专访全联房地产商会名誉会长聂梅生:房改20年,我们都是受益者
土地和金融是房地产行业发展的两座基石，这两者的制度在一定程度上决定了今天的房地产行业形态。“地根和银根政策都落地了，房地产才真正进入了发展正轨。”聂梅生说。
不过，在这20年中，房改也暴露出了一些弊端。
“到2003年左右，整个市场就有些热了。开发商通过协议出让从政府手中获取土地，很多都非常便宜。当时土地成本在总房价中所占的比例很低，随之进行市场化开发和销售，当市场逐渐热起来，土地就开始升值。”聂梅生说。
不过，8·31大限之后，一纸批文协议出让的日子，一去不复返。
所谓8·31大限，即2004年发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求，从2004年8月31日起所有经营性土地一律都要公开竞价出让。
该政策使得通过招拍挂的方式出让土地成为我国房地产土地出让的主要方式，并且延续到了今天。
“北京1998年的房屋均价大约才2000多元一平米，但到2003年就翻了一倍。大家逐渐开始认识到房地产是有价值的，土地价格就不断提升。8·31之后确立的土地招拍挂，打破了政府的协议出让，能够激发开发商的市场竞争。”
“招拍挂当然有其很积极的一面，这种操作模式不再是和政府关系密切的开发商就能获得土地，消灭了土地出让中的灰色地带。但是各开发商来抢土地，一定程度上也造成了地价的节节攀升，土地成本逐渐成为一间房子的主要成本。土地出让金在地方政府的收入比重越来越高，也造成了土地财政问题。”聂梅生如此评价。
正是在2004年，我国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展。
在那个年代，这可以说是个神话，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”的盛名由此得来。彼时，万科销售金额为91.6亿元，碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。
房行业的蓬勃发展离不开各种金融手段的支持，并且房地产本身也带有很强的金融属性。
“就是为了应对市场过热，2003年，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，就是我们常说的121号文件，这其中规定了对土地储备机构发放抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付比例执行20%的规定，对购买第二套以上（含）住房的应适当提高首付款比例等市场降温措施。”
在聂梅生看来，这就是我国房地产市场调控的“第一枪”。
“地根和银根制度的建立，让我们的房地产发展到了今天。当前的国民经济中，房地产行业还是一个非常重要的权重型产业，既能拉动经济上行，也能影响经济增速。”聂梅生表示：“从国家金融安全这个角度来看房地产，现在是非常清楚的，就是要防止系统性金融风险和资产泡沫。所以，就是要规范住房租赁市场，实现住有所居。租售同权等一系列政策，都是从国家金融安全角度来考虑的。”
未来房地产行业的竞争力实质是科技
在回顾行业发展路径后，聂梅生向《每日经济新闻》记者描绘了未来的理想图景。
“不能像过去一样，开发企业把房子卖掉之后就没事了，而如何将巨大的价值目标转向消费者、转向C端才是行业转型发展的关键，房地产行业也须经历科技和消费的转型升级。”
在聂梅生眼中，未来产业生态实质是科技，未来的房地产行业一定会有两个趋势，一是房屋品质越来越好，其次是科技含量会越来越高。我国消费已经进入到了注重品质的时代了，一些不注重房屋品质的企业势必遭到市场淘汰。
“可以预见，我国的房地产供给会更加完善，保障中低收入人群的共有产权住房、租赁住房等土地制度和金融制度会逐步建立并完善，惠及广大老年人的养老地产保障也会继续深入，目前我们已经看到了这样的政策趋势。总之，美好人居生活值得我们期待。”聂梅生最后笑着说。
随着房住不炒、租购并举等政策落地，下一个20年，这个行业又将是另一番模样。
不过，在这20年中，房改也暴露出了一些弊端。
“到2003年左右，整个市场就有些热了。开发商通过协议出让从政府手中获取土地，很多都非常便宜。当时土地成本在总房价中所占的比例很低，随之进行市场化开发和销售，当市场逐渐热起来，土地就开始升值。”聂梅生说。
不过，8·31大限之后，一纸批文协议出让的日子，一去不复返。
所谓8·31大限，即2004年发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求，从2004年8月31日起所有经营性土地一律都要公开竞价出让。
该政策使得通过招拍挂的方式出让土地成为我国房地产土地出让的主要方式，并且延续到了今天。
“北京1998年的房屋均价大约才2000多元一平米，但到2003年就翻了一倍。大家逐渐开始认识到房地产是有价值的，土地价格就不断提升。8·31之后确立的土地招拍挂，打破了政府的协议出让，能够激发开发商的市场竞争。”
“招拍挂当然有其很积极的一面，这种操作模式不再是和政府关系密切的开发商就能获得土地，消灭了土地出让中的灰色地带。但是各开发商来抢土地，一定程度上也造成了地价的节节攀升，土地成本逐渐成为一间房子的主要成本。土地出让金在地方政府的收入比重越来越高，也造成了土地财政问题。”聂梅生如此评价。
正是在2004年，我国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展。
在那个年代，这可以说是个神话，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”的盛名由此得来。彼时，万科销售金额为91.6亿元，碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。
房行业的蓬勃发展离不开各种金融手段的支持，并且房地产本身也带有很强的金融属性。
“就是为了应对市场过热，2003年，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，就是我们常说的121号文件，这其中规定了对土地储备机构发放抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付比例执行20%的规定，对购买第二套以上（含）住房的应适当提高首付款比例等市场降温措施。”
在聂梅生看来，这就是我国房地产市场调控的“第一枪”。
“地根和银根制度的建立，让我们的房地产发展到了今天。当前的国民经济中，房地产行业还是一个非常重要的权重型产业，既能拉动经济上行，也能影响经济增速。”聂梅生表示：“从国家金融安全这个角度来看房地产，现在是非常清楚的，就是要防止系统性金融风险和资产泡沫。所以，就是要规范住房租赁市场，实现住有所居。租售同权等一系列政策，都是从国家金融安全角度来考虑的。”
未来房地产行业的竞争力实质是科技
在回顾行业发展路径后，聂梅生向《每日经济新闻》记者描绘了未来的理想图景。
“不能像过去一样，开发企业把房子卖掉之后就没事了，而如何将巨大的价值目标转向消费者、转向C端才是行业转型发展的关键，房地产行业也须经历科技和消费的转型升级。”
在聂梅生眼中，未来产业生态实质是科技，未来的房地产行业一定会有两个趋势，一是房屋品质越来越好，其次是科技含量会越来越高。我国消费已经进入到了注重品质的时代了，一些不注重房屋品质的企业势必遭到市场淘汰。
“可以预见，我国的房地产供给会更加完善，保障中低收入人群的共有产权住房、租赁住房等土地制度和金融制度会逐步建立并完善，惠及广大老年人的养老地产保障也会继续深入，目前我们已经看到了这样的政策趋势。总之，美好人居生活值得我们期待。”聂梅生最后笑着说。
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