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成立业主委员会

来源:暂无 编辑:坤德居 发布日期:2014年08月12日

根据《物业管理条例》规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。


1.成立的条件


要成立业主委员会,小区必须满足一个基本条件,就是小区的入住率超过50%。也就是说如果一个小区有800套房子的话,必须有400套已经与开发商签订了购买合同,即业主达到或超过40O户才行。首户入住已满两年的物业管理区域,入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。


2.成立的步骤


第一步,想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,然后联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议,同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。


第二步,组建成立业主大会的筹备组,筹备组成员可以由业主自荐,也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告,请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。


第三步,筹备组开始工作(人数不多的话,愿参加的业主都可参加),起草业主委员会章程,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料,并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。并可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。


第四步,将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。


第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等困素确定。如果收条超过业主所持投票权12以上,反馈意见中的反对意见少于12,则业主大会成立,业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。


第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。


第七步,把成立业主委员会登记申请书,业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案,并请接收入签收,注明接收文件的时间。


第八步,区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作,对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记,并用书面通知申请人。


3.业主委员会应当维护全体业主的合法权益,主要履行的职责范围


1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况。


2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同。


3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理。


4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。


5)听取业主和使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动。


6)监督公共建筑、公共设施的合理使用。


7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。


8)业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,做出决定必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。


9)业主委员会委员人数一般为59人的单数;首次业主委员会会议应推选主任委员1人,作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为23年,可连选连任。在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。


业主公约的效力


1)业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。


2)业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。


3)业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内,将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;


4)业主大会、业主委员会做出的决定,对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。


5)业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定不得与法律、法规相抵触。

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