海南之后，云南迎来暴击!

　　首当其冲是昆明。

　　本来要买海南的，掉头过来了。

　　以代理为主的链家进入昆明。

　　以团购为主的水库进入昆明。

　　各路分销渠道平台觅食昆明。

昆明夜景（火车站旁）

　　相比于此前5年的沉寂，东南亚商贸之都建设、泛亚铁路枢纽推进、低至2成首付政策、全国第二个文旅之乡崛起……乘着“一带一路”倡议(战略)红利释放，昆明楼市开始爆发了。

　　这几天踩盘，有郊区盘卖的比市中心还贵，有山谷温泉盘引全国“别墅迷”竞折腰，有市区品牌盘五六百号人争抢104套小户型，还有的来自广州两个人，每人认筹十套，甚或大连港口老板一口气定下33套，留给员工做福利……

　　这到底是沉寂之后的价格补涨，还是未来价值利好的提前透支?昆明楼市支撑点在哪里，还能走多远，是否还有机会?

　　我们根据长达数天的实际踩盘和业内走访，结合一手市场信息，试图给出一些探讨和答案。

昆明长水机场外景

　　一个要装“空调”的城市

　　这两天，住建部约谈12城，昆明也赫然在列，一时议论纷纷：昆明接下来会不会出台更为激进的政策。

　　抛开这一层，我们看看踩盘期间市区开盘销售情况，先来感受下：

　　

　　1、孔雀镇 5月6日开盘

　　呈贡新区，看人家开了，也抢开。当天推第四栋公寓，大部分卖完。公寓户型48-53㎡，带装修、家具家电。按揭购房，折算单价11106元/平米。

　　2、中交锦绣雅郡 5月9日选房

　　呈贡新区，第二次大型开盘，推出2/6/12栋高层板楼。以10楼1002室为例，面积144㎡，优惠后总价163.7万，单价11377元/平米。(另，该房源付了15W转让费)

　　3、万科翡翠滨江 5月12日开盘

　　市区靠近滇池，首开。当晚推2/6/8栋，随后加推第4栋，房源560套，排号1000个。74-127平米2-3房，单价1.5-1.6W/平米。

　　4、滇池俊府 5月12日开盘

　　市区靠近滇池，板块内3、4个楼盘基本每周轮流开。这次推32套联排别墅，当天售罄。面积142-167㎡，最低价420万，最高价620万。

　　5、新城吾悦广场公寓 5月12日开盘

　　市区西北新城，半年来再推公寓产品，130套左右Loft，面积35-50㎡，毛坯，单价9K-1W，十分紧俏。(去年8K左右)

　　6、俊发观云海 5月13日开盘

　　市区螺狮湾国际商贸城，当天推第7栋，又临时加推第8栋，300套房源。一个半月前开的盘，也是推了2栋，快速售完。绑车位，折后价1.3-1.4W。

　　7、新希望白麓城 5月13日选房

　　市区西北新城，首开，毛坯，推1/2/3/4/6栋，由于是跃层产品，认筹人数较多，排号共计约860个。95-115-140平米户型，折后价1.2-1.45W。

　　8、七彩云南第壹城 5月13日开盘

　　呈贡新区，核心商圈，三期最后两栋230套房源，5月11日才启动认筹，比起排卡等待至少需要2个月的其他项目，实在迅速。当天仅剩大户型房源未清空。毛坯，单价1.25W。

　　9、海伦国际 5月13日开盘

　　市区世纪城商圈，推1栋Loft公寓，精装、带家具家电，当天卖出500套。基本每月开一次的频率。折后价1.35-1.4W，37平米户型最畅销。

　　除了以上这些，昆明近期还有4-6个盘在等证、认筹、预开。

　　由此可见，昆明的市场还是相当热火的，下面我们就来说说市场特征。

　　关键词一 外热内冷

　　昆明城区不大，二环以内几乎不供地了，所以也没什么新盘出来。新盘集中在二环外，以及西北新城、盘龙区、机场片区、呈贡新区等。

　　

