化解房地产库存是2016年经济社会发展的五大任务之一。如何推动房地产去库存？申万宏源首席宏观分析师李慧勇日前在接受中国证券报记者采访时表示，明年房地产去库存有四种路径。通过这四条路径化解房地产库存，将促使房地产行业集中度提高，房地产投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。
       
       路径一是通过新农民工市民化消化。李慧勇说，政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，政府可能采取分层次放开城市迁入限制，预计先从三四线城市入手。另外，政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量, 但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是‘需要’而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。”

       路径二是通过房地产企业并购消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控, 鼓励房企降低房价和兼并重组，房地产行业集中度将加大，房地产企业营销策略将转变。李慧勇表示，若房价发生普遍性降价,则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整，未来三四线城市可能出现量升价跌现象。

       李慧勇认为，未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。他表示，非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后,可以成为租赁市场的房源提供者, 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。

       路径三是通过取消限购来消化，更多城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。李慧勇认为，北上广深的限购政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此，可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。对特大城市来说，目前二手房市场需求大于供给，明年对二手房市场的限制政策可能会调整，比如微调二手房个税优惠限制或限购等。

       路径四是通过扩大政府购买消化。“明年政府收购力度将加大。”李慧勇说，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿，商品房与公租房的打通,体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。

       李慧勇表示，国家住房银行设立的条件已基本具备，只差顶层设计。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求，可以提供低利率资金，能够缓解中低收入者的购房压力。

       精彩对话

       记者：如何看2016年房地产投资？

       李慧勇：总体上看，房地产投资仍处在下行的小周期，预计2015年房地产投资增速为1%。但随着去库存的加快，明年房地产投资将会出现底部回稳态势，预计明年房地产投资增速回升至6%或7%左右。具体来看，明年一二线城市在商品房销售回升的拉动下，房地产投资将跟进；三四线城市受库存压力大、商品房销售缓慢影响，房地产投资仍旧低迷。

       记者：明年房价走势如何？

       李慧勇：房价走势主要受经济、产业和人口净流入三大因素影响。综合这三大因素看，明年房价两极分化走势较为明显。以北上广为代表的一线城市房价将出现一定幅度的上涨，原因在于，这类城市经济增长相对较好，产业发展相对较快，又有较大的人口净流入作为支撑，促使房价出现上涨；与一二线城市相比，三四线城市在经济、产业和人口净流入方面存在明显不足，再加上这些城市房地产库存较大，抑制了房价上涨。

       “尽管从2014年开始，中央及相关部委很少再提楼市调控的顶层设计，但实际上，对楼市调控的顶层设计一直在加速搭建及细化。”上述国务院发展研究中心金融研究所负责人指出，其中，类似公积金贷款资产证券化、国家住房银行的这种政策性住房金融机构对于稳定购房需求有着重要的意义。

       也正是从去年开始，银监会已经批复了多家银行的信贷资产证券化（ABS）业务资格申请，ABS的发行规模和频率都在不断增加。作为与之并行的住房抵押贷款支持证券（MBS）也在政策推动下成为银行业务研究的主要对象。

       探路国家住房银行

       实际上，作为信贷金融层面楼市政策的顶层设计，决策层此前曾就国家住房银行的想法有所推进，但中途遇阻，因此中央在2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。

       今年4月初，一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的文章透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，以住房公积金制度为基础，设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

       “公积金制度改革之所以难以推进，正是因为其中涉及到各种复杂的利益。”一位接近住建部的知情人士告诉记者，一方面目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配，如果设立国家住房银行，那么地方利益将受到影响；此外，当前的住房公积金主要存入中国建设银行的账户中，一旦建立住房保障银行，资金池发生改变，也将带来重大利益调整。

       陈剑波指出，与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同，国家住房银行应着眼中低收入购房者，发挥低利率、普惠性金融作用，满足个人住房需求。

       “设立类似国家住房银行的政策性银行，这样的想法早几年住建部就曾提出过，但因为改革阻力较大，一直没有继续推进。如今住建部再次提出这一想法，也充分说明稳定楼市的紧迫性。”上述接近住建部的知情人士对记者表示。
       
       设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。在住建部官员的分析中，稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件，这与当前楼市去库存的市场目标相统一。

       按照张其光的设想，这一以公积金制度为基础的国家住房银行，将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。同时，公积金在国家住房银行汇总，将可以实现地区之间的调配与流动，解决地区之间的公积金使用矛盾。

       “从技术层面来讲，设立国家住房银行的这一做法可操作性较强。如果各地住房公积金管理中心可以直接整合，那么住房银行的资本金、组织架构及人员配备就已基本齐全。”中国银行金融研究部研究员张伟指出。

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