伴随着万科的股权大战，深圳楼市近日再度成为资本竞夺的热点。万科15个交易日大涨70%既可以说是一次资本运作，也可以看作是对总部位于深圳的这家中国知名房地产公司以及深圳楼市的持续看涨。

       相信稍微关注楼价的人，都对11月7日的一则新闻记忆犹新：某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次性推出1637套房，造成7000人“哄抢”。4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，当天全部售罄。

       就在记者写稿的12月16日，深圳龙华的某楼盘，要价5-8万元/平方米，居然也当日“光盘”。

       到底深圳的“日光盘”是不是炒作？深圳楼市有泡沫吗？“全球增速第一”的楼价凭什么？楼价“发烧”是“虚高”还是“实高”？深圳是否足以支撑起这样高的楼价？深圳楼价会不会赶超香港？高楼价会带来什么样的连锁反应？伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市？北上广为何反而涨得不如深圳？广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨？……一系列的问题，即使身在外地的业内人士都连呼看不明白，更遑论身在其中的市民了。
       
       带着这些疑问，羊城晚报记者近日采访深圳多位市民及专家、学者、业内人士。他们的经历与观点也许能部分解答悬在人们心头的疑问。

       本报将分上下两篇，连续两日聚焦深圳房事，既剖析深圳房价畸高的背后深层次原因，也透视高房价可能带来的各种效应。

       “日光盘”是不是炒作？

       深圳11月7日某楼盘创下四项新纪录：买房人数创新高；近7年来抢房人数最多的项目；近两年来开盘当日推出房源数量最多的项目；同时也是开盘当日卖出房源最多的项目。

       新闻一出来，《房地内参》的总经理尹香武就接到上海一位同行的电话：

       “这是炒作吧？”

       “这还真不是！”

       “不可能，我看就是炒作。”

       尹香武说，对持这样观点的人，他无话可说。

       这个均价4.3万元 /平方米的楼盘，在龙华，距离罗湖火车站约25公里，需要转乘地铁18个站。如果硬要比较，龙华之于深圳，或相当于花都之于广州。这样的价格，如果在花都，估计半数广州人觉得楼市已疯掉，但深圳人仍很淡定。

       就这两日，还有一条新闻让人脑洞大开，标题是：《深圳龙华新房破8万，福永破4万，买房好时机！》。也不过才40天的时间，对不起，被外地业内人士认为炒作的龙华4万的日光盘已成过眼云烟。“今天13：00开盘，现场超过1500人，爆满。这是逼着深圳人去东莞置业的节奏。这就是龙华，不管你信与不信，服与不服，首次开盘5万多，二次开盘已破8万，我已经不敢直视……”很多深圳人的朋友圈当天被这样的现场描述刷屏。

       从大数据看深圳楼市

       一边是沸反盈天的深圳楼市，另一边，还有“只认数据”的分析。

       深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄是香港人，来深圳工作已近15年，也看过深圳房价的起起落落。去年底以来，深圳“日光盘”频现，他感觉并不意外。他肯定地告诉羊城晚报记者，中原地产代理了深圳近半数新房的销售，从他们掌握的相关成交数据来看，“日光”是实实在在的销售，并不是开发商炒作；而且，由于深圳房源总体供应量小，一个楼盘的价格很容易就影响全局，因此深圳的楼价数据的统计有其独特性，与北上广并不具备可比性。“一个楼盘开盘，就能拉高或者拉低深圳当月房价的平均数，因为一个月，可能只有这么一个盘在售。”这种现象在北上广，都是找不到的。

       不论“日光盘”是不是普遍现象，“刚需”在深圳，是杠杠滴！

       深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说，深圳的面积仅为1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里，有限的土地供应量与强烈的住房刚需，是一对矛盾。

       在深圳市房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策专家王锋看来，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，因为这里“几乎拥有全世界最高的人口密度”。

       深圳世联行提供的另一组数据，说明了深圳由于人多带来的“刚需”。目前，深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%，然而，算上外来人口和常住人口，一下子将住房自有率稀释为29%。对比广州，住房自有率接近50%。

       所以，在深圳几乎所有业内人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市场——相关数据显示，深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

       “深圳人口不断在涌入，都是来这里创业的年轻人，谈恋爱，结婚，生子，这些都是对房子的需求！深圳至少还需要170万套房子，按目前每年6-7万套的供应量，你算算深圳的房地产至少还有多少年可发展的空间？”尹香武断言：别人搞房地产走过了“黄金十年”，现在是“白银十年”，而深圳，接下来是“钻石十年”！