　　具体楼市格局和热点板块，后面会说。

　　昆明城区景

　　城区的房子卖的不错，而郊区新城甚至郊县度假盘也开始火起来。

　　目前，城区核心位置的，单价普遍在1.6-2W，稍微外围一点的，1.2-1.4W。但是，明显感觉外围的房子价格追赶市中心，而且快持平了，说明外部已经过热了。

　　比如，距离昆明城区火车站很近的金地某楼盘，自带35万方商业体，住宅均价在1.6W，精装全配。

　　但是，在三环外的盘龙区，已是公交末端，也是城市边缘(山脚下了)，这里的新盘售价普遍在1.3-1.34W，而且是毛坯交付。

　　已经开拓到山脚下的北市片区

　　“现在周边都没有低于13000的房子了，像万科的都要15000了，等到这边商业、体育馆、教育设施都建起来，也不是这个价了”，北市区当地某销售人员表示。

　　“我们这边卖的就是环境，大公园、板式楼、靠近古镇，再说这点钱，对于北京上海来的客户，根本不算什么……”该人员补充道。

　　据悉，该盘4月中旬开盘推出116套小高层房源，现在已经全部售完。按照目前1.3W单价，再加上2000元/平米装修成本，1.5W价位几乎跟火车站旁的金地项目持平。

　　打着公园景观房卖高价

　　同样，在呈贡新区(目前还很荒)，普遍价位也要在1.4W左右，也是毛坯交付，关键是楼盘稀少，无房可售。

　　有外来客支撑，楼市呈现外热内冷的格局。

　　关键词二 房价小步快跑

　　昆明的楼市政策还是极宽松的。

　　目前不认房，可以贷，而且首付可以低至2-2.5成，仅在部分片区有限售。

　　2017年3月1日，昆明发布调控新政，对主城二环以内限售，对呈贡新区限售，对沿滇池无房可供、较热区域限售。

　　需要注意的是，这些区域内限售的是新房，等产证满3年可交易。

　　昆明市限售图

　　在这种相对宽松的购房环境下，房价小步快跑是自然的事了。

　　“可以贷款，去年9、10月份的时候是9000多，现在12000到14000元，装修的”，经济开发区某品牌楼盘内，一位销售表示。

　　“我们这种户型送面积，82平米现在总价120W左右，去年也就100W就可以买到”该片区另一个楼盘营销人员表示。

　　“每次开盘大概涨三五百块钱吧，二环边上政府都不供地了，这边是拿地早，成本低，我们又是央企，所以涨幅不大”，火车站旁，金地某项目人员透露。

　　经开区楼盘看房人络绎不绝

　　但是，在一些热门板块，价格涨幅开始明显加大。

　　“现在价位是12000，毛坯房，去年12月23号开盘，那时我们高层是9000，洋房10600，现在涨了几千块是有的”，呈贡新区某销售人员告诉小编。

　　呈贡新区所在片区目前限售3年，在售项目屈指可数。

　　“呈贡这边均价没有低于一万的了，二手房也要八九千了，去年5月份也就五六千这样……”提起房价，该人士滔滔不绝，颇有感触。

　　呈贡新区某热门楼盘

　　昆明不限价?背后逻辑是什么?

　　“政府可能不会对开发商限价，但是会进行“窗口指导”，就是说当它感觉你备案价报的过高时，会延迟发放预售证，让你等一等，防止把价格一下抬上去，所以现在很多楼盘在等证”昆明一位房企负责人如此表示。

　　“昆明楼市起涨始于2016年10月，当时北方雾霾，北京、河北等地都来这里购房，就一下带起来了，此后就一路上涨到现在……”当地一位业内人士总结道。

　　经济开发区某品牌项目

　　从2016年起涨，到2017年不断小步快跑，基本可以说，昆明整体实际房价已然翻了一倍。

　　如果说，在昆明市区购买一套约80平米2室住宅，去年90-100万还能买到，现在至少要120万，在昆明购房，门槛就是总价120万起。

　　关键词三 外来客比例在扩大

　　究竟是哪些人在买昆明?

