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押注文旅,云南地产一哥俊发集团的500亿豪赌

来源:坤德居 编辑:杨加雷 发布日期:2019年08月14日

  接盘中豪螺蛳湾,解决遗留债务问题,再度更新集团发展战略,未来5年计划豪掷500亿元,以城乡更新模式来开发文旅项目,91.8亿斩获11地块。李俊执掌的云南房地产一哥——俊发集团,近期大手笔不断。




  2018年年底,俊发集团全年销售额为550.3亿元,虽然比2017年增长了44.32%。但是其在2013年提出的“五年千亿”计划终折戟。此后,又紧急在2017年提出了连续三年年均复合增长率提升30%的目标。


  李俊似乎喜欢用过高的梦想和目标激励团队,不过从过往几年的销售额来看,俊发集团增速并不慢。要知道其2015年的销售额才仅有107.7亿元,2018年的销售规模已经是3年前的五倍有余,并成功跻身中国房地产50强企业。


  梦想屡次破灭,又重新树立新的目标,而这一次,5年豪掷500亿,刷新云南地王,力图打造“城乡更新综合服务商”,俊发最终能实现他的新梦想吗?


  接盘“硬骨头”


  7月30日,俊发集团与信达资产成功签订13.69亿元债务重组协议。此前,信达资产协助俊发集团解决了中豪集团与多家金融机构合计约58亿元的债务问题,双方这次签订最后一笔债务重组协议,标志着中豪集团的债务重组工作最终收官。


  昆明官渡区矣六街道的螺蛳湾商贸城,被称为云南最大的日用百货批发商业中心,云南最繁华的街区,“四星级中国品牌市场”。


  而这一区域的改造升级,却是一波三折。


  2008年9月22日,只有一个竞拍人的拍卖会上,云南中豪置业以7.9967536亿元的价格“竞得”了昆明市宏仁片区面积为860亩的7块土地。当月,总投资320亿的螺蛳湾国际商贸城项目在宏仁片区正式启动。


  据了解,这个“巨无霸”原是昆明市2008的重点招商引资工程,2009年启动后,被规划为规模超过义乌国际商贸城的巨舰型现代商业综合体,开发主体为云南中豪集团。


  根据当年的规划,项目规划总占地面积约5705亩,规划总建筑面积达882万平方米,其中主体市场部分总建筑面积约300万平方米,总投资320亿元人民币。


  然而,事与愿违。项目的开发并不顺利,2014年云南中豪资金链断裂,整个螺蛳湾片区的开发也陷入停滞状态。中豪困境也引发群众无法回迁安置、在建项目违规预售、民工工资长期拖欠、在建项目停工等一系列严重的民生维稳和金融风险问题。


  显然,原本被视为“淘金地”的螺蛳湾变成中豪置业的“灾难地”。


  2017年10月,俊发集团伸出橄榄枝,俊发与奥斯迪实业成立昆明俊奥商业有限公司,启动中豪集团重组工作,为新螺蛳湾片区的发展注入了全新的动力。


  重组后,俊奥公司与民生银行、信达资产、工商银行等21家金融机构就债务重组达成了一致性意见。其中,信达资产在此过程中由债权人变成了战略合作伙伴。


  如今,该项目更名为俊发新螺蛳湾国际商贸城,并打造了俊发新螺蛳湾·观云海、俊发新螺蛳湾·澜湾俊园等项目。与此同时,俊发还将配套建设医疗、养老、大型商业中心等等。


  根据报道,其实当年仅有19岁的李俊,凭借昆明青云街的城中村旧城改造项目起家,至此,城市更新业务成为俊发集团的核心业务板块。2016年,俊发集团明确了自己“城市更新综合服务商”的定位。


  接盘螺蛳湾这一难啃的“硬骨头”,俊发更加看到了城乡更新项目的巨大空间。


  500亿豪赌


  6月29日,俊发集团宣布启动“最美云南计划”,计划用城乡更新模式做文旅项目开发,并表示将在5年内投资500亿元,用于云南的乡村振兴建设。


  7月26日下午,俊发便斥资91.98亿元,将昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地,总占地789亩土地收入囊中。这一大手笔正是500亿计划中的一部分。


  与此同时,集团更新了自己的战略定位,从“城市更新”到“城乡更新”,俊发的野心更加庞大。


  据悉,俊发将成立城乡更新集团,通过城乡更新模式来开发文旅项目。在俊发集团的设想中,“最美云南”计划共包括三大板块,四大产品。三大板块指的是美丽县城、大健康、全域文旅。四大产品分别是:高原特色体育训练基地、万亩现代田园综合体、运动康养小镇、森林温泉康养小镇。


  此外,俊发首次发布酒店战略,与万豪国际、四季、雅高、凯悦四大酒店集团开展深度合作。俊发集团目前拥有5个已签约的酒店项目,在上海、西双版纳等城市也即将有酒店项目落地。


  打着城乡“更新”的名义,进军文旅产业。在具体操作层面上,俊发声称,其改变了传统“推倒重建”的改造模式,以村民利益为核心,引进资本与当地村民机构形成合股机制,提供一整套城乡更新解决方案,包括前端整理、产业造血、生态修复、配套建设。最终通过农业产业化及现代互联网技术的改造实现乡村振兴。


  为了保证村民利益最大化,俊发表示,要用最好的土地安置村民,最好的资源导入改造,最高效的协调多方关系,建立最长效的村民分红机制,最完善服务体系。此外,俊发还通过物业出租(房东)、集体分红(股东)、商铺经营(老板)、就地就业(创业者、员工)、有分红可创收等方式,保证村民收益多元化。


  恒大、融创等大型房企均已布局文旅产业,但目前看来,成功转型文旅的地产公司并不多,更遑论通过文旅构建起新的商业盈利模式。


  甚至不乏地产公司深陷文旅泥潭。中弘股份曾因陷入文旅泥潭而难以脱身。文旅地产的投资周期长、回款速度慢,由于该类项目布局过大,2014年至2017年,中弘股份的经营活动现金流一直为负。


  深耕文旅地产的华侨城A,近年来文旅业务占比一直未突破50%,甚至不断通过变卖资产“输血”文旅项目。今年以来,华侨城卖卖卖仍在继续,先后挂牌出让昆明阳宗海项目、西安思睿、成都项目公司、云南华侨城置业等股权。2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-99.84亿元。


  尽管对“诗和远方”满怀憧憬,但前车之鉴亦有。豪掷500亿,俊发进军文旅产业前景未卜。


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