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6年后,房子“金价”还是“葱价”?李嘉诚的预测让刚需信心大增

来源:网络 编辑:杨燕 发布日期:2019年11月11日

全世界的房地产都兼具居住和投资属性,但需要强调的是,房地产业首先是民生产业,它的最大价值是帮助亿万刚需解决居住问题。所以,无论到什么时候,无论在任何国家,“居者有其屋”都是房地产发展的根本目标,未来的发展方向更应该是全面实施安居工程,而不是把本该是高性价比的民生商品,硬生生炒出奢侈品的价格。



聚焦到中国房价问题上,显然我们现在已经越来越偏离“民生产业”的定义了。因为历经二十余载的市场化发展之后,我国的房地产虽然取得了长足且快速的发展,但是“弊端”却更加突出:房价收入比过高,老百姓买房难度越来越大,四五十年的努力才能供一套房的情况多如牛毛;


投机炒作太盛,持有环节成本太低,过去三年甚至出现了“全民炒房”,资金大举脱实向虚的盛况;地方对土地财政的依赖太大,调控虽高压推进,但始终难以取得重大突破;房子捆绑了太多东西,价值不断被妖魔化,买房安居早成摆设,投资赚钱才是根本目的,为了买房升值人性变得极度扭曲……


人民日报有言在先,“大树不可能长到天上去,房价也一样。”


对此我颇为认同,与此同时更坚定不移觉得,我们有能力有决心彻底解决好房地产市场的各种问题。尤其是经历了三年马拉松式的“房住不炒”调控之后,市场正在逐步向稳健路径转变,房价的涨幅、房地产的投资增速都控制在合理范围内了,尤其是对炒房投机的打击遏制更是取得了前所未有的胜利,我们对房地产的未来越来越有信心了。



楼市已经变天,但很多人仍然在“装睡”,他们装作看不见、听不到,依然一厢情愿地做着房价“只涨不跌”的白日梦,更坚信“炒房”是颠扑不破的致富路径。在我看来原因有二:一方面他们自己是房产升值的既得利益者;另一方面,楼市归于平静,投机炒作之路被彻底封死,显然触及到了他们利益。


擅颠覆者马云17年5月份时说,“8年后房价如葱,年轻人不用再为买房发愁。”两年过去了,距离他的“房价如葱”预言兑现还有6年时间。那么6年后房地产到底会呈现何种走势呢?房子到底是“金价”还是“葱价”,买房是“随便挑”还是“更买不起”呢?



首先,需要搞清楚当下的市场行情:


1,专家们鼓吹的“牛市”已然不再了,“熊市”的几大特点倒是已经逐渐显现了——置业顾问打电话发传单的现象越来越多,开发商放低姿态,开始抢客源了;各大热门应用、各种大流量渠道上地产商的广告随处可见,且多以降价促销为主;大街上过去主做二手房的中介门店纷纷转做新房分销,隔三差五也有关店歇业,置业顾问被迫转行的情况出现;首付分期、首付贷重出江湖,开发商惯用的特价房、工抵房变相降价类房产悉数粉墨登场;房企频开动员大会,尤其是要求“全员卖房”的现象屡屡出现,考核也开始变相严格了……


2,最大“炒房客”上市企业在扎堆卖房。专家分析称,少数是资产运营出现问题,卖房是为筹得资金,避免退市风险,多数是不看好后市,套现离场,落袋为安;



3,土地市场火热不再,房企拿地普遍趋于谨慎。准确地说,3、4月份“小阳春”拿地高潮之后,土地市场一直都是不温不火,进入8、9月份之后,温度更是一降再降。懂行的人可能知道,这和一连串的融资收紧和销售遇阻有关。众所周知,地市影响房市,这或奠定了明年市场“仍然难火”的基础;


4,金融去杠杆一直在进行,尤其是去房地产高杠杆。今年6-9月份房企融资收紧,银保监严查严打违规向房企和个人发放贷款,央行选择“定向降准”、“定向降息”,一再宣称“钱不能流向楼市”、“不搞大水漫灌”,其实质还是在稳楼市,稳房价。需知没有大量资金扶持,叠加限购调控紧绷,房地产市场就是一潭“死水”;


5,国家方面也一直在强调,“彻底摆脱对房地产的过度依赖”,7.30政治局会议还发出了最强音,房地产有史以来第一次宣布,“不再把房地产作为刺激经济发展的手段”,释放的信号我也多次强调过:地产大势已去,经济寻求高质量发展,房地产要和经济彻底划清界限,房地产未来要解决的是稳房价、稳地价、稳预期等核心问题,而不是作为经济发展的重要引擎而存在,即便是也只是起到经济发展的“稳定器”作用。



