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这么多人去昆明买房?实地踩盘后告诉你

来源:坤德居 编辑:杨加雷 发布日期:2019年08月13日

  海南之后,云南迎来暴击!


  首当其冲是昆明。


  本来要买海南的,掉头过来了。

  以代理为主的链家进入昆明。

  以团购为主的水库进入昆明。

  各路分销渠道平台觅食昆明。



昆明夜景(火车站旁)


  相比于此前5年的沉寂,东南亚商贸之都建设、泛亚铁路枢纽推进、低至2成首付政策、全国第二个文旅之乡崛起……乘着“一带一路”倡议(战略)红利释放,昆明楼市开始爆发了


  这几天踩盘,有郊区盘卖的比市中心还贵,有山谷温泉盘引全国“别墅迷”竞折腰,有市区品牌盘五六百号人争抢104套小户型,还有的来自广州两个人,每人认筹十套,甚或大连港口老板一口气定下33套,留给员工做福利……


  这到底是沉寂之后的价格补涨,还是未来价值利好的提前透支?昆明楼市支撑点在哪里,还能走多远,是否还有机会?


  我们根据长达数天的实际踩盘和业内走访,结合一手市场信息,试图给出一些探讨和答案。



昆明长水机场外景


  一个要装“空调”的城市


  这两天,住建部约谈12城,昆明也赫然在列,一时议论纷纷:昆明接下来会不会出台更为激进的政策。


  抛开这一层,我们看看踩盘期间市区开盘销售情况,先来感受下:

  

  1、孔雀镇 5月6日开盘

  呈贡新区,看人家开了,也抢开。当天推第四栋公寓,大部分卖完。公寓户型48-53㎡,带装修、家具家电。按揭购房,折算单价11106元/平米。


  2、中交锦绣雅郡 5月9日选房

  呈贡新区,第二次大型开盘,推出2/6/12栋高层板楼。以10楼1002室为例,面积144㎡,优惠后总价163.7万,单价11377元/平米。(另,该房源付了15W转让费)


  3、万科翡翠滨江 5月12日开盘

  市区靠近滇池,首开。当晚推2/6/8栋,随后加推第4栋,房源560套,排号1000个。74-127平米2-3房,单价1.5-1.6W/平米。




  4、滇池俊府 5月12日开盘

  市区靠近滇池,板块内3、4个楼盘基本每周轮流开。这次推32套联排别墅,当天售罄。面积142-167㎡,最低价420万,最高价620万。


  5、新城吾悦广场公寓 5月12日开盘

  市区西北新城,半年来再推公寓产品,130套左右Loft,面积35-50㎡,毛坯,单价9K-1W,十分紧俏。(去年8K左右)


  6、俊发观云海 5月13日开盘

  市区螺狮湾国际商贸城,当天推第7栋,又临时加推第8栋,300套房源。一个半月前开的盘,也是推了2栋,快速售完。绑车位,折后价1.3-1.4W。


  7、新希望白麓城 5月13日选房

  市区西北新城,首开,毛坯,推1/2/3/4/6栋,由于是跃层产品,认筹人数较多,排号共计约860个。95-115-140平米户型,折后价1.2-1.45W。




  8、七彩云南第壹城 5月13日开盘

  呈贡新区,核心商圈,三期最后两栋230套房源,5月11日才启动认筹,比起排卡等待至少需要2个月的其他项目,实在迅速。当天仅剩大户型房源未清空。毛坯,单价1.25W。


  9、海伦国际 5月13日开盘

  市区世纪城商圈,推1栋Loft公寓,精装、带家具家电,当天卖出500套。基本每月开一次的频率。折后价1.35-1.4W,37平米户型最畅销。




  除了以上这些,昆明近期还有4-6个盘在等证、认筹、预开。


  由此可见,昆明的市场还是相当热火的,下面我们就来说说市场特征。


  关键词一 外热内冷

  昆明城区不大,二环以内几乎不供地了,所以也没什么新盘出来。新盘集中在二环外,以及西北新城、盘龙区、机场片区、呈贡新区等

  

