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现在的房产还有多少泡沫?

来源:楼岚财经 编辑:yuershuai 发布日期:2019年05月21日
  自2017年史上最严楼市调控政策以来,全国房价冲高回落,就连一线城市例如北京也下跌了20%,而那些准入门槛较低的三四线城市更是有价无市,跌20%算多吗?挺多的,但先涨100万再跌20万还算多吗?真的不算多了。那此时就会有很多人提出疑问,到底房价还有多少泡沫?到底房价跌到多少才算合理?

  从自住房制度货币化改革至今,中国房产价格一直处在上升通道中,这种单边上涨趋势是会带来溢价效应的,人们在买房的时候,除了考虑它的居住属性外,还有绝大多数人指着房子发家致富。不管是投资还是投机,多多少少都会有靠房子赚钱的想法,这也会提升房价。

  所以中国的房价要想全方位考虑自身的真实价值是很难的,没办法用量化数据去评判,那么该如何计算房子的合理价格区间,我们需要用另外一套标准来衡量——租售比。

  一、租售比能不能体现房子价值呢?

  目前欧美的租售比是1比25-30,换句话说就是25-30年能通过租金收入收回投资成本,年化投资回报率3-4%。而中国的租售比是1比70,年化投资回报率1.5%,另外美联储基准贷款利率加息数次后才2.25%,而中国央行基准利率是4.35%。按理说美国利率那么低,甚至未来还有降息的可能性,可是美国房产的投资回报率是明显高于中国的,所以中美之间房产的价值明显无法直接做比较。

  那么从数据上看,中国房价是不是存在巨大的泡沫?答案是肯定的,但是巨大倒也谈不上。因为房租这个东西,是市场经济,是流动人口数量于市场需求决定的,它是居住属性与房子自身价值的真实体现。

  以中国特色的房产市场看,房子有多种增值理由,如户籍、学区、交通、周边基础设施等等,但是其核心价值评估还是依赖于租金,租售比相当于股市的市盈率指标,虽不能衡量所有,但确实是最重要指标之一。

  二、租售比达到多少才合理呢?

  租售比达到多少才合理呢?我们能见到的最低点是哪里呢?我觉得以2015年的房价做参考指标比较合适。

  为什么用2015年作为参考?因为自2011年开始,中国进行了长达5年左右的房价调控,在这期间,房租在增长,货币在超发,通胀在继续,但是房价始终没有动,甚至还略有下跌,终于消除了2011年以前的房产泡沫,可是到2016年,又开始了新一轮的拉升。

  那么2015年房价飙升前,房产的投资回报率是多少呢,大概在2.5-3%左右,也就是租售比1比35-40之间。

  我认为,这个数值就是在理想情况下,我们能抄底的价格。而中国目前一线的租售比,是1比70左右,部分泡沫极其严重的三四线,因为租金特别低廉所以租售比更是高达1比100以上。

  所以,当租售比下降到1比40左右,我觉得就可以出手了。

  三、软着陆与硬着陆

  要想让租售比下跌有两种途径可以实现,第一种是硬着陆途径——让房价大幅下跌。我觉得很难,一线城市下跌20%已经很多了,基本不可能下跌30%以上,哪怕是从房价最高点开始计算,因为首付就是3成,下跌30%非常容易出事,一旦引发连锁崩盘,后果谁也承担不起。最近已经有地方政府因受不了房产价格的下跌带来的负面影响,开始出台一些例如落户的优惠政策,为房地产托底。所以未来的房价,大概率会在目前的价格范围区间内横盘震荡或阴跌,当然,短时间内要涨也不太可能。

  第二种是软着陆途径——提升租金。只要租金提升了,那么泡沫自然就会消失,但是租金是纯市场化的行为,要想让租金增长,老百姓的收入水平必须实实在在的提升。假设你在北京月收入过万,但要拿出一半收入租房就已经很多了,基本上房租是占收入比例的30%比较合理。如果大部分的收入给了房东,那么自己的生活质量就会大幅下降,不能在北京混了几年后还得要家里补贴,那还不如不来呢。

  所以租金的提升是需要时间的,我认为要达到1比40的租售比,需要3-5年的时间,当然还得看中国经济增速是否能维持稳定。如果老百姓收入能持续提升,工资都能翻倍,那么房价也就不算贵了,到那时才是房产价值的真实体现。

  所以说,未来合适的抄底时机,大概在3-5年后,一定是要让老百姓收入提升起来,即便房价不跌,我们也可以入手。

  四、价格与价值

  房子的价格在我看来本身就是虚的,但只要计算出这个房子能为你带来多少收益就能推导出自身价值。而且也不要一味苛求和国外房产价值相比较,毕竟国情、政策与制度都不一样,几乎没有可比性。在中国房价最低迷的时候,是能够以租还贷的,也就是说每个月的租金恰好可以抵消掉月供,说明房产还是有自身的价值。

  根据目前中国房价的上涨趋势,他的回调低点,就是租售比1比40左右,其中一线房价很难再大幅下跌了,只能指望房租和国民收入明显提高,注意我说的是一线,不是三四线等边缘城市,因为三四线是一线的溢出效应+传导效应才抬升的房价,由于没有限购限贷,所以泡沫相对一线较大一些,但是三四线同样可以用租售比参考自身价值

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