　　“当前在昆明置业的，客群构成大体是4:3:4，即4成外省市的，3成云南地州市的，还有4成是本地客。”一家代理机构老总如此表示。

　　大体上，偏远的、滇池边的、山谷温泉的，这些容易打概念、提售价的楼盘，本地人很少会去考虑，反而外地客乐此不彼。

　

　安宁县温泉小镇

　　“都不是刚需买在这边，反而是改善、养老、度假的买在这里，算上昆明附近的地州市，外来客有70%”，在郊区某景观大盘内，工作人员说到。

　　“恒大的项目去年10月在北京搞展会，北方的客户很认可，昆明现场没房子，那边却特供了几十套，也都被订掉了”，一位业内人士透露。

　

　安宁县温泉小镇

　　“这边全国各地来的都有，比如说北京、成都、东北的。有些是冲动型的，就是来旅游的然后就直接买了，后来想退，我们不给退，就咬咬牙，签下来了，反正可以贷款，总价也不贵……”偏远的某温泉小镇项目营销人员表示。

　　该项目位于昆明下属安宁县，车程40分钟，由于开发为山谷温泉小镇，使不少“别墅迷”竞折腰，结果很多外来客被“套牢”。这里的联排别墅总价约150-200W左右。

　　不过也有不少真正的“玩家”，偏好团购市区的楼盘。

　　“4月7号开的盘，2栋楼当天就清掉了，当时广东来的2个客户，一个买了10套，一个买了9套，其中一个就是找我办的……”位于市区金地项目某销售人员如此表示。

　　“去年的时候，一个大连港口的老板，为了给员工奖励，9月份时候一下买了33套，当时价位是11000，现在已经涨到15000了，老板订了房子，员工陆续来签约……”市区保利某盘营销经理如此表示。

　

　某外来客扎堆的售楼处

　　不过，这些大手笔团购的案例毕竟还是少数，现在人们在昆明买房，更多向自用的属性去考虑，看的更长远。

　　一些子女在昆明念书、念大学的，来自上海、广州、重庆等地的家长考虑在市区买一套，以后陪读、退休养老也方便，留一套物业给子女。

　　同时这两年也有新变化，就是研究生、北上广深创业人才来昆明逐渐多了起来，他们购房更多是自住需求。

　　房源的快速消化，使得昆明面临供应乏力的状态。

　　克尔瑞的数据也佐证了这一观点：

　　数据来源：易居克而瑞机构

　　一般新房存销比连续数月在9个月以内，说明市场成交持续放大，房价面临上涨压力。

　　我们看到，2017年7-10月是处于临界值，从2017年11月份之后，昆明新房库存进一步“见底”，市场上的房子只够卖6个月的了!

　　近期，昆明、成都、徐州等12城被住建部约谈，有个共同特征，就是房子太好卖，库存都见底了。

数据来源：易居 克而瑞机构

　　当然，昆明楼市热度还跟市场不成熟有关，比如偷面积(送一个房间)、认筹锁房、签约名校学区、开始有“转让费”等，也助涨了外来买家的入场……此处省略……

　　昆明房价，热!

　　昆明销售，热!

　　昆明走势，热!

　　你说，四季如春、不知空调为何物的昆明，接下来是不是要“装空调”了?

　　楼市格局一路向南

　　感受到了昆明楼市温度，接下来再说说昆明楼市格局和热点板块。

　　昆明就像个蛋，滇池是蛋黄，整个城区围绕着滇池来发展，可谓蛋白，而城市周围群山环抱，成为城市发展的边界和枷锁，是谓蛋壳。

　　昆明城区不大，在全国城市建成区中面积排名第20，仅是北京、上海、重庆、广州等一线大佬的三分之一。

　　昆明城区格局

　　昆明的整体发展格局，可以说沿着滇池一路向南。由西北新城(高新区)——草海——会展中心/巫家坝——呈贡新区——大渔，一路南下，只有南部还有较大的成片地块未被开发，因此接下来的重心就在这条主轴线上，以及其所串联起来的各个组团。

　　昆明各组团分布图

　　下面，我们就说一说比较重要的板块及新城。

昆明全市版图

　　重点板块一 西北新城

　　西北新城，顾名思义位于城区西北方向，这里由泛亚科技区、高新开发区(国家级)、高校区叠加组成。目前该片区已经发展到山脚下，只能进行存量土地开发。

　　西北新城由于和市中心连在一起，二环、三环、2座立交等高架、高速、地铁互联互通，是最先成熟也最具潜力的一个板块。

西北新城融创项目

　　这里云集了云南经管学院、工管学院、文产学院、昆明理工、云南师大等高校，同时新城吾悦广场、宜家、爱琴海购物中心等大型商业体正在建设，陆续开业，还有在建的地铁4号线穿境而过，2年内开通，可以说是产业+高教+宜居的一座新城片区。