  具体楼市格局和热点板块,后面会说。



  昆明城区景


  城区的房子卖的不错,而郊区新城甚至郊县度假盘也开始火起来。


  目前,城区核心位置的,单价普遍在1.6-2W,稍微外围一点的,1.2-1.4W。但是,明显感觉外围的房子价格追赶市中心,而且快持平了,说明外部已经过热了。


  比如,距离昆明城区火车站很近的金地某楼盘,自带35万方商业体,住宅均价在1.6W,精装全配。


  但是,在三环外的盘龙区,已是公交末端,也是城市边缘(山脚下了),这里的新盘售价普遍在1.3-1.34W,而且是毛坯交付。



  已经开拓到山脚下的北市片区


  “现在周边都没有低于13000的房子了,像万科的都要15000了,等到这边商业、体育馆、教育设施都建起来,也不是这个价了”,北市区当地某销售人员表示。


  “我们这边卖的就是环境,大公园、板式楼、靠近古镇,再说这点钱,对于北京上海来的客户,根本不算什么……”该人员补充道。


  据悉,该盘4月中旬开盘推出116套小高层房源,现在已经全部售完。按照目前1.3W单价,再加上2000元/平米装修成本,1.5W价位几乎跟火车站旁的金地项目持平



  打着公园景观房卖高价


  同样,在呈贡新区(目前还很荒),普遍价位也要在1.4W左右,也是毛坯交付,关键是楼盘稀少,无房可售。


  有外来客支撑,楼市呈现外热内冷的格局。


  关键词二 房价小步快跑


  昆明的楼市政策还是极宽松的。


  目前不认房,可以贷,而且首付可以低至2-2.5成,仅在部分片区有限售


  2017年3月1日,昆明发布调控新政,对主城二环以内限售,对呈贡新区限售,对沿滇池无房可供、较热区域限售。


  需要注意的是,这些区域内限售的是新房,等产证满3年可交易



  昆明市限售图


  在这种相对宽松的购房环境下,房价小步快跑是自然的事了。


  “可以贷款,去年9、10月份的时候是9000多,现在12000到14000元,装修的”,经济开发区某品牌楼盘内,一位销售表示。


  “我们这种户型送面积,82平米现在总价120W左右,去年也就100W就可以买到”该片区另一个楼盘营销人员表示。


  “每次开盘大概涨三五百块钱吧,二环边上政府都不供地了,这边是拿地早,成本低,我们又是央企,所以涨幅不大”,火车站旁,金地某项目人员透露。



  经开区楼盘看房人络绎不绝


  但是,在一些热门板块,价格涨幅开始明显加大。


  “现在价位是12000,毛坯房,去年12月23号开盘,那时我们高层是9000,洋房10600,现在涨了几千块是有的”,呈贡新区某销售人员告诉小编。


  呈贡新区所在片区目前限售3年,在售项目屈指可数。


  “呈贡这边均价没有低于一万的了,二手房也要八九千了,去年5月份也就五六千这样……”提起房价,该人士滔滔不绝,颇有感触。



  呈贡新区某热门楼盘


  昆明不限价?背后逻辑是什么?


  “政府可能不会对开发商限价,但是会进行“窗口指导”,就是说当它感觉你备案价报的过高时,会延迟发放预售证,让你等一等,防止把价格一下抬上去,所以现在很多楼盘在等证”昆明一位房企负责人如此表示。


  “昆明楼市起涨始于2016年10月,当时北方雾霾,北京、河北等地都来这里购房,就一下带起来了,此后就一路上涨到现在……”当地一位业内人士总结道。



  经济开发区某品牌项目


  从2016年起涨,到2017年不断小步快跑,基本可以说,昆明整体实际房价已然翻了一倍。


  如果说,在昆明市区购买一套约80平米2室住宅,去年90-100万还能买到,现在至少要120万,在昆明购房,门槛就是总价120万起。


  关键词三 外来客比例在扩大


  究竟是哪些人在买昆明?