       保障房远追不上需求

       除了人多需求强烈，从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地近两年却是急剧下降。

       据记者梳理统计， 2007-2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地。2014年共成交33块土地，含商业用途地块8块，其余均为工业用地或新型工业用地，无居住用地。
       
       实际上，2011年，深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，经记者多方了解，这个规划是远远没有实现的，以2014年为例，深圳当年供应的保障性住房仅为31144套，2014年建设的为30982套，超过历史纪录。

       城市面积小，居住用地少，保障性住房建设远远追不上需求，难怪商品房越炒越高。

       根据国家统计局的数据，深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，此后其房价涨幅一直领涨全国。相关机构最新数据显示，10月份深圳新建住宅价格同比（比上年同期）上涨32.66%，远超过上海、北京10%左右的增速。

       当记者向深圳一位房地产研究的资深人士提及此事时，被迅速纠正——“你错了！深圳不是全国房价涨幅最高的城市，是全球最高的城市！”

       记者在采访中，听到了两种截然不同的声音，绝大部分深圳本地的业内人士都认为，深圳房价有刚需无泡沫，相当部分外地研究者认为，深圳房价虚高会崩盘。

       从数据来看，深圳2012-2014年一二手房的月均成交量也不过是30万平方米，而今年在“3·30”后，一手二手楼成交了400万平方米，月均60万平方米，实现量价翻番。如果市场是实实在在的存在，成交也是真金白银的成交，那么，深圳这个全球第一的增速，凭什么？到底是什么力量在推高？

       1凭造富能力

       之前，人民日报有评论分析，是开发商集体抬价、投资客捂盘惜售、刚需客恐慌置业等因素制造了短期内牛冠全球的深圳楼市。

       不过，很多人在分析原因时，不约而同地谈到了深圳的产业结构。比如说南山是这一轮上升最猛的区域，那里被喻为“创客之都”，引入相当多的高端项目和人才；再如前海，被看做是下一个曼哈顿，号称将引领中国金融产业的各种创新。而整个前海只出来了一个住宅项目，2014年底还是4.2万/平方米，现在已经要7-8万/平方米。

       如果说这些都是概念炒作，那么深圳今年1-9月GDP增长8.7%(1.23万亿元)，人均GDP超越台湾的“成绩单”，则可看作经济支撑房价的一个证明。

       香港市民、深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄并不讳言，深圳的产业结构比香港健康得多，如今“造富能力”也比香港强——通过金融手段获得财富的速度，比做实业要来得快，“创业板、新三板，每日不知制造多少富豪，他们的钱无处可去，只好继续买房”。“我刚到深圳工作时，深港房价是1：8，如今是1：3，未来赶超，也不是没可能。”

       玉家雄说，从过往的经验看，当市场上超过40%都是投资客，是楼市危险的一个信号，但是深圳刚需客的需求还没完全满足。他认为，深圳的楼市虽高却不虚，目前投资客的比例不超过15%，大部分是自住，或者升级换房，市场有这个承接力就说明不是泡沫。

       2凭资本效应

       除了产业结构，还有资本效应。“越高，升值越快，资本就越会聚集”。以“半求”为笔名，在业内积累了相当名气的房地产界资深评论员说，深圳已完成了资本型城市的转型，房产已形成了“吸金”的财富效应，因为当你发现你在其他地方的物业不升，可是在深圳升得快，很多人就开始集举家之力，在深圳置业。

       “半求”举了相当多的例子，卖了内地城市几套房子、商铺来深圳置业，只买得起一套。然而，三四线城市几年不动的房价，来深圳，半年就升了30%-50%。“广州房子为何升得慢，因为还是市民型城市，而深圳已经是资本型城市。”

       持相同观点的还有深圳世联行地产顾问股份有限公司，深圳近五分之一的新盘销售都是该公司策划代理。该公司深圳客户与策略资源部的策划总监许晓玲说，深圳是最好的人口流入型和资本流入型城市，楼市已经形成了资本效应。据介绍，相当多的潮汕商人在深圳置业，深圳楼王——一年前8万元/平方米的某楼盘，现在是15万元/平方米，起步价5千万元，开盘一个月卖了50多套，很多都是潮汕籍的企业主、上市公司高管，还有业主重复购买。就这个楼盘，都把深圳的楼价拉高不少。

       海南好房在线全新服务理念为客户带来“一站式”的购房装修体验，解决广大客户遇到的时间紧，效率慢等问题，我们可以做到帮忙收房、验房、装修以及购买家具家电等，做到拎包入住等条件。

       我们承诺在没入住前我们可以免费帮客户开窗通风，让客户进屋就立刻可以入住，客户只需一个电话我们就会将所有的事情全部解决，让旅居海南的业主开启房管家模式！

24小时咨询电话（免费）：40004-62226   客服：