背景：央行降息降准，首付比例下调。海南政府实施双暂停、海口政府对优质人才购房进行补贴，这一系列政策红利大大刺激了海南楼市。据数据中心监控到的数据显示，3月海南楼市备案23978套，创下了近4年来的新高，楼市回暖迅猛。同时，放眼海口，商业地产快速崛起写字楼、综合体、商业广场、社区商业、风情商街……诸多商业地产项目纷纷出现，海口城市的发展进入了一个新的阶段。在此种大背景下，对话海南克而瑞总经理安蔚。

海南克而瑞总经理 安蔚

2015“艰难的丰收”2016大房企聚集

  问：安总，您好！过去的一年，政府积极刺激房地产市场发展，楼市发展回暖，您能简单介绍下2015年海南楼市的情况么？

  安蔚：海南2015年的市场，可以用“艰难的丰收”来判断。从成交量来看，无论是北部地区还是南部地区均有明显的增长，但价格持续维持原有水平，或略微下降。说明价值与价格正在趋同，市场需求稳步提升。产品的供应与市场的需求之间也逐步进入了良性循环的匹配过程。

  问：2015年海南房企进驻、并购动作不断，2016年海南房企会有什么变动？

  安蔚：海南的企业格局明显有向“综合型实力企业”聚合的趋势，项目的兼并收购将成为海南获取土地资源的主流方式。从克而瑞1季度的房企销售排行榜上看，排名前二十名的除了龙湖和金地没有进驻海南，其他房企都已经或早或晚入驻海南。说明海南的地产项目，无论是刚需项目还是旅游地产项目均需要综合运营与开发能力突出的企业才能带动，这一趋势也充分印证了市场走入稳定的现象，企业实力的提升也是市场走向稳定和增长的重要原因之一。所以单从土地价格来判断海南市场的进入门槛已经有失偏颇，因为海南的进入门槛更多的是体现在收购的能力和资源方面。 正是由于大企业的聚集效应，企业在导入旅游地产的驱动引擎方面有明显优势，所以海南未来的项目将呈现“百花齐放”的现象，地产与金融、农业、文化、娱乐、医疗产业等方面的融合是明显趋势，并且也是企业和项目在海南展开竞争的核心基础。可以说谁的跨界资源越强大，谁在海南的市场版图就越大。

  问：政府极力去库存，开发商也积极响应。您认为这会对市场产生什么样的影响？您对政府系统调控有什么样的理解？

  安蔚：我认为应该是“去结构化库存”，其实海南的政策一直有一个误区，就是希望海南的商业和经营性物业占比扩大，但是这也需要合理结构，事实上目前海南市场的存量，在海口可能是商办存量较难去化，所以去库存需要根据不同城市的“结构化库存”来制定政策。目前海南出台的政策和国家的“供给侧改革”趋同，整体政策趋势还是宽松的，以促进成交为主的。我觉得住宅的库存虽然大，但是去化住宅的难度还是相对较低的，毕竟海南不管是城市地产还是旅游地产，还是都有市场需求的，比如恒大海花岛的成功销售。但商办库存一旦高企，那么去化他们的难度就很大了，并且最终都可能是开发商自持运营来买单。但是开发企业也是市场主体，他们对于资金的沉淀是有限的。所以政府还是需要从市场的角度来综合考虑供需结构，不要一刀切。

  合理定位市场需求 海口商业或迎百花争艳格局

  问：近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业模式，海口商圈作为发展上升阶段，应该如何应对？

  安蔚：情景体验，跨界整合，是越来越受到消费者青睐的消费模式。处在招商阶段的远大购物广场、日月广场在这方面规划都做得很不错。同时，手机APP的广泛运用，将互联网+商业的消费理念进一步深入到百姓的掌上生活中，便捷而有趣。海口作为新兴成熟市场而言，更是应该适当地在合适的商业项目中植入这些理念和资源，这些已然是商业地产的发展趋势。

  问：众多商业地产涌入，前景可否被看好？

  安蔚：大量品牌开发商的涌入，证明海口存在着巨大的市场潜力。比如华润万象城，他的建成一定是消费目的地，这就是海口商业升级的方向，也是海口这个市场所需要的。当然，这一轮市场浪潮也同时预示着不能满足市场实际需求的商业项目将会大浪淘沙。这对海口的商业发展来说也是好事。总之，商业体量开发过剩是每个高度发展的城市都会遇到的问题，但是只要满足合理的市场需求，互相共融，海口的商业将会迎来百花争艳的美好格局。

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