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房地产回暖了?专家:房地产即使不是下行 也进入震荡的通道

来源:坤德居 编辑:郑卓雅 发布日期:2019年04月17日
  “房地产业已经从此前的4年半上升渠道,进入到未必下降,但一定震荡的渠道。”4月11日,在全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会上,亿翰智库董事长陈啸天表示。

  在此次论坛上,陈啸天就“新形势下房地产创新战略与战略创新”主题进行演讲,其中,针对一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业已经卖得很好,房地产市场有所回暖, 陈啸天认为,房地产一定是有周期的,集中消化的一拨要重新积累一拨,当下房地产行业不管供需关系角度,还是国家政策角度,已经从4年半上升通道进入到未必下降,但一定震荡的通道。


  陈啸天指出,从2015年开始的整个调控都是围绕去库存,大的脉络并没有发生太大的变化。就是按一头放一头的逻辑。到目前为止已经有三轮求库存逻辑。2018年731调控前的三年半时间,整个行业一路上行,民营企业极度受益。行业扩容阶段,房企比的是谁胆子大,谁杠杆放的更大,谁的周转更快,谁的融资能力更强,谁的开发速度更快。

  具体来看,陈啸天表示:

  2015年到2016年三季度是一线跟重点二线去库存,很多重点城市的房价一天一个价。

  2016年9月底调控的逻辑还是去库存,一线跟重点二线城市去杠杆,普通二线和三四线城市去库存,房价透支的城市冰冻住,去库存的概念到了普通二线跟三四线。

  到2017年12月25日,住建部表态其它三四线与县城继续去库存,(这意味着)其它三四线就是2017年房价透支的普通二线跟三四线得压住,没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。

  2018年731开始,三年半的时间去库存过猛了,导致需求阶段性出现明显萎缩,需求阶段性萎缩。

  陈啸天进而梳理了过去二十年的房地产发展逻辑。他表示,

  2000年至2007年,房地产行业发展是资源主导下一路上涨的行情,消费者需求庞大,同时对“好”产品的认知程度低,只要能找到地、借到钱、盖成房子,就能赚钱。

  2008年至2015年是能力主导,2011年1月21日出台的新国八条限购限贷,打击了高端的投资和改善性需求。供求关系逆转,需求开始极度萎缩,消费者开始会看企业的产品、服务、管理。

  2016年至今,则是B2G(企业对政府)模式下,新的一轮资源主导。各种产城、特色小镇、长租公寓出现,开发商一边修建住宅,还要满足政府(对土地配建内容)的各种述求,这是更加资源主导的模式,不再是有地、有钱、能盖好房子就能挣钱。

  最后,陈啸天表示,2019年看好四类企业,进入振荡通道,有几类企业会受益:

  第一,国企央企,每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利,2011年是中海,2014是金茂等等,行业越是振荡,国企央企资本就不看负债率。

  第二,存量阶段生存下来的必须要有大本营,比如福建世茂有三个平台:世茂房地产、世茂股份,一个住宅为主,一个商业为主,第三个平台是想做金融,最近世茂所有全部装进金融这个平台,区域公司开始实体化。要有属于自己的大本营,再怎么扩张,一定要有自己大本营。

  第三,现金流的安全行为。

  第四,产业发展准备。每家不小的企业还是觉得自己太小了,当下已经开始引导房地产加速集中化,房企业是20000家,我们真正需要的真的不超过1000家,5%的存活率。

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