现在的房产还有多少泡沫？
自2017年史上最严楼市调控政策以来，全国房价冲高回落，就连一线城市例如北京也下跌了20%，而那些准入门槛较低的三四线城市更是有价无市，跌20%算多吗？挺多的，但先涨100万再跌20万还算多吗？真的不算多了。那此时就会有很多人提出疑问，到底房价还有多少泡沫？到底房价跌到多少才算合理？
从自住房制度货币化改革至今，中国房产价格一直处在上升通道中，这种单边上涨趋势是会带来溢价效应的，人们在买房的时候，除了考虑它的居住属性外，还有绝大多数人指着房子发家致富。不管是投资还是投机，多多少少都会有靠房子赚钱的想法，这也会提升房价。
所以中国的房价要想全方位考虑自身的真实价值是很难的，没办法用量化数据去评判，那么该如何计算房子的合理价格区间，我们需要用另外一套标准来衡量——租售比。
一、租售比能不能体现房子价值呢？
目前欧美的租售比是1比25-30，换句话说就是25-30年能通过租金收入收回投资成本，年化投资回报率3-4%。而中国的租售比是1比70，年化投资回报率1.5%，另外美联储基准贷款利率加息数次后才2.25%，而中国央行基准利率是4.35%。按理说美国利率那么低，甚至未来还有降息的可能性，可是美国房产的投资回报率是明显高于中国的，所以中美之间房产的价值明显无法直接做比较。
那么从数据上看，中国房价是不是存在巨大的泡沫？答案是肯定的，但是巨大倒也谈不上。因为房租这个东西，是市场经济，是流动人口数量于市场需求决定的，它是居住属性与房子自身价值的真实体现。
以中国特色的房产市场看，房子有多种增值理由，如户籍、学区、交通、周边基础设施等等，但是其核心价值评估还是依赖于租金，租售比相当于股市的市盈率指标，虽不能衡量所有，但确实是最重要指标之一。
二、租售比达到多少才合理呢？
租售比达到多少才合理呢？我们能见到的最低点是哪里呢？我觉得以2015年的房价做参考指标比较合适。
为什么用2015年作为参考？因为自2011年开始，中国进行了长达5年左右的房价调控，在这期间，房租在增长，货币在超发，通胀在继续，但是房价始终没有动，甚至还略有下跌，终于消除了2011年以前的房产泡沫，可是到2016年，又开始了新一轮的拉升。
那么2015年房价飙升前，房产的投资回报率是多少呢，大概在2.5-3%左右，也就是租售比1比35-40之间。
我认为，这个数值就是在理想情况下，我们能抄底的价格。而中国目前一线的租售比，是1比70左右，部分泡沫极其严重的三四线，因为租金特别低廉所以租售比更是高达1比100以上。
所以，当租售比下降到1比40左右，我觉得就可以出手了。
三、软着陆与硬着陆
要想让租售比下跌有两种途径可以实现，第一种是硬着陆途径——让房价大幅下跌。我觉得很难，一线城市下跌20%已经很多了，基本不可能下跌30%以上，哪怕是从房价最高点开始计算，因为首付就是3成，下跌30%非常容易出事，一旦引发连锁崩盘，后果谁也承担不起。最近已经有地方政府因受不了房产价格的下跌带来的负面影响，开始出台一些例如落户的优惠政策，为房地产托底。所以未来的房价，大概率会在目前的价格范围区间内横盘震荡或阴跌，当然，短时间内要涨也不太可能。
第二种是软着陆途径——提升租金。只要租金提升了，那么泡沫自然就会消失，但是租金是纯市场化的行为，要想让租金增长，老百姓的收入水平必须实实在在的提升。假设你在北京月收入过万，但要拿出一半收入租房就已经很多了，基本上房租是占收入比例的30%比较合理。如果大部分的收入给了房东，那么自己的生活质量就会大幅下降，不能在北京混了几年后还得要家里补贴，那还不如不来呢。
所以租金的提升是需要时间的，我认为要达到1比40的租售比，需要3-5年的时间，当然还得看中国经济增速是否能维持稳定。如果老百姓收入能持续提升，工资都能翻倍，那么房价也就不算贵了，到那时才是房产价值的真实体现。
所以说，未来合适的抄底时机，大概在3-5年后，一定是要让老百姓收入提升起来，即便房价不跌，我们也可以入手。
四、价格与价值
房子的价格在我看来本身就是虚的，但只要计算出这个房子能为你带来多少收益就能推导出自身价值。而且也不要一味苛求和国外房产价值相比较，毕竟国情、政策与制度都不一样，几乎没有可比性。在中国房价最低迷的时候，是能够以租还贷的，也就是说每个月的租金恰好可以抵消掉月供，说明房产还是有自身的价值。
根据目前中国房价的上涨趋势，他的回调低点，就是租售比1比40左右，其中一线房价很难再大幅下跌了，只能指望房租和国民收入明显提高，注意我说的是一线，不是三四线等边缘城市，因为三四线是一线的溢出效应+传导效应才抬升的房价，由于没有限购限贷，所以泡沫相对一线较大一些，但是三四线同样可以用租售比参考自身价值
