开地球的节奏嘛？
王健林给出的解释是，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，主要在于两点：首先是中国房地产开发的周期性太强；其次是万达现在可以靠品牌赚钱了。对于后者，也不难理解：有钱可以任性嘛！但对于“中国房地产开发的周期性太强”，却不敢苟同。
中国房地产开发的周期性太强么？
如果仔细分析中国房地产运行的轨迹，或许我们可以得出的结论恰恰相反：中国房地产不是周期性太强，而是太弱，可以说根本就不成其为周期，或者说，尚未经历完整的房地产周期。
不妨让我们先科普一下什么是房地产周期。
房地产周期是指房地产市场起伏波动、循环往复的运行状态，表现为房地产行业在运行过程中交替出现扩张与收缩，形成复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。简言之，房地产周期波动是一种客观存在，是房地产内在运行规律与外在因素冲击同作用的结果。
这里有两个关键词：波动、循环，即房地产市场的运行不仅呈现扩展与收缩交替变化的波动性特征，而且这种波动性随时间的推移形成一定的循环往复特征。但这种循环往复性是以何种频率、以何种方式出现、在何种水平上循环，却充满了不确定性。
按照巴曙松在《房地产大周期的金融视角》中提出的观点，周期则是围绕趋势线的上下波动，而这种波动之所以会发生，则是源于经济学最朴素的理念，即对于基本价值中枢确定的商品和资产，其价格不能长期偏离基本面，因此，终究会产生一种内生或外生的力量驱使房地产价格向长期趋势线回归。
那么，房地产周期波动的趋势线在哪里？
如果以“国房景气指数”为参照，那么景气指数100点往往被视为最合适的水平即趋势线。指数高于100为景气空间，其中100-105为适度水平，105以上为偏高水平；指数低于100为不景气空间，其中95-100为微弱不景气区，95以下为较低水平。相应的，依据指数变化的方向，对应于“复苏—繁荣—衰退—萧条”不同阶段。
分析中国房地产市场运行的周期波动，从时间段上大致可以1998年7月为分界线，分为前20年和后18年。从1978年提出“解决住房问题能不能路子宽些”到1998年7月，我国在住房上实行的是福利分房，房地产尚不具备真正的市场属性；尽管经历了以海南、北海房地产投资由盛转衰的变化。自1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”以来，房地产业才开始具备真正的市场属性。
王健林给出的解释是，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，主要在于两点：首先是中国房地产开发的周期性太强；其次是万达现在可以靠品牌赚钱了。对于后者，也不难理解：有钱可以任性嘛！但对于“中国房地产开发的周期性太强”，却不敢苟同。
中国房地产开发的周期性太强么？
如果仔细分析中国房地产运行的轨迹，或许我们可以得出的结论恰恰相反：中国房地产不是周期性太强，而是太弱，可以说根本就不成其为周期，或者说，尚未经历完整的房地产周期。
不妨让我们先科普一下什么是房地产周期。
房地产周期是指房地产市场起伏波动、循环往复的运行状态，表现为房地产行业在运行过程中交替出现扩张与收缩，形成复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。简言之，房地产周期波动是一种客观存在，是房地产内在运行规律与外在因素冲击同作用的结果。
这里有两个关键词：波动、循环，即房地产市场的运行不仅呈现扩展与收缩交替变化的波动性特征，而且这种波动性随时间的推移形成一定的循环往复特征。但这种循环往复性是以何种频率、以何种方式出现、在何种水平上循环，却充满了不确定性。
按照巴曙松在《房地产大周期的金融视角》中提出的观点，周期则是围绕趋势线的上下波动，而这种波动之所以会发生，则是源于经济学最朴素的理念，即对于基本价值中枢确定的商品和资产，其价格不能长期偏离基本面，因此，终究会产生一种内生或外生的力量驱使房地产价格向长期趋势线回归。
那么，房地产周期波动的趋势线在哪里？
如果以“国房景气指数”为参照，那么景气指数100点往往被视为最合适的水平即趋势线。指数高于100为景气空间，其中100-105为适度水平，105以上为偏高水平；指数低于100为不景气空间，其中95-100为微弱不景气区，95以下为较低水平。相应的，依据指数变化的方向，对应于“复苏—繁荣—衰退—萧条”不同阶段。
分析中国房地产市场运行的周期波动，从时间段上大致可以1998年7月为分界线，分为前20年和后18年。从1978年提出“解决住房问题能不能路子宽些”到1998年7月，我国在住房上实行的是福利分房，房地产尚不具备真正的市场属性；尽管经历了以海南、北海房地产投资由盛转衰的变化。自1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”以来，房地产业才开始具备真正的市场属性。
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