  “当前在昆明置业的,客群构成大体是4:3:4,即4成外省市的,3成云南地州市的,还有4成是本地客。”一家代理机构老总如此表示。


  大体上,偏远的、滇池边的、山谷温泉的,这些容易打概念、提售价的楼盘,本地人很少会去考虑,反而外地客乐此不彼


 

 安宁县温泉小镇


  “都不是刚需买在这边,反而是改善、养老、度假的买在这里,算上昆明附近的地州市,外来客有70%”,在郊区某景观大盘内,工作人员说到。


  “恒大的项目去年10月在北京搞展会,北方的客户很认可,昆明现场没房子,那边却特供了几十套,也都被订掉了”,一位业内人士透露。

 

 安宁县温泉小镇


  “这边全国各地来的都有,比如说北京、成都、东北的。有些是冲动型的,就是来旅游的然后就直接买了,后来想退,我们不给退,就咬咬牙,签下来了,反正可以贷款,总价也不贵……”偏远的某温泉小镇项目营销人员表示。


  该项目位于昆明下属安宁县,车程40分钟,由于开发为山谷温泉小镇,使不少“别墅迷”竞折腰,结果很多外来客被“套牢”。这里的联排别墅总价约150-200W左右。


  不过也有不少真正的“玩家”,偏好团购市区的楼盘。


  “4月7号开的盘,2栋楼当天就清掉了,当时广东来的2个客户,一个买了10套,一个买了9套,其中一个就是找我办的……”位于市区金地项目某销售人员如此表示。


  “去年的时候,一个大连港口的老板,为了给员工奖励,9月份时候一下买了33套,当时价位是11000,现在已经涨到15000了,老板订了房子,员工陆续来签约……”市区保利某盘营销经理如此表示。


 

 某外来客扎堆的售楼处


  不过,这些大手笔团购的案例毕竟还是少数,现在人们在昆明买房,更多向自用的属性去考虑,看的更长远


  一些子女在昆明念书、念大学的,来自上海、广州、重庆等地的家长考虑在市区买一套,以后陪读、退休养老也方便,留一套物业给子女。


  同时这两年也有新变化,就是研究生、北上广深创业人才来昆明逐渐多了起来,他们购房更多是自住需求。


  房源的快速消化,使得昆明面临供应乏力的状态。


  克尔瑞的数据也佐证了这一观点:



  数据来源:易居克而瑞机构


  一般新房存销比连续数月在9个月以内,说明市场成交持续放大,房价面临上涨压力。


  我们看到,2017年7-10月是处于临界值,从2017年11月份之后,昆明新房库存进一步“见底”,市场上的房子只够卖6个月的了!


  近期,昆明、成都、徐州等12城被住建部约谈,有个共同特征,就是房子太好卖,库存都见底了



数据来源:易居 克而瑞机构


  当然,昆明楼市热度还跟市场不成熟有关,比如偷面积(送一个房间)、认筹锁房、签约名校学区、开始有“转让费”等,也助涨了外来买家的入场……此处省略……


  昆明房价,热!

  昆明销售,热!

  昆明走势,热!


  你说,四季如春、不知空调为何物的昆明,接下来是不是要“装空调”了?


  楼市格局一路向南


  感受到了昆明楼市温度,接下来再说说昆明楼市格局和热点板块


  昆明就像个蛋,滇池是蛋黄,整个城区围绕着滇池来发展,可谓蛋白,而城市周围群山环抱,成为城市发展的边界和枷锁,是谓蛋壳。


  昆明城区不大,在全国城市建成区中面积排名第20,仅是北京、上海、重庆、广州等一线大佬的三分之一。



  昆明城区格局


  昆明的整体发展格局,可以说沿着滇池一路向南。由西北新城(高新区)——草海——会展中心/巫家坝——呈贡新区——大渔,一路南下,只有南部还有较大的成片地块未被开发,因此接下来的重心就在这条主轴线上,以及其所串联起来的各个组团。



  昆明各组团分布图


  下面,我们就说一说比较重要的板块及新城。



昆明全市版图


  重点板块一 西北新城


  西北新城,顾名思义位于城区西北方向,这里由泛亚科技区、高新开发区(国家级)、高校区叠加组成。目前该片区已经发展到山脚下,只能进行存量土地开发。


  西北新城由于和市中心连在一起,二环、三环、2座立交等高架、高速、地铁互联互通,是最先成熟也最具潜力的一个板块。



西北新城融创项目


  这里云集了云南经管学院、工管学院、文产学院、昆明理工、云南师大等高校,同时新城吾悦广场、宜家、爱琴海购物中心等大型商业体正在建设,陆续开业,还有在建的地铁4号线穿境而过,2年内开通,可以说是产业+高教+宜居的一座新城片区