　　诸多利好，即将一一兑现。

　　这里吸引了保利、恒大、融创、江苏新城等一众品牌开发商入驻，开发产品各有特色，而且多为大盘开发，有些是边拆边建。

　　比如融创项目分11个地块、体量230万方，集合了教育、商办、城市公园和居家等功能于一体。保利项目，总体量136万方，涵盖商办、酒店、公寓。

西北新城保利项目

　　后续将形成持续供应，目前区域住宅均价1.2-1.4W，小户型公寓9K-1.2W。户型选择多样。

　　重点板块二 巫家坝

　　巫家坝主要指原昆明巫家坝国际机场，属于国内少有的位于城区的大型机场，其于2012年关闭，改造定位成城市新中心。

　　机场本身腾出约4000亩可开发用地，整个片区规划面积达一万多亩、10平方公里。

巫家坝机场及周边

　　2012-2015年，规划、调整阶段。4年时间出了3版规划，地上市政交通及设施为主导，地下普遍负2-3层，局部核心负5层高强度复合开发。这四年，只引进了2家不知名的开发商，又限于财力有限，落地缓慢，可谓出师不利。

　　2015-2018年，引入一级开发，土地出让爆发。2015年前后，巫家坝先后引入昆明城投做土地一级开发，随后中交二航局、中交上海航道局等三家“中字系”央企国企进入板块，加速土地“熟化”。

　　随着区域路网交通、水景公园、地下空间等“基础”的启动完善，巫家坝完成3000多亩土地收储，在2018年，迎来拍地的爆发。

　　2018年4月18日，绿地和中海齐齐入驻巫家坝，斩获土地，总成交额达63亿元，其中昆明绿地中心项目正式落地，将建458米昆明第一高楼。

绿地中心，昆明第一高楼

　　目前落地巫家坝的项目共计11个，包括万科、保利、中建交、中南、绿地、中海等大型房企，预计在今年下半年和明后年，将有一波重量级项目入市。

　　目前，片区内仅有万科、蓝光等少量新盘供应，大多走高端路线。以万科为例，翡翠系住宅均为2梯3户设计，精装交付，均价1.65W。

　　值得注意的是，巫家坝片区土地成交价普遍在5000元/平米，算上建安财务费等，未来房价至少在1.5-2W/平米，高端产品溢价会更高。

　　巫家坝可以说集中了昆明未来城建精华，不仅会有昆明最高地标建筑，而且还有最大的中央景观公园，最大的总部基地，以及规模最为庞大的地下城等等。

　　这里是公认的，未来最具发展潜力的城市新中心。

　　重点板块三 呈贡新城

　　昆明一路往南，这座城市把未来留给了呈贡新城。

　　所谓呈贡新城，就是以昆明高铁南站为中心发展起来的政务新区。

　　这里腹地广阔，有利于大规模新城建设，随着昆明高铁南站、轨交地铁通车、大学城科技园等的建设，呈贡新区定位为东南亚辐射核心、一带一路战略门户，是一座现代化科技化的宜居新城。

　　几年前，人们把鄂尔多斯、郑州郑东新城等称为“中国十大鬼城”，现在，郑东新城一跃成为河南省经济中心，一举甩掉了曾经“鬼城”的帽子。

　　呈贡新城可以说是云南版的“郑东新城”。

　　首先，两者都属于政府重点扶持开发的新区，昆明市行政中心早已搬至呈贡新城。

　　第二，两者片区都建有与地铁无缝连接的高铁站，郑东新城有着全国铁路心脏米字型高铁枢纽郑州东站坐镇，而呈贡新城也坐拥辐射南亚东南亚的昆明南站。(联通国内8省、国外4国，年旅客量4693万人)

　　第三，两者都是重点产业集聚地，郑东新城是著名的金融片区，而呈贡也是昆明乃至整个云南的信息产业、大数据产业、健康产业、花卉产业、物流产业和金融产业的发展基地，发展潜力巨大。