从自住房制度货币化改革至今，中国房产价格一直处在上升通道中，这种单边上涨趋势是会带来溢价效应的，人们在买房的时候，除了考虑它的居住属性外，还有绝大多数人指着房子发家致富。不管是投资还是投机，多多少少都会有靠房子赚钱的想法，这也会提升房价。
所以中国的房价要想全方位考虑自身的真实价值是很难的，没办法用量化数据去评判，那么该如何计算房子的合理价格区间，我们需要用另外一套标准来衡量——租售比。
一、租售比能不能体现房子价值呢？
目前欧美的租售比是1比25-30，换句话说就是25-30年能通过租金收入收回投资成本，年化投资回报率3-4%。而中国的租售比是1比70，年化投资回报率1.5%，另外美联储基准贷款利率加息数次后才2.25%，而中国央行基准利率是4.35%。按理说美国利率那么低，甚至未来还有降息的可能性，可是美国房产的投资回报率是明显高于中国的，所以中美之间房产的价值明显无法直接做比较。
那么从数据上看，中国房价是不是存在巨大的泡沫？答案是肯定的，但是巨大倒也谈不上。因为房租这个东西，是市场经济，是流动人口数量于市场需求决定的，它是居住属性与房子自身价值的真实体现。
以中国特色的房产市场看，房子有多种增值理由，如户籍、学区、交通、周边基础设施等等，但是其核心价值评估还是依赖于租金，租售比相当于股市的市盈率指标，虽不能衡量所有，但确实是最重要指标之一。
二、租售比达到多少才合理呢？
租售比达到多少才合理呢？我们能见到的最低点是哪里呢？我觉得以2015年的房价做参考指标比较合适。
为什么用2015年作为参考？因为自2011年开始，中国进行了长达5年左右的房价调控，在这期间，房租在增长，货币在超发，通胀在继续，但是房价始终没有动，甚至还略有下跌，终于消除了2011年以前的房产泡沫，可是到2016年，又开始了新一轮的拉升。
那么2015年房价飙升前，房产的投资回报率是多少呢，大概在2.5-3%左右，也就是租售比1比35-40之间。
我认为，这个数值就是在理想情况下，我们能抄底的价格。而中国目前一线的租售比，是1比70左右，部分泡沫极其严重的三四线，因为租金特别低廉所以租售比更是高达1比100以上。
所以，当租售比下降到1比40左右，我觉得就可以出手了。
三、软着陆与硬着陆
要想让租售比下跌有两种途径可以实现，第一种是硬着陆途径——让房价大幅下跌。我觉得很难，一线城市下跌20%已经很多了，基本不可能下跌30%以上，哪怕是从房价最高点开始计算，因为首付就是3成，下跌30%非常容易出事，一旦引发连锁崩盘，后果谁也承担不起。最近已经有地方政府因受不了房产价格的下跌带来的负面影响，开始出台一些例如落户的优惠政策，为房地产托底。所以未来的房价，大概率会在目前的价格范围区间内横盘震荡或阴跌，当然，短时间内要涨也不太可能。
第二种是软着陆途径——提升租金。只要租金提升了，那么泡沫自然就会消失，但是租金是纯市场化的行为，要想让租金增长，老百姓的收入水平必须实实在在的提升。假设你在北京月收入过万，但要拿出一半收入租房就已经很多了，基本上房租是占收入比例的30%比较合理。如果大部分的收入给了房东，那么自己的生活质量就会大幅下降，不能在北京混了几年后还得要家里补贴，那还不如不来呢。
所以租金的提升是需要时间的，我认为要达到1比40的租售比，需要3-5年的时间，当然还得看中国经济增速是否能维持稳定。如果老百姓收入能持续提升，工资都能翻倍，那么房价也就不算贵了，到那时才是房产价值的真实体现。
所以说，未来合适的抄底时机，大概在3-5年后，一定是要让老百姓收入提升起来，即便房价不跌，我们也可以入手。
四、价格与价值
房子的价格在我看来本身就是虚的，但只要计算出这个房子能为你带来多少收益就能推导出自身价值。而且也不要一味苛求和国外房产价值相比较，毕竟国情、政策与制度都不一样，几乎没有可比性。在中国房价最低迷的时候，是能够以租还贷的，也就是说每个月的租金恰好可以抵消掉月供，说明房产还是有自身的价值。
根据目前中国房价的上涨趋势，他的回调低点，就是租售比1比40左右，其中一线房价很难再大幅下跌了，只能指望房租和国民收入明显提高，注意我说的是一线，不是三四线等边缘城市，因为三四线是一线的溢出效应+传导效应才抬升的房价，由于没有限购限贷，所以泡沫相对一线较大一些，但是三四线同样可以用租售比参考自身价值
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