  诸多利好,即将一一兑现。


  这里吸引了保利、恒大、融创、江苏新城等一众品牌开发商入驻,开发产品各有特色,而且多为大盘开发,有些是边拆边建。


  比如融创项目分11个地块、体量230万方,集合了教育、商办、城市公园和居家等功能于一体。保利项目,总体量136万方,涵盖商办、酒店、公寓。



西北新城保利项目


  后续将形成持续供应,目前区域住宅均价1.2-1.4W,小户型公寓9K-1.2W。户型选择多样


  重点板块二 巫家坝


  巫家坝主要指原昆明巫家坝国际机场,属于国内少有的位于城区的大型机场,其于2012年关闭,改造定位成城市新中心


  机场本身腾出约4000亩可开发用地,整个片区规划面积达一万多亩、10平方公里



巫家坝机场及周边


  2012-2015年,规划、调整阶段。4年时间出了3版规划,地上市政交通及设施为主导,地下普遍负2-3层,局部核心负5层高强度复合开发。这四年,只引进了2家不知名的开发商,又限于财力有限,落地缓慢,可谓出师不利。


  2015-2018年,引入一级开发,土地出让爆发。2015年前后,巫家坝先后引入昆明城投做土地一级开发,随后中交二航局、中交上海航道局等三家“中字系”央企国企进入板块,加速土地“熟化”。


  随着区域路网交通、水景公园、地下空间等“基础”的启动完善,巫家坝完成3000多亩土地收储,在2018年,迎来拍地的爆发


  2018年4月18日,绿地和中海齐齐入驻巫家坝,斩获土地,总成交额达63亿元,其中昆明绿地中心项目正式落地,将建458米昆明第一高楼



绿地中心,昆明第一高楼


  目前落地巫家坝的项目共计11个,包括万科、保利、中建交、中南、绿地、中海等大型房企,预计在今年下半年和明后年,将有一波重量级项目入市。


  目前,片区内仅有万科、蓝光等少量新盘供应,大多走高端路线。以万科为例,翡翠系住宅均为2梯3户设计,精装交付,均价1.65W


  值得注意的是,巫家坝片区土地成交价普遍在5000元/平米,算上建安财务费等,未来房价至少在1.5-2W/平米,高端产品溢价会更高




  巫家坝可以说集中了昆明未来城建精华,不仅会有昆明最高地标建筑,而且还有最大的中央景观公园,最大的总部基地,以及规模最为庞大的地下城等等


  这里是公认的,未来最具发展潜力的城市新中心。


  重点板块三 呈贡新城


  昆明一路往南,这座城市把未来留给了呈贡新城


  所谓呈贡新城,就是以昆明高铁南站为中心发展起来的政务新区



  这里腹地广阔,有利于大规模新城建设,随着昆明高铁南站、轨交地铁通车、大学城科技园等的建设,呈贡新区定位为东南亚辐射核心、一带一路战略门户,是一座现代化科技化的宜居新城


  几年前,人们把鄂尔多斯、郑州郑东新城等称为“中国十大鬼城”,现在,郑东新城一跃成为河南省经济中心,一举甩掉了曾经“鬼城”的帽子。


  呈贡新城可以说是云南版的“郑东新城”。


  首先,两者都属于政府重点扶持开发的新区,昆明市行政中心早已搬至呈贡新城。


  第二,两者片区都建有与地铁无缝连接的高铁站,郑东新城有着全国铁路心脏米字型高铁枢纽郑州东站坐镇,而呈贡新城也坐拥辐射南亚东南亚的昆明南站。(联通国内8省、国外4国,年旅客量4693万人)


  第三,两者都是重点产业集聚地,郑东新城是著名的金融片区,而呈贡也是昆明乃至整个云南的信息产业、大数据产业、健康产业、花卉产业、物流产业和金融产业的发展基地,发展潜力巨大。