　　第四，两者都有着一流的教育、科技、医疗、绿化等市政配套设施建设，完全有资格疏导主城的城市功能。

建设中的呈贡新城

　　正如其他城市新区一样，呈贡新区的房价也是率先启动，冲在全市最前面的，尽管当地配套设施还不完善、还有大量地块空置。

　　之前，呈贡新区房价在四五千，后来短期内翻了个倍，达到一万二三，现在，整个片区均价都要一万朝上，要知道，市中心的品牌精装房也不过这个价位，差不了多少。

　　随着区域内无房可售、新盘屈指可数，呈贡已然加入限售之列，不过新房产证满3年，就可以正常交易了。

呈贡新城商圈：七彩云南第一城

　　日前，上海世茂集团在呈贡新城注册了两家新公司，标志着上海世茂正式进驻呈贡。

　　细数发现，自昆明高铁南站开通后，呈贡吸引了中交、中铁、新城控股(吾悦广场)、万达集团、绿地、招商蛇口、上海世茂7家大型房企进驻，另有远洋集团、华侨城、鹏瑞利集团、宝能集团、康美药业等均有意到呈贡新城开发地产项目。

　　而在此之前，到呈贡开发的房企多为本地中小型房企，规模大的也就数俊发、诺仕达而已。

　　随着大型一线房企扎堆进驻，有业内人士表示：呈贡新城房价恐怕还要上涨一波。

呈贡新城某售楼处

　　我们说到了依托于经济开发区而腾飞的西北新城，然后是巫家坝机场的转型升级，老树发新芽，还有另起炉灶的政府新区--呈贡新城。

　　除此之外，昆明新机场片区的长板桥板块、滇池边的会展中心板块，凭借一定的土地储量，接下来也会呈现一定热度，同样可以重点关注。

后记：昆明，或许只是开始……

　　云南(昆明)这边卖的就是蓝天、白云，然后发展好旅游、医疗教育配套就好了，其他的，云南一无所有。。。。。

　　当地一位从事房产行业多年的老者如此说到。

　　但是，在我看来，相比云南的大理、丽江、版纳等以旅游度假为主导的城市，昆明所呈现的不仅仅是四季如春的气候，蓝天白云，还有“一带一路”战略承载、东南亚交通和经贸枢纽、以及省城自身升级更新的爆发。

　　作为国内旅游大省，云南旅游人数已数年保持年均30%以上增长，2017年共接待国内游客5.67亿人次，旅游总收入46.5亿元。

　　云南的高铁、机场、高速等基础设施迎来建设加速期，昆明长水机场2017年吞吐量已经排在深圳之后，高达4472万人次。

昆明长水机场

　　昆明南站于2016年12月通车，乘坐高铁4小时可达长沙，8小时可达上海，此外，高铁南站还是“一带一路”战略中辐射东南亚的重要载体，通往泰国、缅甸、老挝等国家的起点。

　　2018年4月18日，云南到大理高铁通车试运行，这标志着中缅国际通道昆(明)广(通)大(理)铁路正式启动联调联试，泛亚铁路最终建成通车可以期待，届时，从昆明到泰国、缅甸、马来西亚等地，数小时可达。

泛亚铁路示意图

　　虽然昆明城市界面很破，恰恰说明未来还有很大改观的潜力，老旧改造、新商圈不断崛起、地铁(目前仅有1、2、3、6号线)建设等等，都会对当地楼市起到很好支撑作用。

昆明城区火车站附近

　　新一线城市排名中，昆明在商业设施、出行便利、未来可塑性等指标方面大幅领先国内其他省会城市，位于二线城市之首，也反映了昆明未来的良好前景。

新一线城市排名(2018年度)

　　统计数据显示，2017年，昆明拍地楼面均价3368元/平米，同比增长78%，溢价率达11.6%，同比上升7%。而在2017年，昆明诞生新希望、万达、中海、中南等多个地块地王，其中中海楼面价飙高至11518元/平米。

　　地市的爆发，楼市的火热，再加上“一带一路”战略加持下的基建利好，在气候、自然资源的持续吸引下，经过长达5年的沉默期，昆明当前市场的向上，或许只是个开始。

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