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收房验房知识

来源:暂无 编辑:坤德居 发布日期:2014年08月12日

房屋验收必知


1.房屋验收时应具备的条件


通常情况下,房屋验收的条件有:房屋必须有质检部门核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及时解决。凡竣工的工程,一般须做到“五通一平”,即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做到燃气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,功能可靠,手续完备。


2.切记查看“两书两表一书”


向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。两表是《竣工验收备案表》和《住宅工程质量分户验收表》,同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据——《商品房面积实测技术报告书》,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。


《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修任务。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。需要特别说明的是从20O611日起,北京市所有新建住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,都要对每一户及单位工程公共部位进行专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。此项措施的执行为消费者日后维权提供了依据。


《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。同时业主验房时除了查看开发商有没有这张《竣工验收备案表》外,还要仔细查看各个分项有没有都备案,有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,开发商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是开发商的过失,可以追究其责任。


3.先验房后收楼


先验房再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金和契税、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用,方可办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋。业主进得房去,发现房屋质量有问题,申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后,无良心的则会实施拖延战术,让业主劳心劳力,这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。


在业主支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。


验收应当具备哪些法律常识


从交楼是否符合标准由两方面去衡量。一方面是法律法规规定的标准,另一方面是合同约定的标准。必须强调的是法律法规规定的标准只是最低的标准,无论在合同中有无约定,交楼时都必须符合。


一、法定的标准


1、根据相关法律法规,开发商必须提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(取代原来的竣工综合验收合格证)。


2、开发商必须完成消防、规划、人防、竣工备案等法定的单项验收工作。购房人可查看《消防工程验收合格证》、《建设工程规划验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件。


3、开发商完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后,方可将房屋交付业主使用。


4、开发商交付住宅的,还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在收楼现场对房屋本身质量和装修质量有异议应在交楼书中作相应记载并向开发商及时提出,要求其做出相应改进再行交付;若对具体项目是否符合交楼标准并不明确时也应作相应记载。


二、开发商交楼还必须符合合同约定的交楼标准


三、若由于开发商的原因导致不能交楼或延期交楼,购房人有依据合同及相关法律法规追究其违约责任的权利。


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


入住需要办理哪些基本手续


(一)业主接到入住通知书后,凭入住通知、付款凭证、购房合同到物业管理部办理入住手续。


(二)业主在办理入住过程中需向管理部提供其住宅单位就住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料,如有变更,请及时通知管理部,以便能随时取得联系。


(三)入住手续办理过程包括:资料审核、入住文表的签收;入住费用的交付;房屋质量验收及手续审核等四个步骤。具体流程和内容:


1、业主须备有入住通知、购房合同及缴款收据,并持身份证、图章。如委托办理,除上述文件外,代理人还需备有委托书和本人身份证。


2、为便于新入住业主办理相关手续和了解小区情况,在办理入住手续时,我们首先将提供业户生活手册、房屋验收文表、装修申请表、质量保证卡等数份相关文件,请依照《入住文表签收单》检查无误后签收。签署《公共契约》。


3、办理交通银行的“一卡通”,收取一次性维修基金及相关费用,预收三个月的物业管理费和电梯、水泵运行费用、公共照明费用等。


4、房屋质量验收有专职工程技术人员陪同按“房屋验收表”所列项目进行验收。


5、如各项均达到验收标准,请业主在验收表上签字认可。


6、如发现有未达质量要求的项目,工程技术人员将会在验收单上具体填写,并确定整改要求和完成日期。整改完毕管理部通知业主再次进行验收,确认合格后由业主在验收单上签字。


7、由管理部负责人对所有手续进行复核,确认无误后,凭入住手续及钥匙领取单领取房屋钥匙。


物业验收内容


(1)验收小组依据验收计划、标准,按专业分工进行预验收。


(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备,提出书面整改报告返回发展商,由发展商督促施工单位进行整改。


(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备,整改实施后,验收小组进行检查、验证,整改合格后进行正式验收。


(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查,并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。


(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点:


  ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。


  ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。


  ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。


(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。


(7)移交档案、资料验收:根据验收提交档案、资料进行对照检查,并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

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