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这几种房子,能别买就别买

来源:大胡子说房 编辑:玉儿甩 发布日期:2019年06月12日
  有句顺口溜,相信大家都听说过,叫“今年不买房,一年又白忙”,说的正是大部分人的真实写照。如果没有买房,在房价正常上涨的年份,一年下来上涨的部分,比很多人一年的收入都高。

  更可怕的是,房价走到当下,均价破万的城市已有几十个,房价超过5000的县市简直不计其数,甚至国家级贫困县个别都可以冲到7000元的高度,令人乍舌。

  在房价体系混乱和疯长的威逼利诱下, 不少购房者转而去关注一些非商品或非正常商品房,甚至是跨区域选择一些价值非常小的房产。

  短期内看似一切正常,但长线隐患重重。

  从安全和回报的角度来说,即使房价再贵,我们也不建议各位买这几种房子:

  安置房、小产权、内购房和没有流动性的产品。

  下文我们来说说为什么。

  一.安置房
  安置房顾名思义,是对被拆迁的村民进行安置所建的房屋,有些地方安置房和回迁房属于同类,我们不再单独说,但情况都很类似,你会面临着这几个问题:

?   1.不能贷款

  虽然单价低,甚至低到一半以上,但因为不是正常商品房,全款或者分几次付清全款,那个金额并不比购买商品房轻松。有人会觉得至少我没有贷款啊。但房地产赚钱靠的就是杠杆和贷款啊。

  你算一算,全款2万一平买的安置房和贷款5万一平方买的安置房,房价涨了之后谁赚的更多?

   2.买了能不能准时入住

  虽然近些年,不少楼盘的安置房是先于商品房开建,但因为没有商品房买卖合同的约束和各种各样的奇葩原因,大多数安置房并不能准时交付使用,甚至笔者还亲眼见到,商品房交付入住两年,先开建的安置房还在慢吞吞的施工。

   3.你买的房子最后会不会成别的房子

  安置房对应的拆迁被安置人,往往在交房之前交易,只能通过协议转让,而非能像商品房一样直接过户或者变更网签备案人。

  遇到市场不好,风险尚不算大。遇到行情好,遇到卖房反悔,不协助办理房产证,非常麻烦。

  如果怕麻烦放弃,钱白白被人用了,还错过了低价买房的时机,如果坚持通过法院诉讼解决,费事费神,也不一定有完美的结局。

  4.建筑标准低,无论是达大到深圳,还是小到驻马店

  村民安置房和同区域开发商的商品房建筑外观、材料、标准往往都有明显区别。各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里,墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。这个用文字很难描述出画面感,想买之前随便找个已交房的安置区转一转就能体会。

   5.办证难,上学难

  我国的安置房的性质特殊,各城市有各城市的规定,但大多数城市安置房是久久不能有房产证的,甚至是几十年都没有房产证,主要原因还是因为土地性质,所以房产证非常麻烦。

  没有房产证的商品房,对于很多城市来说户口无处可落,孩子上学也无划片可言,即使是有户口有划片,大多数安置房对应的往往也是村办小学。

  二.小产权
  小产权房并不是指的产权相对较小,而是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。

  而且“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它并没有国家发放的土地使用证和预售许可证,理论上来说也可以理解为没有产权。

  小产权房也是老生常谈的一个问题了,但因为许许多多还是前仆后继的去填坑,所以仍然需要着重强调小产权房。

  小产权房往往有两种状态,一种是村集体联合某开发商在自己村里连片开发,以村民安置等各种理由获取部分手续,建设起来的与商品房观感无异的小区。

  一种则是村民自发在自己宅基地甚至耕地上建设的违章建筑,前者大多数比较规范,后者大多数比较混乱。

  但小产权都一定有一个共性,就是都不合法。至少,你不要寄希望于它可以转正,因为国家已经明确表明打击、清理小产权房。

  同时,小产权的问题相对安置房来说更多,除了前文安置房1-5条里的大部分问题外,小产权还面临着拆迁的问题。

  目前已经不少城市对待新建的小产权房进行强制拆迁,并勒令停止建设。而已建成的小产权国内不少城市也在陆陆续续的拆迁。

  按照法律规定小产权房是属于违法建筑。对于这种情况,参照《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”的规定。

