一揽子减税政策，鼓励投资、鼓励消费的政策，研究供给侧，结合当地实际情况，增加购房需求群体，都是去库存的有效办法。

       过去一个月的楼市，各路利好政策轮番登场，晃瞎了很多人的眼。一线及部分二线城市多盘热销，但大部分的二三线城市的楼市依然不温不火，甚至是“东边日头西边雨，道是有晴却无情”。

  2月底，沈阳楼市在市场出现的一波涨价舆论中，成交量暴涨147%。据来自克尔瑞的数据，在刚刚过去的一周（2.29-3.06），沈阳商品房成交量环比上涨3.55%。有人说沈阳购房者已经错过了最佳购房时机，也有业内人士表示，多轮宽松刺激下的沈阳楼市，已经向上乏力。

  中国楼市到底走到了一个什么样的境地，沈阳楼市该何去何从，去库存压力较大的沈阳要怎样才能达到供需两宜，楼市整体上如何改变这种有人欢喜有人忧的局面？新浪乐居对话英大证券首席经济学家李大霄先生，为我们解读目前的楼市动态，分析楼市未来走势。

  李大霄先生颇为幽默地说，沈阳人也不必要对楼市这么纠结嘛，楼市，不像有的人想的那么好，也不像有的人想的那么坏，“整体而言，目前中国楼市是一个明显结构分化的市场，一线上涨，二三线有点冷冰冰，说到底，是各地楼市长期以来注重量，而没有认真考虑本地需求导致的供需不平衡问题。”

  北上广深这样的一线城市，人口集中，加上持续的货币宽松政策，城市基础好，国际资本进入的势头明显，对房屋的需求量一直处于上升态势。尽管目前的楼市已经从黄金时代过渡到了白银时代，可对于需求旺盛的一线城市和部分二线城市而言，房价上扬的周期还没有结束。

  大部分的二三线城市，包括沈阳，就没有这样的幸运基础了。城市吸引力不是很强，城市人口增幅不大，甚至有的城市是人口净流出城市，这样的城市过去建房的规模很大，形成库存后，本地的消化能力又比较弱，导致了很大的去化压力。

  “可这也不算什么。目前，房地产在整个经济体系中的比重的确是下降了，但是就总量而言，房地产在整个经济中所占的总量依然很大，在未来，依然有较大的发展空间。”谈到房地产行业的前景，李大霄表示相对乐观。

  目前房地产市场出现的问题，是近十年来发展累积下来的产能过剩问题，要改变这种状况，就需要从过去的重量，向未来的重质方面转变，避免产品的同质化竞争，注重置业者的多样化、个性化需求，特别是在沈阳这样的城市，开发企业在产品规划设计之初，就要考虑到需求群体的真实需要，按需生产，让产品适销对路，避免增量房形成新库存。

  对于沈阳的刚需购房者来说，现在买房的时机还算不错，房价虽然会周期性波动，但是总体而言下降的空间不是很大。但是对于想要投资房产的人来说，选对的城市、对的房子、对的价格就显得尤为重要，不是所有的房子都会升值，也不是所有地方的房子都会升值，选择性价比高的，在自己经济能力范围内的房子，时刻要有风险意识，要认真分析房子的升值空间是否能抵御市场波动的风险。

  “一线城市的优质物业值得持有，供应量大的地方已经进入了调整期，一定要注意置业风险。”李大霄提醒购房者。

  在政策方面，李大霄认为，分化的楼市要用分化的政策来去库存，北上广深这样的一线过热的城市要适度降温，广大二三线城市，像沈阳，依旧要加大去库存政策的力度。一揽子减税政策，鼓励投资、鼓励消费的政策，研究供给侧，结合当地实际情况，增加购房需求群体，都是去库存的有效办法。

  “楼市去库存和其它问题一样，方法总比问题多，关键是去库存的方法要合理有效，既能去库存，同时又要考虑房地产市场的长远健康发展，不能饮鸩止渴。”李大霄意味深长地说。

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