  第四,两者都有着一流的教育、科技、医疗、绿化等市政配套设施建设,完全有资格疏导主城的城市功能。



建设中的呈贡新城


  正如其他城市新区一样,呈贡新区的房价也是率先启动,冲在全市最前面的,尽管当地配套设施还不完善、还有大量地块空置


  之前,呈贡新区房价在四五千,后来短期内翻了个倍,达到一万二三,现在,整个片区均价都要一万朝上,要知道,市中心的品牌精装房也不过这个价位,差不了多少。


  随着区域内无房可售、新盘屈指可数,呈贡已然加入限售之列,不过新房产证满3年,就可以正常交易了。



呈贡新城商圈:七彩云南第一城


  日前,上海世茂集团在呈贡新城注册了两家新公司,标志着上海世茂正式进驻呈贡。


  细数发现,自昆明高铁南站开通后,呈贡吸引了中交、中铁、新城控股(吾悦广场)、万达集团、绿地、招商蛇口、上海世茂7家大型房企进驻,另有远洋集团、华侨城、鹏瑞利集团、宝能集团、康美药业等均有意到呈贡新城开发地产项目。


  而在此之前,到呈贡开发的房企多为本地中小型房企,规模大的也就数俊发、诺仕达而已。


  随着大型一线房企扎堆进驻,有业内人士表示:呈贡新城房价恐怕还要上涨一波



呈贡新城某售楼处


  我们说到了依托于经济开发区而腾飞的西北新城,然后是巫家坝机场的转型升级,老树发新芽,还有另起炉灶的政府新区--呈贡新城


  除此之外,昆明新机场片区的长板桥板块、滇池边的会展中心板块,凭借一定的土地储量,接下来也会呈现一定热度,同样可以重点关注。


后记:昆明,或许只是开始……


  云南(昆明)这边卖的就是蓝天、白云,然后发展好旅游、医疗教育配套就好了,其他的,云南一无所有。。。。。


  当地一位从事房产行业多年的老者如此说到。


  但是,在我看来,相比云南的大理、丽江、版纳等以旅游度假为主导的城市,昆明所呈现的不仅仅是四季如春的气候,蓝天白云,还有“一带一路”战略承载、东南亚交通和经贸枢纽、以及省城自身升级更新的爆发。


  作为国内旅游大省,云南旅游人数已数年保持年均30%以上增长,2017年共接待国内游客5.67亿人次,旅游总收入46.5亿元。


  云南的高铁、机场、高速等基础设施迎来建设加速期,昆明长水机场2017年吞吐量已经排在深圳之后,高达4472万人次。



昆明长水机场


  昆明南站于2016年12月通车,乘坐高铁4小时可达长沙,8小时可达上海,此外,高铁南站还是“一带一路”战略中辐射东南亚的重要载体,通往泰国、缅甸、老挝等国家的起点。


  2018年4月18日,云南到大理高铁通车试运行,这标志着中缅国际通道昆(明)广(通)大(理)铁路正式启动联调联试,泛亚铁路最终建成通车可以期待,届时,从昆明到泰国、缅甸、马来西亚等地,数小时可达



泛亚铁路示意图


  虽然昆明城市界面很破,恰恰说明未来还有很大改观的潜力,老旧改造、新商圈不断崛起、地铁(目前仅有1、2、3、6号线)建设等等,都会对当地楼市起到很好支撑作用。



昆明城区火车站附近


  新一线城市排名中,昆明在商业设施、出行便利、未来可塑性等指标方面大幅领先国内其他省会城市,位于二线城市之首,也反映了昆明未来的良好前景。



新一线城市排名(2018年度)


  统计数据显示,2017年,昆明拍地楼面均价3368元/平米,同比增长78%,溢价率达11.6%,同比上升7%。而在2017年,昆明诞生新希望、万达、中海、中南等多个地块地王,其中中海楼面价飙高至11518元/平米。




  地市的爆发,楼市的火热,再加上“一带一路”战略加持下的基建利好,在气候、自然资源的持续吸引下,经过长达5年的沉默期,昆明当前市场的向上,或许只是个开始。


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