  但实际情况是,相对规模较大的小产权拆迁难,所以迟迟没有拆迁,以往的拆迁案例也基本会赔偿,但相对村民安置房的赔偿,甚至是正常商品房的拆迁赔偿,安置房的赔偿案例大多数都是赔偿比例非常少。买小产权博拆迁博赢的概率并不大,即便是赢了,利润也不高。

  三.内购
  大城市可能不常见,但在中小城市,内购可谓是家常便饭。大多数内购都是开发商缺钱提前回笼资金的,甚至有些楼盘定向给某个单位开发商,总之各种各样的内购,无论何种前提都伴随着风险,无一例外。

  毕竟,五证齐全,品牌开发商也有很多项目因为资金链的问题,拖拉几年,甚至是烂尾。

  比如最近广州五羊邨粤泰地产的项目拖拉几年后转手给了世茂,这还算是较好的结局。

  而笔者接触到的大多数的内购项目,注意是大多数,都出现不同程度的拖拉或半烂尾,而且即使交房也会出现品质问题等。而那一小部分更夸张,有的在几年后要求补差价才交房,有的甚至就烂尾至今。

  也许你有幸买到了一套没出问题的低价内购房,但整个内购房的体系决定了那只是小概率的时间。

  规避小概率的赢大概率的坑,保证资金安全下的收益,才是好的投资选择。

  四.没有流动性的产品
  何为没有流动性的房子,很多人可能会很迷茫,这个范围很广,但大概总结出来是这样几个:

  1.远郊盘

  之前有单独写过远郊盘,在此不再赘述,简单的来说,远郊盘属于典型的没有流动性的产品,属于新房推动销售的模式,也就是说,你自己住没问题,只要你不嫌弃远。

  但那种十几或是几十公里外的房子,客户大多数都是来源于中介带客户去售楼盘和大肆铺天盖地的广告。可以了解一下在全国各处的远郊盘二手房,普遍是低于售楼部新房。同时,还卖不出去。

  而小区门前的大片中介,最喜欢做的就是带来看二手房的人去售楼部买新房,省事儿佣金还高,最关键的是,新房的整体建筑品质大多数也都高于二手房,而远郊盘基本没有地段可言。所以二手房也不可能有地段和学区之类的优势。

  2.公寓

  公寓也是老生常谈的问题,之前也写过多篇文章,在此只简单的提几点,第一,买公寓之前你是否真的去了解过税费有多高?第二,中国存量公寓数量已经非常庞大了,去附近的中介门店看看,有没有人卖公寓有多少人买公寓?即使有成交案例,算一算除去所有的费用之后,收益到底比住宅差多少?

  3.伪旅居

  伪旅居这个概念很多人可能不理解,你也可以理解为远郊盘的变种,但在此我更多说的是一些旅居城市,不要去买一些旅居城市中的伪旅居地产。

  4.产品和小区不匹配的房子

  说到这个,很多人可能比较迷茫。什么叫产品和小区不匹配的房子?

  其实很简单,也有非常多的案例,比如说我之前有一个朋友,他的小区紧邻快速路和铁路,但因为在市中心,所以他的50平的小房子,在一栋三梯十几户的筒子楼里,但单价卖到了一万六的高价,而同小区160平的三房,即便是正中间的好楼位,挂价一万三仍然无人问津,迟迟不能成交。

  这就是典型的不匹配。总结概括来说就是,不要在远郊别墅区里买搭配的高层,不要在定位豪宅的小区里买小户型,不要在定位刚需的小区里买大户型甚至是复式或大平层。

  这个如果选错,后续买卖二手房的时候,你会后悔莫及。

  五.总结
  大多数买这样房子的人,想买这样房子的人,大多数人那都会有侥幸的心态,甚至会有赌博的心态,甚至很多人还会有一种,自我感觉良好,判断精准,众人皆醉我独醒的心态。

  可以这样说,你在选择前所了解到的和你能罗列出来的优缺点,我们做为行业观察者,比你更加明白更加清楚,我们所看到的优缺点和未来只会比你多,不会比你少。

  而你会发现,没有几个房产从业者去买文中我们罗列的那些产品,反而是清一色买的都是大开发商大项目的正规商品房。

  可能你会说,我没有那么多钱啊,钱多了我也不买。其实还是刚刚那句话——规避小概率的赢大概率的坑,保证资金安全下的收益,才是好的投资选择。

  买不起的大可以买小的,买不起贵的可以买小的,买不起近的可以买稍远一点稍旧一点的,不要为了不牺牲面积不牺牲舒适度,而牺牲了最关键的安全性。

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