其次,看清了市场行情,摸清了支撑市场、支撑房价的各大基本面情况之后,我们再来聊一聊楼市5-10年的发展预期。


今年5月份时经济参考报说,人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。当时我就说,这个定调基本符合未来5-10年的房地产发展趋势。人口方面,我们已经进入老龄化社会,再过几年就要步日本后尘,进入“超龄”社会,叠加新生儿出生率逐年下跌,未来人口红利逐渐递减;金融方面,大的趋势是严控房地产过度金融化,这一点已经不需要再赘述,看看银保监、央行的总基调便知;家庭杠杆其实已经开始回调了,《2019中国家庭财富调查报告2019》显示,中国家庭人均财产超20万,房产占比仍居高不下,未来对居民家庭购房杠杆的控制还将趋严,这不仅是防范房地产市场风险,更是稳定金融大局必须要做的。


除此之外,还有一点需要明确的是,中国已经彻底告别住房短缺了,这意味着房地产已经不再是刚需了,说白了,房价已经失去大涨的可能了。



房价上涨动力不足,是否意味着未来会一路下跌?个人认为未来房价还会出现巨大分化。我不止一次说过,“一刀切”地说未来房地产行或者不行,都是不负责任的表现。因为房地产业自古以来,都是分化很严重的行业,地理位置、金融政策、城市资源、人口数量等的不同,房价有高有低、有跌有涨,很正常。


到今天,即使楼市调控紧绷不松,倘若国家还明确给出调控时间表,说还将持续10年抑或是20年,你问我未来房价会如何走,我还是会理智地告诉你,人口有显著增量、产业发展密集且优质、资金汇入量巨大、资源优势明显的城市,房价未来大概率还是会保持“向上走”的趋势,只是幅度和前几年比会有很大变化。


因为符合上述几点特征的城市,其实都可以看做是重要城市。这些城市房价上涨其实无可厚非,别喷我,全世界的发达经济体主要城市,房价几乎都是单边向上的。只是过去10年中国的涨幅太过惊人,两三年翻一番的疯狂都能上演,这已经不是年轻人所能把握,和能接受的。


但刚需可以放心的是,再经历调控重拳、金融收紧、长效机制之后,房地产已经不再可能出现大起大落了,未来市场大概率会以稳健发展为主。即使是上述有潜力的城市,房价也不可能出现大幅上涨。


正如我一直强调的,房价不可能永远涨,也不可能永远跌,有涨有跌才是正常的市场,比如现在,全国冷热交替,即使一个城市不同的区域不同的楼盘,价格也是涨跌不一。因此,刚需在买房时,还是要因城而异,不可随意听信专家“宏观分析”之词。



再者,大佬们的看法,或可作参考。地产大佬李嘉诚大胆“预测”:未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整,因为需求在之前几年就已经释放殆尽了,未来面临“需求枯竭”,所以未来5年房价“凶多吉少”。


但需要补充的是,目前各大城市出台的“人才引进”、“落户宽松”等政策可在一定程度上释放合理的需求,同时有助于维持市场稳定,避免大起大落。


言外之意,楼市会在未来5年迎来短暂调整,听完李嘉诚这席话之后,刚需的确可以信息大增。因为据他而言,一些人口增长没有优势的城市或可能彻底失去托住房价的能力,在这些城市,购房置业理论上会越来越容易,所以压根不需要太着急。


王健林其实也有类似观点,他早在17年抛售地产项目融资还债时就说过,整体而言,房地产没有多少上涨的空间了,一方面过去这些年房地产发展速度太快,地价、房价都处在高位;另一方面,全世界没有哪个国家的房地产可以兴旺超过50年。


一直在用脚投票的潘石屹就更是典型的“空派”代表了。媒体报道称,过去5年他累计套现了293亿,不仅如此近日又传闻他要“出清”SOHO的办公楼,估值80亿。虽然SOHO方面仅用“无可奉告”回应,但业内“潘石屹告别房地产,要摊牌”的论调四起。



大佬们都基本在“看空”市场,说白了不仅仅是政治正确,更是发展趋势确实如此。放眼全球,全世界的资金都在脱虚向实,且在用各种方法抵抗美联储隔三差五的降息操作,说明全球经济的大形势都不好,这个时候如果我们的资金还在大举流向房地产,实体制造业、高科技产业等得不到输血,那真的是本末倒置了。


从上述三点分析来看,我们对未来房价是“金价”还是“葱价”作一个总结阐述:个人认为,未来这两种情况会并存。北上广深这样的超级城市,因为有人口、金融、资源、产业等的加持,纵使调控保持常态,未来房价还会继续攀升,现在各种限购政策高压,只是压制了需求,但是需求并没有消失,房价仍然有上涨的动力。因此,对于毫无基础的外来务工者来说,这里的房价就是“金价”,很难用打工收入买得起房,刚需买房只会“更买不起”;


同时,不能否认的是马云口中的“葱价房”也会集中出现。事实上鹤岗、玉门等地已经开始上演“房子一文不值”、“白送都没人要”的现象了。其实说得再直白点,房价就是城市实力的体现,一些欠发达城市,人口没有、资金没有、产业没有、就业没有,房地产借助外力确实有了短暂发展,但是中长期的发展还是以人为本,以居住为实。毫无疑问,在这些地区买房,是可以“随便挑”的。


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